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江西省新余市人民政府


新余市人民政府关于印发新余市征用土地管理暂行办法的通知


余府发〔2003〕29号



　　各县（区）人民政府、管委会，市政府各部门，市直各单位：
现将《新余市征用土地管理暂行办法》印发给你们，请遵照执行。




二○○三年十二月二十四日

新余市征用土地管理暂行办法

第一条 为加强征地管理，规范征地工作，合理确定征地补偿标准和安置方式，维护土地所有者、使用者的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》及《江西省征用土地管理办法》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内征用土地适用本办法。
本办法所称征用土地，是指国家为了公共利益的需要，将集体所有土地（含农用地、农村建设用地、未利用土地）依法征为国家所有的行为。
第三条 市、县按分级管理的原则，市人民政府对城市规划区农民集体所有土地实行统一征地，依法进行补偿安置。
第四条 市土地主管部门负责城市规划区内集体土地征用，对县、区征用集体土地进行审查、报批和业务指导。
市计划、建设、房管、农业、林业、水利、财政、监察、审计、公安等部门按照各自职责，配合做好征用土地工作。
第五条 征用土地必须贯彻珍惜和合理利用土地、切实保护耕地的基本国策，必须符合土地利用总体规划和国务院《基本农田保护条例》。
第六条 被征用土地的农村集体经济组织和农民应当服从社会经济发展对建设用地的需要，积极配合做好征地工作。
第七条 征用土地涉及农用地转为建设用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。
第八条 土地主管部门应当拟定征用土地补偿、安置补助方案，经市政府报省政府批准实施，在被征地村委进行公告，与被征用土地的村委会签订征地协议书。
第九条 征用土地的程序：
㈠受理申请、进行预审。
项目用地单位持上级行政主管部门批复、市计划主管部门立项批复、市建设局建设用地规划许可证（附红线图），向市国土资源局提出用地申请。
市土地主管部门应当自接到用地申请之日起十日内作出是否受理的答复，凡不符合土地利用总体规划、土地利用年度计划和城市总体规划的建设用地，不得受理。
㈡通知被征地单位。
预审通过后，征地的范围、面积和建设用地单位名称由市土地主管部门书面通知被征地的街道办事处，由被征地街道办事处通知涉及的村委、村小组和该土地使用（租赁）人。
㈢组织测量、调查登记。
征地通知发出后，由市土地主管部门组织征地测量，并通知被征地的街道办事处、村委、村小组及建设用地单位派人参加。确定土地权属、地类、征地面积，放置征地界桩，做好征地范围内的果树、坟墓等地面附着物的调查、登记工作。
涉及林地的，由用地申请人到林业部门办理手续。建筑物、构筑物、水井的丈量、清点及补偿工作按有关规定执行。
㈣签订征地协议、逐级报批。
市土地主管部门根据征地面积、地类和地面附着物的情况测算征地补偿费用并通知建设用地单位，由建设用地单位一次性支付到市土地主管部门。资金到位后，市土地主管部门召集被征地的街道办事处、村委、村小组及建设用地单位代表，商议征地补偿、安置方案，并张榜公告，签订征地协议书，征地协议书经各方签字盖章后生效。依法逐级报有批准权的人民政府批准。
建设用地单位不得直接与土地所有者签订征用土地协议。
㈤支付征地费用。
土地主管部门于批准之日起五日内将征地补偿费用一次性支付到被征地村委，被征地村委应全部支付到相关村民，任何单位、部门不得分成。
㈥组织清尝交付使用。
被征地单位和村民领到征地补偿费用后三日内必须自行处理被征地范围内的青苗、果树等附着物，否则建设用地单位有权处置。对建筑物、构筑物及其附属设施和即将进行收割的水稻，可酌情延长处理时间。市土地主管部门监督清场工作的进行，清场完毕后，及时将被征用土地交付给建设用地单位。
第十条 征用土地应当支付的征地补偿费用：
㈠征地补偿费。
征地补偿费包括土地补偿费、劳力安置费、青苗补偿费。征用耕地、宅基地的征地补偿费标准为3万元/亩、征用果园的征地补偿费标准为1.5万元/亩、征用林地及其它土地的征地补偿费标准为1万元/亩。交通、能源、公共设施等重点工程建设征用土地补偿标准按国家、盛市政府有关规定执行。
㈡地面建筑物、附着物补偿费。
零星果树：已结果果树70元/株，未结果果树10元/株；零星果树每亩超过70株的，以70株计算。
坟墓：3年以内的新坟墓300元/个，3年前的旧坟墓100元/个；
建筑物、构筑物、水井等按市政府拆迁补偿标准执行。
㈢精养鱼塘的护坡等工程按渔塘面积3000元/亩标准补偿。
㈣违章建筑物、构筑物和发布征地通知之日起所种果树或所建设施一律不予补偿。
市人民政府可根据经济发展的情况酌情调整补偿标准。
分宜县、渝水区（不含市城市规划区内的）、仙女湖区、高新区，仙来开发区的征地补偿标准，县、区可参照本条第一款的标准自行制定，并报市土地主管部门备案。
第十一条 任何部门、单位不得克扣、挪用、截留农民的征地经费。
第十二条 对农村集体经济组织计税耕地被全部征用或人均耕地较少的，可采取少量留地安置、鼓励兴办第三产业等措施，解决部分失地农民的生活出路。在同等条件下，建设用地单位应优先安排被征地农民用工。
第十三条 土地被依法征用后，被征地单位不再缴纳原承担的该土地税费和国家定购粮任务。
被征耕地的农业税由县（区）财政部门核减调整，按现行财政体制负担；其他税费由有关部门核减。
第十四条 土地被征用后，被征地村应根据征用土地协议及时提供被征地需安置人口名单，经市国土资源行政主管部门核准后，向公安部门办理农转非手续。
第十五条 违反土地管理法律法规，无故拒交土地的，按有关规定处理。
第十六条 侵占、挪用、截留、私分征地补偿费用的，由当地人民政府及有关行政主管部门责令限期退还，对直接负责的主管人员和其他直接负责人依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十七条 阻挠和破坏征地工作，妨碍国土资源工作人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十八条 土地主管部门以及从事征地工作的人员，在征地工作中以权谋私、徇私舞弊，由其所在单位或上级机关给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十九条 本办法自公布之日起施行。此前有关规定与本办法不符的，以本办法为准。


《论缔约过失责任》

作者：梁桦水（梁鹏）
北京市广世达律师事务所律师
电话13321125785、13311289195


内容提要：
法律社会是契约的社会，人与人之间的关系是契约的关系。如何缔结契约，如何履行契约，如何寻求救济是法律界从始至今研讨的重大课题。契约缔结并生效后，契约的各个相对方应当依据诚实信用原则适当地、全面地履行合同义务，违反者应当承担违约责任。而在契约缔结过程中或已经发生效力应具有法定情形而被撤消或无效时，过错一方之缔约参与人应当对相对方承担损害赔偿责任，使无过错一方的信赖利益损失得以救济。缔约过失责任就此提供了理论基础和技术层面的支持。

关键词：缔约过失责任、诚实信用、先契约义务

一、缔约过失责任的概述。
缔约过失责任是指在合同订立过程中，因缔约参与者之一方违反诚实信用原则而使得参与的他方利益受损，而应该承担的民事责任，它与合同违约责任相比较其区别在于时间上，它造成参与他方利益的损失的行为应当发生在合同成立之前，也包括了这一行为导致合同生效后被撤消或无效的情形。即缔约参与一方违反的义务是法定义务即“先合同义务”。而非合同义务。
缔约过失制度早在罗马法中就有所萌芽。“罗马法上在契约以不能之给付为标的而无效时，买受人若善意无过失，为保护交易安全，于特殊情形下，承认买主得基于买主诉权，以诚意诉讼，向买主请求赔偿因契约无效所受之损害。由此可以推知，信赖利益的赔偿观念在罗马法已存在，只不过情形不多，适用范围也较小罢了。（1）”由此可见，因缔约失败而引起的信赖利益损害赔偿观念在罗马法中已处见端倪。
一八六一德国法学家耶林发表的《缔约上过失-契约无效与不成立时之损害赔偿》一文，将德国普通法源之罗马法扩张解释，广泛地承认信赖利益赔偿。他指出“从事缔结契约的人，是从契约交易外的消极义务范畴进入契约上的积极义务范畴，其因此而承担的首要义务，系于缔约时须善尽必要的注意。法律所保护的，并非仅是一个业已存在的契约关系，正在发生的契约关系亦应包括在内，否则，契约交易将暴露在外，不受保护，缔约一方当事人不免成为他方疏忽或不注意的牺牲品！契约缔约产生了一种履行义务，若此种效力因法律上的障碍而被排除时，则会产生一种损害赔偿义务，因此，所谓契约无效者，仅指不发生履行效力，非谓不发生任何效力。简言之，当事人因过失致使契约不成立者，对信其契约为有效成立的相对人，应赔偿基于此信赖而生的损害。（2）”由此可述耶林的理论可归纳为两点即：
1.契约关系成立前，在特定的条件下，双方当事人已进入一个具体的，可以产生权利义务的质的关系；
2.缔约上的过失破坏了当事人之间的信赖关系。耶林的这一理论的提出被誉为法学上的发展而备受推崇。许多国家与地区在立法或司法实践中对该制度有不同程度的引进。归纳起来有以下几中模式：
“A.法国模式,即立法中没有关于缔约过失的明确规定，但在司法实践中有着不同程度的适用。
B.德国模式,即将其不作为一般原则加以规定，但对具体情形做了规定。例如：我国台湾地区民法效法《德国民法典》仅就撤消错误表示（第91条）、无权代理（第110条），标的自始给付不能（第247条）之缔约过失责任作出了规定。（3）”
中国大陆的民法对可以引发缔约过失的情形做了概括性表述。1999年颁发的《合同法》中对缔约过失责任做出了明确的规定。根据《合同法》第42条规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
1.假借订立合同，恶意进行磋商；
2.故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
3．有其他违背诚实信用原则的行为。
第43条规定:当事人在订立合同过程中知悉的商业秘密,无论合同是否成立,不得泄露或不正当地使用。泄露或不正当地使用该商业秘密给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。”
据此，缔约过失责任有如下几种类型：1.恶意缔约。2.欺诈缔约。3.违背诚实信用原则的缔约。4.擅自撤消要约。5.未尽通知、保密义务。6.缔约之际未尽对固有利益的保护。7.合同被确认无效、撤消。8.合同不被追认。9.无权代理情况下的缔约过失。上述几类缔约过失责任在我国民法立法和司法审判实践中均有相应的体现。例如最高人民法院关于审理商品房买卖合同的有关司法解释中就充分地体现了因商品房买卖过程中未尽诚实信用原则而致使合同不成立、无效，撤销产生的此责任，并且将确立的责任承担方式及信赖利益的计算方式予以了明确。在因出卖人提供虚假的售房信息（包括广告楼书的效力、签约条件及能力资格等）而致使合同被确认无效或撤消时，买受人提出的赔偿数额（即已付房款的双倍）作出了规定。
二、缔约过失责任的法律特征。
“缔约过失责任在历史发展过程中，曾被归入违约责任中，也曾被纳入侵权责体系内，但在我国法上宜为独立的制度，道理如下：缔约过失责任以先合同义务为成立的前提，违约责任以合同债务为成立的前提；先合同义务是法定义务，合同债务主要为约定义务，核心以给付义务。缔约过失责任以过错为要件，缔约过失责任赔偿的范围是信赖利益的损失。违约责任赔偿的履行利益的损失。故两者不同。缔约过失责任也不同于侵权责任，因为侵权行为法所加于人们的义务是不得侵害权益。只要人们未以其积极的行为去侵害他人的财产、人身原则上就不负责任。（4）”
缔约过失责任作为一种独立的债权制度也应当具备民事责任的一般构成要件。具体讲包括：1.缔结合同的义务;2.缔约一方违反先合同义务给相对方造成了损失;3. 违反先合同义务有过错;4.违反义务行为与损失之间有着因果关系。那么作为一项独立民事责任制度，其本身应有着自己得法律特征。
（一）、缔约过失责任从其概念上分析，它应具有如下的法律特征：缔约过失责任是缔约过程中产生的民事责任。
合同的订立是缔约人要约与承诺的过程，“为了缔结合同，一方实施了某种法律意义的行为（如发生要约或要约邀请），并受到该要约的拘束，而另一方对此行为将产生合同能够成立的合同信赖。如果是向特定的人发出的要约或要约邀请，这至少必须在这些要约或要约邀请已到达受要约人或相对人以后，才能产生缔约上的联系。（5）”才能使“当事人由原来的一般关系进入到特殊的信赖关系。（6）”只有在相对人作出了有效的承诺并达到要约人后合同方成立。在以前均为缔约阶段。但是，即使相对人做出了承诺并达到要约方，而按照国家有关法律、法规规定的需经批准的在获得批准后方为成立的或按当事人约定的成立条件或形式具备时方可成立的合同，在合同成立以前仍处于缔约讫商阶段。“需指出的是，过错虽发生在缔约阶段，但合同却能够继续向前推进，若这种过错导致了合同无效或被撤消，就仍可能产生缔约过失。（7）”因此，缔约过失责任必是产生于合同订立过程中的民事责任，这是与合同的违约责任产生有着质的区别。
（二）、缔约过失责任是对先合同义务的违反而产生的民事责任。
先合同义务又称为先契约义务，指当事人为了缔结契约在相互接触磋商时，基于诚实信用原则产生的各种通知、照顾、保护、协助、保密的义务。这些义务“是缔约双方为签订合同而相互接触磋商开始逐渐产生的注意义务，而非合同有效成立而产生的给付义务…是随着债的关系的发展而逐渐产生的，因而学说上又称为附随义务，它自要约生效开始产生。（8）”作为先合同义务它包括了如下的特征：1.是法定义务,不须当事人协商创立也不允许约定排除;2.具有不确定性,依具体情形要求当事人为或不为一定行为,以维护对方的利益;3.对此义务的违反必引发损害赔偿的请求权。
基于诚实信用原则所产生的附随义务是贯串于整个民事、商业活动始终的，只有将这一原则贯穿始终才能维护交易的安全。特别是在缔约阶段强调合同义务的遵循，才能使得成立的合同充分地体现公平的原则，才能保障合同目的实现。也只有充分地强调缔约过程对先合同义务的遵守，才能使合同法中确定的平等协商原则、契约自由原则、意思自治原则得以实现。笔者认为，先合同义务中的核心义务是缔约参与人的注意义务。只有当事人各方充分的遵循注意义务才能在缔约的各个阶段来据以具体情形为或不为诸如通知、协助、保护义务。只有通过对缔约协商过程中的注意义务的遵循，才能束己的来完成合同的订立。才能够使得在专业上、技术上、资源上占有优势的一方不去忽视或遗漏相对方利益的存在。
对于先合同义务的内容如何法律学界均有不同的概括。有人认为其内容为当事人间的信用关系是信用遵守的义务；有人认为它包括协助、照顾、保护、告知、保密义务，但无论如何界定其内容，法学界大致的观点包括告知义务，它又包括了使用方法的告知义务，重要的、与缔约相关联的资讯告知义务，瑕疵告知义务等；协作及照顾义务。“在合同订立中，应尽力考虑他人利益，尽力能为他人提供便利，不得滥用经济上的优势地位，胁迫他人或利用他人的无经验或急迫需要而取得不当利益。因不可抗力造成履行不能时，债务人应通知债权人，以免债权人蒙受意外损失；（9）”“不得欺诈他人。…如做虚假广告、虚假说明，隐瞒产品瑕疵等，诱使他人与自己订约；保密义务；不得滥用谈判自由义务。（10）”
但是，对于保护义务是否为先合同义务，学界及司法实践中多有争议。德国1919年的一则判例首次将保护义务作为先合同义务作为裁判的依据而引发了学术上的反对之声。“只有具有缔约上的联系，缔约当事人之间才能产生一种信赖关系，甚至在许多情况下必须要有双方的实际接触、磋商，才能产生这种信赖关系。也只有在当事人具有某中缔约上的联系以后，一方才能对另一方负有诚实信用原则所产生的义务。若双方无任何法律上的联系，无从表明双方之间具有缔约关系，则一方的过失致他人的损害，不能适用缔约上的过失责任。（11）”如台湾学者王泽鉴先生亦认为违反保护主义，使受害人依侵权行为法之规定请求损害赔偿，即为已足。因此，我亦认为先合同义务不应包括保护义务。从保护义务的实质上讲是任何都负有不得侵害他人的人身或财产的义务，不仅限于缔约双方应负有的义务。在订立合同过程中因一方违反保护义务致他人身体、财产受损，亦应通过侵权法加以解决之。
（三）、缔约过失责任是一种过错责任。
何为缔约过错是“致合同不成立、无效或被撤消所具有的过错。（12）”“只要当事人违背了其负有的应依诚信原则产生的先契约义务并破坏了缔约关系，就构成缔约上的过失。不管行为人在实施违背义务的行为时心理状态是故意还是过失，都不影响缔约过失责任的承担。（13）”
（四）、缔约过失造成他人信赖利益的损失。
在缔约过程中，因一方对先合同义务的违反致使合同不能成立。或成立后被确认无效，被撤消。这是缘于违反义务一方的过错所致。因为其的过错所产生的合同被宣布无效，撤消或不能成立，给另一方带来的是信赖利益的损失，它是构成缔约过失责任的要件之一。不同于合同的违约责任所带来的履行利益和期待利益损失。
信赖利益又称为消极利益。是指“一方当事人基于对另一方允许的信赖而改变了自己的经济地位，当另一方违背其诺言时，为使信赖方恢复到原有的经济地位而赋予该方的权益。（14）”“信赖利益的构成必须符合三个要件：
1.双方为缔约进行合理的接触；
2.一方因对方的行为产生信赖；
3.一方由于信赖而支出一定的成本，包括放弃一定的机会。（15）”
通说认为，缔约过失责任赔偿的范围仅限于信赖利益，而非固有利益和履行利益。对于固有利益即因违反保护义务，侵害相对人身体健康或财产权利而 造成的损失及损害。前已述，先合同义务不应当包含保护义务的内容。对于行为人的侵害所造成的损失应以侵权行为法加以解决。对于履行利益，应当通过合同责任加以解决，使当事人达到合同完全履行的状态。如果将损害固有利益与旅行利益也通过缔约过失责任加以解决，将混淆其与侵权责任和合同责任的界线，不利于建立和谐的责任体系。
对于信赖利益如何界定，各国在立法上有着不同规定。在我国对信赖利益的损失是否由直接损失和间接损失构成。理论上的看法颇有不同。“有的学者认为，适用缔约过失责任赔偿时，一般只赔偿直接损失，间接损失一般不予考虑。（16）”认为缔约过失造成损害的赔偿范围包括A缔约费用；B准备履约的费用；C准备履行费用支付后所产生的利息损失等。将因缔约参与人因过错导致一方丧失与他人订立合同机会产生的间接损失排除在外。主张将缔约过失责任赔偿范围确定为仅有直接损失的观点认为，信赖利益必须是一种可以能够合理确定的损失，将机会丧失的间接损失纳入赔偿范围则会产生缔约过失赔偿范围过大，不利于确定责任，举证困难等情形。同时也会诱发第三人与当事人恶意串通索赔巨额机会损失的费用。而认为将间接损失纳入赔偿范围的观点认为建立缔约过失责任的目的人在于弥补受害人的损失，如果确因一方违反先合同义务造成他方订约机会的丧失而受损害，不予赔偿则不公平。
笔者认为，缔约过失责任的赔偿范围应当以直接损失为主，间接损失的赔偿视个案予以确定。因为将缔约过失责任的赔偿范围不进行个案的分析而统一的确定对于机会丧失就可赔偿，实际上未能体现缔约过失责任制度的要义。交易过程的必要风险时时存在，在缔约过程中，缔约双方均应树立风险意识去尽最大的注意义务，如果认为只要进入缔约阶段就能以对方存在缔约过失为由获得直接损失和间接损失的赔偿，则加大了缔约过失方的注意义务而忽略了另一方的注意义务，可能会导致另一方依据缔约过失责任而获得不当利益，不利于交易秩序的正常进行。例如，甲向乙方发出要约，要将自己所有的汽车一部以16万元售与乙。乙方认为甲的要约可以接受，就回复给甲讲15日内付款订立合约。乙方为筹款将自己新购的一台机器以低于原值2万元的价格卖掉，获款16万元，第14日乙方前往甲处，甲告知乙于前日将此车卖与丙并办理了过户手续。致使甲与乙间的合同不能成立，甲方应当承担缔约过失责任。赔偿乙方的损失在此应当为直接损失。即低于原值卖掉的机器款2万元及利息损失。
又例如甲对乙表示出售某新款设备，价格为50万元，乙方承诺后，拒绝丙以45万元出售同种设备的要约。而其后甲以意思表示错误为由撤消了买卖时，乙方丧失与丙订立有利契约的机会。故乙将向甲请求5万元的损害赔偿。这5万元应为甲的缔约过失责任而使乙方产生的机会丧失的间接损失。
如何确定与计算与第三人缔约机会的丧失之损失，笔者认为“如果第三人已就相同标的与“第四人”签订了合同，那么可以确定“第四人”依此合同获得的净利润为信赖人的损失。（17）”是较为合理的，但应考虑受害人与“第四人”的缔约、履约能力是否相当。“我们可以看到，丧失订约机会之损害，应从个案来看，试图提供一个整齐划一的方案是不可能的，但至少应把握以下几点：其一，与第三人缔约的机会是曾经真实存在的，如第三人发出的要约或要约邀请等；其二，该有利机会现已失去；其三，这种机会的失去是由对缔约行为的信赖。（18）”
（五）、缔约过失责任是一种弥补性的财产责任。