国务院关于同意黑龙江省调整哈尔滨市部分行政区划的批复

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解读最新司法解释：谨防土地转让“一土二卖”

张晓达


最近，最高人民法院继“征求意见稿”之后正式发布了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“解释”），“解释”从司法审判的角度对土地出让、转让以及房地产合作开发中各种合同纠纷的认定以及处理方式做出了明确规定，从“解释”的详细内容来看，根据笔者的经验，解决的都是目前土地交易、房地产合作开发现实中最常见、最典型的纠纷，每一部分条文都具有很强的针对性，非常有价值，值得引起广大房地产业相关人士足够的重视。
相对于房产交易，尤其是商品房的买卖交易，目前对于前期的土地交易，尤其是土地二级市场的买卖交易，缺乏完善的法律制度规范以及相应的行政管理制度，极易出现各种纠纷，此次“解释”的第10条就专门对土地转让中出现“一土二卖”的纠纷时如何处理做出了明确的规定，虽然内容只有短短的一条，但对于土地买家防范购买风险、成功获取所购土地却是至关重要的。

一.“一土二卖”谁能最终获得土地权利

所谓“一土二卖”是指，在土地二级市场中，卖家出于利益考虑或者恶意欺诈预付土地款等原因，将其拥有的土地使用权先后转让给两个或者多个买家，并都与之签订了相应的《国有土地使用权转让合同》。一旦出现前述情况，必将出现纠纷，因为，除非违反有关土地转让方面的禁止性规定（例如：未开发完成总投资的25%以上），否则上述的多份转让合同都是有效的，理论上，每个买家都有权要求办理土地使用权的变更登记手续，以获得所购土地的使用权，但肯定的是，最终只能有一个买家真正获得土地使用权，其他买家都将遭受损失。

在此，我们可以先将“一土二卖”与商品房交易中的“一房二卖”问题进行比较，之后，不难得出这样的结论：目前的土地交易制度中缺乏“买卖合同登记制度”。在商品房交易中，无论是期房买卖的《预售合同》还是现房的《买卖合同》，都有合同登记制度，其意义在于：进行了登记的合同具备优先性，该合同的买方最终有权办理所买卖房屋的过户登记，从而能够预防和解决“一房二卖”的问题；另一方面，买家在签订合同之前也可以到相关的登记机构进行查询，以防止卖家恶意签订合同，骗取预付款的可能。
那么，在土地转让合同缺乏登记制度的情况下，如何确定多份转让合同的优先性？“解释”给出了明确的答案：

1.已经办理土地使用权变更登记手续的，理所当然已获得了土地的使用权；
2.若多份转让合同均未办理土地使用权变更登记手续，则已先行合法占有投资开发土地的买方有权优先请求卖方履行土地使用权变更登记等合同义务的，从而最终获得土地的使用权；
3.若多份转让合同的买方均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，则先行支付土地转让款的买方有权优先请求卖方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，从而最终获得土地的使用权；
4.若多份转让合同均未履行，依法成立在先的合同买方有权优先请求卖方履行，从而最终获得土地的使用权。而合同成立的时间一般来说就是合同双方在合同上签字盖章的时间。
对上述规定进行一个总结，实际上确定多份土地转让合同优先性的规则是：先变更登记、再占有、再付款、再合同成立。

二.违约责任并不能吓倒恶意违约者

正是由于缺乏“买卖合同登记制度”，买方在签订合同时确实很难了解卖方是否已经将土地转让给了其他人，也不能完全避免卖家恶意违约将土地再卖给其他人。所谓恶意违约，是指卖家将土地转让了一个买家A之后，若有其他的买家B愿意出更高的价钱购买土地，而高出的价格又超过卖家违反前一个交易合同需要承担的赔偿责任时，卖家故意违约不向A而是向B交付土地、办理相关的土地是使用权变更手续。

因此，在签订土地转让合同时，买家应当注意以下几点：

一是，做适当的事前调查，包括所要购买的土地是否已经办理了使用权变更登记；到现场考察一下，土地是否已经交由其他人占有开发等等；

二是，尽量根据上述优先性规则，尽快办理土地使用权变更手续或者让卖家交付土地，谨防卖家恶意违约；

三是，尽量明确约定较大数额的违约金，一方面能够增加卖家恶意违约的难度，另一方面，一旦无法获得土地，仍然能够基于转让合同要求卖家赔偿损失。在此，有一点值得注意：最高人民法院曾就商品房买卖出台过一个《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第8条对于开发商“一房二卖”的行为加重了其赔偿责任，增加了“不超过已付房款一倍”的惩罚性赔偿责任。相比之下，此次“解释”对于卖家“一土二卖”的赔偿责任仅仅只规定适用《合同法》的相关规定。

三.注意视为“土地转让合同”的特殊情形
在此次“解释”中，有一种特殊的情况被认定为土地转让：根据《解释》第24条的规定，在房地产合作开发中，若在相应的合同开发合同中约定，提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利益，则此合同将被认定实际上是一个土地转让合同。此时，合作双方的权利义务应当依据土地转让的有关法律法规予以确认，自然也包括了“一土二卖”规则的适用。



有感于律师和记者的调查权

韩荣营

当今世界法治国家，大都确认律师和记者“自由职业者”的地位。律师通过执业活动，依据事实和法律，维护当事人的合法权益，维护法律的正确实施。记者通过采访活动，如实报道国内外发生的事件，以褒扬正义、贬斥邪恶。二者根本的共同点是尊重事实，重现事实，通过事实说明问题。重现事实的途径就是调查，在律师称为取证，在记者称为采访。律师通过调查取证，用证据证明案件事实，还事实以真相；记者通过采访报道，用语言、文字或音像还原事实真相。然而，无论是律师，还是记者，就调查权问题，在其执业活动中，均有许多尴尬和无奈。
一是我国法律、法规不健全。对于律师调查取证，《律师法》第31条规定：律师承办法律事务，经有关单位和个人同意，可以向他们调查情况。《刑事诉讼法》第37条规定：辩护律师经证人或者其它有关单位和个人同意，可以向他们收集与本案有关的材料。辩护律师经人民检察院或者人民法院许可，并且经被害人或者其近亲属、被害人提供的证人同意，可以向他们收集与本案有关的材料。由以上规定可以看出：所谓律师的调查取证权，必须经被调查单位或个人同意，如果是辩护人向被害人或者其近亲属、被害人提供的证人调查，除本人同意外，还必须同时具备人民检察院或人民法院的许可条件。由此可见，律师的调查取证权完全取决于被调查对象，如果被调查对象不同意，无需任何理由，律师均不能调查取证。这与权利本质相悖。所谓权利，是指要求他人为某种行为或者不得为某种行为的资格。既然调查取证是律师的权利，那么就应当是被调查者的义务；而现行法律赋予调查对象许可的权利，律师的调查权反而倚赖调查对象的许可权而存在，显然与权利的本意相悖。由于这样规定，律师的调查取证权受到很大限制，任何被调查单位和个人，只要不同意接受调查，律师的调查取证就无从谈起。而法律对记者采访报道权利规定更加模糊，到目前为止，既没有出台《新闻法》，也没有关于记者执业权利和义务的法律、法规、甚至部门规章。唯一的《中国新闻工作者职业道德准则》规定的又特别笼统，既不属于法律，也不属于法规，连规范性文件也不算，而且政治性还特别强。根本未涉及新闻记者在执业过程中的权利问题，使得新闻工作者，包括一些传媒与司法方面的研究者，不得不引用《宪法》、《民族区域自治法》、《残疾人保障法》及《未成年人保护法》中的有关条款，来引伸其采访报道权。新闻工作者采访报道国内外重大事件的权利难以落实。
由于缺乏明确的法律、法规、规范性文件，甚至政策对新闻记者采访报道权的规定，导致记者采访报道，只要不是为被采访单位歌功颂德，做美化宣传，或者起广告效应的，就很难取得当事人的配合。尽管没有任何法律、法规规定，记者采访报道需要被采访单位或者个人同意。实践中，如果被采访者不同意，记者是无法完成调查采访工作的。
二是由于以上原因，律师和记者在实际执业过程中，主要是在调查取证或采访过程中，人身权利无法得到保障。尽管《宪法》规定了公民的人身自由和人格尊严不受侵犯，律师和记者在调查（采访）过程中，人身权利受到侵害的事件时有发生，律师取证过程中遭到围攻、威胁，甚至漫骂、殴打，非法拘禁的情况很多，特别是矛盾尖锐的案件和一些涉及国家机关的案件，律师调查取证时危险性更大。而记者采访报道，除非正面褒扬的，凡是作为反面材料的，有负面影响的，对阴暗曝光的，都有可能受到人身伤害，实践中被打骂、砸毁器材，强索资料，甚至非法拘禁的情况都出现过。如广西南丹矿难事故的调查，记者受到的待遇是：阻截、驱赶甚至追杀。
三是律师运用证据为当事人服务和记者对采访的事实真相通过媒体予以报道后，所产生的不利后果也极为相似：律师如果将调查取得的证据在法庭上出示以后，对方当事人一知悉，闭庭后威胁证人撤回证言或者作出与原证言相反的证明，使得律师的工作功亏一篑，导致法庭不能采纳律师依法取得的完全是事实真相的证据。更有甚者，在刑事辩护中，如果律师将依法调查取得的证据出示给法庭，而且足以推翻控方的证据或对控方的证据产生威胁时，个别公诉人和公诉机关不是依据事实和法律，实事求是地分析案情，而是迁怒于律师，休庭后运用国家的强制力，用非法手段威胁证人，迫使证人改变证言，并把改变证言的原因加害到律师身上，进而以《刑法》第306条迫害律师，有的在休庭后当场带走律师。实践中出现了湖南云梦律师事务所律师刘亚清妨害证据案，福建韩城律师事务所律师黄亚斌伪证案等一系列冤案。而记者一旦将采访的事实真相通过媒体公诸于众，如果是对违法行为进行曝光，不道德行为进行谴责或对阴暗面进行揭露，即使完全尊重客观事实，也可能面临被恐吓、骚扰甚至于被起诉的厄运。而最直接的方式 是：这些记者或记者所在单位的其他记者，会遭到被采访单位的“封杀”，象广东高院、兰州市公安局、中国足协都曾下令“封杀”记者。
律师和记者之所以在调查取证权上有诸多相同的厄运，主要是我国目前立法的不足造成的。《新闻法》从着手立法至今已20多年，仍迟迟未出台，并且在2003年十届人大的立法规划中也没有列入。同样《律师法》尽管存在着许多阻碍律师执业的条款，但其修改也未列入五年规划。笔者认为：应尽快出台《新闻法》，对记者采访报道事实真相的权利予以明确，并明确被采访单位和个人的配合义务，禁止各种形式对记者采访权的非法侵害。尽快修改《律师法》，恢复《律师暂行条例》关于律师调查取证权的规定，并明确律师行使此项权利的法律保护。只有这样，才能确保律师和记者的执业权利，才能进行有效的舆论监督，才能还事实于真相，才能扬善除恶，维护法律的尊严和相对人的合法权益。最后，笔者引用著名法学与文学大师冯象的话作为本文的结束语：“律师和记者不用结盟但天然就是盟友，特别是从社会监督的角度来考虑，这两股力量有效地结合起来，我认为会使一些人，特别是那些视社会监督为寇仇的人，心惊肉跳”。