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关于贯彻实施《城市房屋租赁管理办法》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-05 04:30:15  浏览:8708   来源:法律资料网
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关于贯彻实施《城市房屋租赁管理办法》的通知

建设部


关于贯彻实施《城市房屋租赁管理办法》的通知
1995年7月24日,建设部

各省、自治区、直辖市建委(建设厅,市政管理委员会):
《城市房屋租赁管理办法》已于一九九五年四月二十八日经建设部部常务会议审议通过,五月九日以部长令第42号发布。《城市房屋租赁管理办法》作为《中华人民共和国城市房地产管理法》的配套法规,是城市房屋租赁管理的主要法律依据之一,各级人民政府房地产管理部门应当严格按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》的有关规定,结合当地的实际情况,找出房屋租赁管理的突破口,切实加强房屋租赁管理,规范租赁市场行为。要健全房屋租赁管理机构,配备管理人员,加大管理力度,尽快使房屋租赁管理纳入法制轨道。为了更好地贯彻实施《城市房屋租赁管理办法》,现将有关事项通知如下:
一、尽快建立租赁登记备案制度和《房屋租赁证》制度。建设部在论证《城市房屋租赁管理办法》时,已征得国家工商行政管理局和公安部等部门的同意,各地房地产管理部门应当按照《城市房屋租赁管理办法》第十七条的规定,取得当地工商、公安部门的配合,建立规范的房屋租赁登记备案制度。在《城市房屋租赁管理办法》发布之前已经建立了租赁许可证制度的地方,可根据当地租赁管理的实际情况,继续使用房屋租赁许可证,待条件成熟后再换发《房屋租赁证》。
二、切实加强房屋租赁中土地收益的征收管理。建设部在论证《城市房屋租赁管理办法》时,已征得国家计委、物价局、财政部等部门的同意,各地房地产管理部门应当在当地财政、物价等部门的支持下,严格按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定和《城市房屋租赁管理办法》第二十五条的规定,切实加强土地收益的征收管理,防止房屋租赁中的土地收益流失,为国家把好土地收益关。
三、规范租赁合同。房屋租赁,租赁双方应当签订租赁合同,各地房地产管理部门应当尽快建立并使用规范、统一的租赁合同文本。在建设部新的租赁合同文本出台之前,仍应使用建设部1992年以建房〔1992〕66号文推荐使用的房屋租赁契约。单位分配给本单位职工自用的居住用房,也要逐步使用标准的租赁合同文本,建立租赁登记备案制度。
四、减少管理环节,规范工作程序。各地房地产管理部门应当本着“方便群众,服务至上”的原则,建立规范的房屋租赁登记备案程序,简化工作环节。要严格按照当地规定的标准收取费用,不得超标准收费、乱收费。
五、各地房地产管理部门应当结合《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布一周年和本办法的发布,集中一段时间,全面规范房屋租赁市场。对本办法发布之前的不规范行为,应责令限期补办租赁登记备案手续。并应会同工商、公安等部门对房屋租赁市场,特别是城乡结合部的房屋租赁进行彻底清查,坚决打击非法出租和擅自转租行为,杜绝租赁市场的违法现象。从根本上改变利用承租房屋进行违法、乱纪活动的不良现象。
六、《房屋租赁证》是房屋租赁行为合法有效的凭证。利用房屋从事生产、经营活动的,出租人应当将《房屋租赁证》悬挂在房屋明显位置,便于监督检查。《房屋租赁证》式样及订购办法另行通知。


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本案是雇佣关系还是承揽关系
蒋程猷 刘武波

案情: 2002年,吉水县科华公司为解决本公司职工上、下班交通问题,经与该企来原职工陈伟军商量,由陈出资购买一辆交通车,以科华公司的名义办行驶证,为科华公司接送职工上、下班。同年8月20日,科华公司与陈伟军签订了一份协议。该协议主要内容为,陈伟军出资购车,该车以科华公司的名义办理行驶证,按科华公司指定的时间、路线接送科华公司职工上、下班,科华公司每月支付陈伟军3700元,其他费用均由陈伟军负担,如该车出现故障,由陈伟军另请车完成接送任务,发生安全事故由陈伟军负责,服务时间为期5年。签订协议后,陈伟军与被告朱宝彩合伙经营行驶证登记为科华公司的赣D36062中型普通客车,按协议约定为科华公司接送上、下班职工。2003年5月11日,陈伟军将该车所有权转让给被告朱宝彩,并退出合伙。尔后,被告朱宝彩与被告徐润根合伙经营赣D36062车,继续履行陈伟军与科华公司签订的协议,科华公司对此予以认可。2004年6月20日晚7时30分左右,被告徐润根驾驶赣D36062车按接送职工的路线从吉水县城出发,送职工去科华公司上班。7时50公左右,当车行驶至文水线1KM+900M,即科华公司大门花坛处,欲右拐弯进入科华公司时,黄伟军驾驶一无牌照二轮女式摩托车后载郭某某与赣D36062车同行至该处,随即撞到赣D36062车的左尾部,黄伟军受伤经抢救无效死亡。徐润根和黄伟军持有的驾驶证分别为G型和B型。

分歧:本案在审理中,对朱宝彩、徐润根与科华公司之间是雇佣关系还是承揽关系有二种意见。
第一种意见认为:本案中朱宝彩、徐润根与科华公司是雇佣关系。理由是陈伟军购车后是专门受雇为科华公司接送职工上、下班,并按其专门的时间、路线接送,并没有自主经营权,且行驶证也是以科华公司名义办理,科华公司是法律上的车主,其每月支付的3700元应看作是固定工资,因而本案是一种雇佣关系。
第二种意见认为:本案中朱宝彩、徐润根与科华公司是一种承揽关系。理由是朱宝彩、徐润根以自己的车辆、驾驶技术和劳力为科华公司完成特定的工作,即接送职工上、下班,由科华公司按月支付报酬3700元,符合承揽关系的法律特征,是一种承揽法律关系。

评析:笔者同意第二种意见。理由是:
要界定本案中朱宝彩、徐润根与科华公司的法律关系,必须首先明确雇佣关系与承揽关系的涵义。雇佣关系是指受雇人在一定或不特定的期间内,从事雇主授权或指示范围内的生产经营活动或者其他劳务活动,雇用人接受受雇用人提供的劳务并按约定给付报酬的权利义务关系。雇用人在从事雇佣活动中遭受人身损害或造成他人损害的,雇主应当承担赔偿责任。承揽关系是承揽人按照定作人的要求完成工作,交付工作成果,定作人给付报酬的权利义务关系,承揽人在完成工作过程中造成自身损害或他人损害的,定作人不承担赔偿责任。但定作人对定作、指示或选任有过失的,应当承担相应的赔偿责任。
我国合同法第251条规定:承揽包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。第253条规定:承揽人应当以自己的设备、技术和劳力,完成主要工作,但当事人另有约定的除外。承揽人将其承揽的主要工作交由第三人完成的,应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责;未经定作人同意的,定作人也可以解除合同。第260条规定:承揽人在工作期间,应当接受定作人必要的监督检验。第264条规定:定作人未向承揽人支付报酬或者材料费等价款的,承揽人对完成的工作成果享有留置权,但当事人另有约定的除外。
综上规定,承揽关系的承揽事项应具有特殊性,它一般需要具备相应的设备条件,蕴涵一定的技术成份,为此,合同法规定承揽事项仅包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等相类似的工作。同时承揽事项的完成具有一定的人身依附性,故不得随意交由他人进行。承揽人在完成工作中还具有独立性,与定作人不存在监督管理关系,工作中的风险责任也由承揽人自己承担。为此,根据经济规律及法律权利与义务相一致的原则,承揽关系中的报酬就不同于一般劳务关系中的报酬,其报酬不仅仅包含劳动力的价值,还应当含有技术成份的价值以及一定的利润成分;该报酬在价值上与买卖关系中的价格有相类似的一面,承揽人享有了一定的额外利益。正因为其报酬的特殊性,法律也就规定了承揽人对定作物的法定留置权;其报酬的特殊性也体现了与承揽人自行承担风险的一致性。
雇佣关系中所从事的事项范围比较广,包括生产经营活动及其他各项劳务活动,活动技术含量比较低,受雇用人付出的主要是劳动力,其报酬成分也单一,仅仅包括劳动力的价值。由于雇主利用了受雇用人的劳动,扩大了其活动范围,从而享有更大范围的利益,根据权利与义务一致的原理,并且雇主一般都较受雇用人具有较强的经济实力,为此法律规定了雇主应承担雇用人在工作中的风险责任,这也是从社会的稳定与安全考虑。为了减少工作中的风险,雇主就必需尽到完善的监督管理责任,其责任的行使更是雇主的一项义务,而不仅仅是权利。
综上分析,笔者认为,区分实践中的雇佣关系与承揽关系,首先看合同当事人的约定,当事人有约定的依其约定,没有约定的就看所从事的工作是否具有特殊性,是否需要特殊的工具与设备,工作的完成与人身是否具有一定的依附性,以及报酬是否包括额外的利润。
本案中,朱宝彩、徐润根的提供的劳务(接送科华公司职工上、下班)具有特殊性,且需要特殊的工具——客车,工作的完成也与人身具有一定的依附性,需要熟练掌握驾驶技术,领取驾照的人才可从事,而且每月3700元的报酬中应当包含额外的利润。因此,朱宝彩、徐润根与科华公司的关系应属于承揽关系,本案应适用承揽关系的法律规定。
需要说明的是,本案中朱宝彩与徐润根是合伙人,对徐润根从事合伙经营事务致人损害,应共同承担赔偿责任。科华公司系肇事车辆赣D36062车法律意义上的车主,对该车负有监督、管理之责,故对本案事故应负连带赔偿责任。


(作者单位:江西省吉水县人民法院)


论新时期监狱职能的强化

程党博


金秋十月,举世瞩目的十七大在北京胜利召开。通过学习报告,笔者深深地感觉到我们国家过去五年的辉煌成绩。改革步伐的深入,神州大地发生了翻天覆地的变化;GDP持续高涨,老百姓的生活日新月异;绕月顺利,实现了华人登月的梦想。在欣喜繁荣的同时,我们也应看到改革中出现的问题,犯罪低龄化、犯罪团伙化、犯罪率增高以成为影响当前稳定局势的重要因素。社会不稳定,经济就难以有好有快的持续发展。
党的十七大明确指出新时期最突出的标志是与时俱进。监狱作为刑罚执行机关,在面对当前社会不安定因素增多,狱内在押犯构成日益复杂,改造与反改造斗争日趋激烈的同时,更要明确并不断强化自身的职能。新时期监狱工作同样面临着深化改革、不断创新、加快发展的历史重任,这就要求我们必须牢固树立和落实科学发展观,以正确的行刑理念为先导,努力夯实发展基础,改革管理体制,创新工作方法,进一步强化监狱刑罚执行的基本职能,更好地为国家的改革开放和现代化建设事业服务。
首先,充分发挥监狱的保障职能 保障职能,是监狱的基本职能,也是监狱工作开展的重要前提。党的十六届四中全会提出了“构建社会主义和谐社会”的宏伟目标。监狱,作为国家的刑罚执行机关,在和谐社会构建过程中首当其冲更应该发挥其应有的保障作用。罪犯,大多数是再社会化过程中的失败者。他们对社会、对他人都有一种仇恨的心理,试想这些人流窜到社会,那将给社会综合治理带来多大的压力,给社会稳定埋下多大的隐患。监狱只有充分发挥保障职能,把服刑人员监管好,保障这些“失败者”不流入社会,安安心心在监狱接受改造,接受再社会化,那将是对和谐社会构建的最大保障。基于此,笔者认为:(一)要对监狱人民警察体现“以人为本”。监狱工作归根结底要靠监狱人民警察来完成,监狱工作成效的高低,罪犯改造效果的好坏,在很大程度上取决于警察队伍的综合素质。因此,必须大力加强警察队伍的革命化、正规化和专业化建设,在从严治警、依法管警、素质强警、切实保障的同时,也要坚持从优待警,满足警察的个性化需求,强化对他们的职业技能培训,帮助他们解决工作和生活中的实际困难,积极创造条件,促进他们的全面发展,努力造就一支 忠诚可靠、纪律严明、作风过硬、秉公执法、训练有素、业务精通,适应新时期罪犯改造工作需要的新型高素质警察队伍,为监狱工作提供坚实的组织保障。(二)切实加大基础设施的建设力度。先进科学的基础设施,是“两个安全”的重要保障。我国西部地区部分监狱的基础设施落后,监管设施相对落伍。这就要求监狱机关积极寻找改建机会,从有利于强化监狱刑罚执行职能出发,通过撤销、 合并、搬迁和改建、扩建等多种方式,对监狱布局进行调整优化,逐步建立布局合理、功能齐全、设施完备、保障有力的新型监狱体系,实现行刑资源的合理配置, 促进监狱与社会的协调,为监狱的可持续发展夯实基础。
其次 劳动改造功能与惩罚功能 劳动改造是指我国监狱对被依法判处死刑缓期二年执行、无期徒刑、有期徒刑的罪犯,通过组织其参加具有法律强制性的劳动而进行改造的一种执法活动。监狱的基本属性就是强迫他人意志,服从统治阶级的意愿,迫使罪犯接受劳动改造是完全必要的。《监狱法》第六十九条规定:“有劳动能力的罪犯,必须参加劳动”。劳动改造是我国改造罪犯的特色之一,也是一种改造基本手段。通过组织劳动使罪犯在参加劳动的过程中,改造思想、矫正恶习,成为自食其力的劳动者;通过劳动,让罪犯明白自身的价值,在劳动中学习技能,为以后的新生打下基础。
监狱,是国家的主要刑罚执行机关。罪犯,是对社会、对他人实施了侵害行为而被强制的对象。罪犯进入监狱,就是来接受改造,接受国家法律对其的惩罚。有干警认为只有让罪犯干苦活、干累活才是对罪犯的惩罚。笔者认为:对一个人的惩罚最大的惩罚莫过于失去自由,在提倡以人为本的今天,失去自由是莫大的痛楚。监狱而言,惩罚罪犯的目的是为了改造罪犯,惩罚只是一种手段,并不是目的。而劳动改造就目前而言,是惩罚罪犯的方式之一。在此,就必须正确处理劳动与惩罚的关系,要时刻明白罪犯也有人权,不能一味的强调惩罚,超负荷、超体力、超时劳动,忽略罪犯在劳动中的合法权益。
最后 矫正功能 矫正罪犯是指矫正其思想,矫正其心理,使其养成遵纪守法的习惯。在西方发达国家,把监狱称为感化院、习艺所,犯罪人就是在感化院、习艺所矫正其恶习和不良行为的。目的刑思想的代表李斯特就讲“矫正可以矫正的罪犯,无法矫正的不使为害”。这样,刑罚对于可以教育矫正的罪犯应是教育矫正的手段,而对于那些不能矫正或无法矫正的不使为害。随着教育刑思想的广泛深入,越来越多的国家都把矫正罪犯的恶习作为监狱工作的宗旨。《中华人民共和国监狱法》第三条规定“监狱对罪犯实行惩罚与改造相结合、教育和劳动相结合的原则,将罪犯改造成守法公民”;国务院国发〔1995〕4号文件《国务院关于进一步加强监狱管理和劳动教养工作的通知》中,明确指出了监狱工作要坚持“惩罚与改造相结合,以改造人为宗旨”的方针。在当前提倡以人为本的和谐社会建设过程中,监狱干警对罪犯的认识也应发生相应的变化,罪犯也是人,罪犯只是犯了错误的人,罪犯来监狱在接受惩罚的同时也在接受再社会化教育。监狱工作总体而言没有刑警那样威风刺激,许多干警总认为监狱工作只要“吃的饱、干的好、管得住、跑不了”就可以了。然而,社会在进步,时代在发展,稳定的社会治安下,更要求广大监狱干警保持清醒的头脑,居安思危。在以往“吃的饱、干的好、管的住、跑不了”的基础上再加上“改造好”。平时的工作中,要善于发现罪犯中存在的问题,努力消除犯群中的不安定因素。对于犯了错误的服刑人员,要善于通过教育手段来劝化,用干警的个人魅力去感化罪犯,不能一味强调专政,轻者手铐上墙,重者拳脚伺候。笔者认为在矫正罪犯过程中应从以下入手:(1)结合社会实际教育罪犯。在教育过程中,贯穿讲解当前的社会治安形势以及社会进步趋势,使罪犯教育内容充实新颖,避免因内容枯燥致使教育流与形式,同时实现改造过程的社会化,要针对罪犯在服刑改造的入监阶段、中期阶段、出监阶段不同的心理特征和改造表现,合理采用不同的改造手法,确定各个时期教育的重点,同时有选择地邀请社会各界人士到监狱进行帮助教育。(2)充分调动罪犯的矫正积极性,变“要我矫正”为“我要矫正”。基层干警应该积极的探索新的教育模式,教育方式,利用一切可以利用的资源,美化教育环境;另外,必须坚持因人施教,从每 个罪犯的具体情况出发,充分运用教育改造、生产劳动和狱政管理三大改造手段,辅之以必要的心理矫治,对罪犯进行“触及灵魂”的彻底改造,促使罪犯洗心革面,从根本上转变世界观、人生观和价值观,真正改造成为遵纪守法、自食其力的新人。
监狱工作是一件烦琐的事情,更是平凡的事情。,必须牢固树立安全稳定压倒一切、责任重于泰山的思想,积极探索新的管教方式,建立监管安全的长效机制,努力实现监管场所的长治久安。(作者单位:陕西崔家沟监狱十八分监区)




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