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河南省郑州市人民政府


郑州市人民政府关于印发郑州市房地产开发项目交付使用管理办法的通知

郑政〔2011〕96号 二○一一年十月十一日


各县(市、区)人民政府，市人民政府各部门，各有关单位：
现将《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》印发给你们，请认真组织实施。


郑州市房地产开发项目交付使用管理办法
第一条 为加强房地产开发项目交付使用管理，规范房地产开发建设行为，明确房地产开发项目交付使用条件，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《郑州市城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市建成区国有土地范围内房地产开发项目的交付使用管理。
房地产开发项目是指房地产开发企业(以下简称开发企业)开发销售的住宅、非住宅和政府组织实施的保障性住房。
第三条 市房地产行政主管部门负责本市房地产开发项目交付使用的指导和监督工作。
市城乡建设、城乡规划、城市管理、园林绿化、水务、人防等有关行政管理部门和电力、自来水、热力、燃气、邮政、通信、有线电视等专业经营单位应当按照各自职责，共同做好房地产开发项目交付使用的相关工作。
房地产行政主管部门应当委托房地产行业协会(以下简称行业协会)具体实施房地产开发项目交付使用调解和专家评审工作。
第四条 房地产开发项目按设计要求达到下列条件后，方可交付使用：
(一)主体工程和配套设施建设经城乡规划部门核实符合规划要求，取得建设工程规划核实证明文件；
(二)主体工程的建设、勘察、设计、施工和监理符合法律、法规和国家强制性标准的规定，工程竣工验收合格，取得建设行政主管部门竣工备案表；
(三)配套绿化按规划设计要求建成并取得园林绿化行政主管部门出具的验收合格证明文件；
(四)用水水源采用城市公共供水的，庭院供水支线管网及分户计量水表前(含水表)的供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件；用水水源采用井水的，应取得取水许可批准文件；
(五)排水设施符合《郑州市市政设施管理条例》相关规定，取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明文件；
(六)用电纳入城市供电网络，并正式供电，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件；
(七)供热系统符合供热配建标准，保证供热正常使用；使用城市集中供热的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议；
(八)完成庭院燃气管道及附属设施工程，纳入城市燃气供气网络，同时做好室内燃气管道的安装及衔接工作，取得燃气企业出具的验收合格证明文件；
(九)电话通信线及有线电视线敷设到户，有线电视线纳入区域性有线电视网；
(十)住宅项目信报箱安装数量达到一户一箱的标准，技术规格符合国家住宅信报箱标准的相关要求，取得邮政部门出具的验收合格证明文件；
(十一)庭院的道路、照明等配套设施建设符合设计要求，并经建设单位组织设计、施工、工程监理等单位竣工验收合格，出具验收报告；因分期开发建设不能与主体工程同时交付使用的，应当完成临时通行道路、临时照明等设施的建设；
(十二)庭院做到院内清洁、场地平整；分期交付使用的，应当采取有效措施与施工工地隔离；
(十三)已选聘前期物业服务企业，办理物业承接查验手续；
(十四)廉租住房、公共租赁住房简装修工程部分，按有关规定进行验收；
(十五)项目经房地产行政主管部门备案，取得房地产开发项目交付使用备案证明文件；
(十六)法律、法规、规章规定的其他条件。
因特殊原因不能与房地产开发项目同时交付使用的配套设施，应当提供临时设施，并出具相关部门批准文件。
第五条 电力、自来水、热力、燃气、邮政、通信、有线电视等专业经营单位，应当按照合同约定，积极配合开发企业完成房地产开发项目专项配套设施建设；专项工程竣工后，根据开发企业申请及时进行交付使用验收，保证物业买受人使用需要；验收合格后5个工作日内向开发企业出具相关证明文件。
第六条 相关行政管理部门应当在接到开发企业申请后5个工作日内，就房地产开发项目的验收、备案情况出具相关证明文件。市政府督查部门负责对相关行政机关在房地产开发项目交付使用中履行职责情况进行监督检查。
第七条 房地产开发项目交付使用时，开发企业应当在项目所在地公示符合交付使用条件的相关证明文件。
交付使用双方对房屋符合合同约定及达到交付使用条件的意见达成一致的，可以自行交付使用。
交付使用双方未达成一致意见的，当事人可以向行业协会申请调解;调解未果的，可以通过申请评审或诉讼、仲裁的方式确定房地产开发项目是否达到交付使用条件。
不具备交付使用条件的房地产开发项目，不得交付使用。
第八条 行业协会受理当事人的调解申请后，应在5个工作日内进行调解，出具调解具结书。
第九条 房地产开发项目交付使用评审工作实行专家评审制。
行业协会应当组织建立“房地产开发项目交付使用评审专家库”。每次评审由行业协会在专家库中随机抽取5名专家，组成评审委员会。
第十条 行业协会应在收到当事人申请专家评审后2个工作日内组成评审委员会。
评审委员会应当对评审的项目提供客观公正的评审结论，对评审结论的真实性负责。
评审委员会应当对评审材料的真实性以及是否符合实际情况进行核验，在5个工作日内做出评审结论，出具专家评审意见书。
评审过程中应当通知建设单位和业主代表参加。
第十一条 行业协会应当将专家评审意见书报市房地产行政主管部门备案。
对评审结论有异议的，可以申请仲裁或诉讼。经评审符合交付使用条件的项目，在仲裁或诉讼期间，不影响交付使用。
第十二条 评审经费列入市级财政预算。
第十三条 开发企业应当及时向行业协会和评审委员会提交项目符合交付使用条件的文件材料。
有关部门和单位在行业协会和评审委员会了解情况或查看相关材料时，应当积极配合，不得拒绝和推诿。
第十四条 开发企业违反本办法规定，不具备交付使用条件强行交房或提供虚假证明文件的，由房地产行政主管部门责令其改正，并作为不良经营行为记录在开发企业信用信息系统；给业主造成损失的，依法承担民事赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十五条 相关行政管理部门和专业经营单位进行专项工程验收时，对符合标准但拒绝出具、拖延出具相关手续的，或对不符合标准但出具虚假手续的，对主管领导按行政问责制的有关规定予以问责；对直接责任人员，由所在单位或者监察部门按照有关规定给予处分；造成经济损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十六条 县(市)、上街区房地产开发项目的交付使用管理参照本办法执行，亦可以结合本地实际，制定具体实施办法。
第十七条 本办法自印发之日起施行。本办法印发之日前取得商品房预售许可证的房地产项目，不适用本办法。

试析影响警察工作积极性的原因及对策

翟伟 西北政法大学

内容摘要： 公安队伍建设是公安工作之根本，整个队伍的精神面貌直接决定着公安事业的成败兴衰。面临严峻的社会治安形势，建设一支政治坚定、业务精通、作风优良、执法公正的公安队伍是一项重要的任务。为此，充分调动广大民警工作积极性则成为关键。在当前改革开放的新形势下，认识和了解影响警察工作积极性的不利因素，如何最大限度调动警察的工作积极性，是我们必须认真研究和解决的重要课题。
关键词： 警察 ； 积极性 ； 原因 ；对策
一、调动和发挥人民警察积极性的现实意义
所谓积极性，顾名思义，就是指进取向上、努力工作的思想和表现。人民警察是维护人民民主专政的中坚力量，肩负着“巩固党的执政地位，维护国家长治久安，保障人民安居乐业”的历史使命。在当前的社会经济条件下，全体民警的工作积极性已经不能作为一般意义的诠释，更不是一种单纯的政治口号所能刺激和反映出来的简单动机所支配的行为，而是经过净化、提炼、升华等综合反映出来的一种理性机能，它是爱国主义、集体主义、强烈的主人翁责任感在理性机能上的集中表现，是新时期加强和改进公安思想政治工作的头等大事和根本任务。
首先，调动和发挥警察的积极性，是加强和改进公安工作的最好切入点。马克思主义认为，社会存在决定社会意识，社会意识反作用于社会存在。一个时期以来，公安机关为了克服思想政治工作与业务工作“脱节”的现象，一直在寻找有利于两手抓、两不误、两促进的最佳切入点。实践证明，调动和发挥人民警察的工作积极性既是思想政治工作的本质内涵和主要任务，又是抓好公安业务工作的关键环节和核心问题。调动和发挥了人民警察的主观能动性，才能把两项工作从根本上有机地结合起来。用富有实效的思想政治工作来调动和发挥人民警察的积极性，用人民警察满腔的工作热忱来推动和促进公安业务工作的建设和发展。实现公安业务工作和思想政治工作的“双赢”效果。
其次，调动和发挥警察的积极性，是公安工作取得良好绩效的关键。随着社会主义市场经济的快速、健康大发展，人民警察队伍在装备、人员素质、管理水平上有了很大的发展。公安工作取得良好的绩效。除上述因素外，其决定因素的是警察的工作积极性的发挥。警察工作积极性的发挥直接影响着警察工作质量、警察工作效率以及警察的潜能的发挥。最大限度的调动警察的工作积极性，最大限度地发挥警察的主动能动性，能最大限度地使公安工作取得良好绩效。
再次，调动警察的工作积极性的本质是调动和发挥人民警察的积极性主要是指调动和发挥人民警察从事公安工作维护社会政治稳定和治安稳定的主观能动性。由于警察本身上是阶级统治的工具，因此警察的积极性本质上反映了警察维护阶级利益方面自觉能动性的程度。人民警察是人民民主专政的工具，其职业活动是社会主义政治的地直接体现，因此人民警察的积极性反映了其维护人民根本利益的动机行为的程度。应该说，人民警察积极性的本质，应该以服务于社会主义事业为思想基础，以实现个人、集体、国家 相统一的利益为动力机制，以立足本职、爱国爱民、多做贡献、岗位成才为价值取向，是既基于一定物质利益及其相对合理的利益分配格局为基础，又为经过一定的理性升华的思想所支配的动机行为。也可以说，人民警察的积极性是警察理想、道德、纪律、文化诸方面素质的综合的外在表现。调动警察的积极性对于警察的思想政治建设和队伍建设有很大现实意义。
二、当前影响警察工作积极性的主要原因
（一） 管理体制不顺
1、我国现行的公安领导体制是“条块结合，以块为主”，各级公安机关接受地方党委政府的领导和上级公安机关的业务指导。在这种领导体制下，容易出现许多弊端。一些地方领导运用权力，以情代法，以言代法，干扰公安机关的正常执法，或指派公安机关参与一些非警务活动，浪费警力资源。公安机关实行半军事化管理，是武装性质的国家强制力量；人民群众说警察是有求必应的服务机关；有的人认为警察是专政工具、暴力机器；人大代表说警察是执法机关，要经常评议。正因为有着这么多的面孔，对于警察的职责和定位，别人搞不清，自己吃不准。现在有很多民警在问：“我们到底应该做什么？到底在忙什么？”可见，管理体制不畅、职能设定不清，也会影响警察的工作积极性。
2、现行的经费机制也不适合公安工作的发展。随着社会的发展，公安工作任务日益加重，经费不足渐渐突出。尽管国家财政拨款，但很有限，除去工资，公用经费已所剩无几，还要支付水电、修车、燃料、办公、差旅等多项经费，甚至还要掏自己腰包，有些地方更别说津贴补助了。警察也是一种职业，从现实生活和理性考虑出发，也要以谋取工资待遇来解决生活来源，保障家庭收入。进入市场经济时期，要求坚持奉献，但与之相适应的物质也要跟上。可想而知，经费不足在一定程度上使公安工作被动，民警工作积极性降低。
（二）社会分配不平衡和单位内部利益调整不合理
社会分配不平衡和单位内部利益调整不合理，是影响和制约民警发挥积极性的客观原因。调动积极性重要的一点就是要在用人机制上打破论资排辈，在利益分配上克服平均主义。然而由于种种原因，在公安机关特别是在基层县(市)公安机关这种不合理的现象始终难以克服。比如有的在基层公安战线奋战一辈子，家属子女还无法就业，靠一人微薄的薪水养家糊口；有的基层县(市)非领导职务的评定受比例限制，致使大部分民警工作几十年还是一个科员；有的提拔领导干部不考虑沾亲带故的同行， 就会受到亲戚的抵毁、挖苦.......如此这般工资奖金的分配,领导干部 的提拔，工作部门的调整等等。这些不透明、不公开、不合理的现象在一 些地区和单位仍然存在，极大地挫伤和损害了民警的积极性。
（三） 警力不足、超负荷工作量使警察不堪重负
1、各种刑事案件、治安案件、治安事件、安全事故的数量逐年猛增，现有的警力与繁重的公安工作的矛盾日益突出，增加的警力与公安机关所面临的任务相比是杯水车薪。据调查，在基层派出所民警日加班4小时，民警只能靠自己的身体去拼，用自己的健康去搏。但人的精力毕竟是有限的，长期超负荷、大能量的运转往往会造成民警心理负担过重、精神压力过大，工作中出现的“门难进、脸难看、话难说、事难办”就是工作不积极的表现。
2、近年来，全国各级公安机关在抓从严治警的同时却忽视了对警察身体健康的保护，没能保证警察的休息权。警察超负荷的工作，加上自己心理上的压力，严重影响着警察的身心健康。
（1）工作时间长、强度大导致警察的身体健康状况差。在老百姓心目中警察的形象是刀枪不入的钢铁硬汉。然而警察也是血肉之躯，也需要休息，吃不上饭一样会感到饿。可是这种需求与现实需要之间常常发生冲突，在各种各样的社会服务面前，警察的需求一次次成了牺牲的对象。
（2）与家人缺少沟通交流时间，导致家庭矛盾和情感疏离。警察作为一个社会人，也有情感，也有家庭，作为其精神归属的家庭内出了问题，必定会增加民警的心理压力，影响警察的工作激情。
（3）精神始终处于高度紧张状态，心理压力大。作为半军事化管理的一支队伍，警察服从命令是天职，无论何时何地，案情就是命令，群众求助就是号角，24小时保持通讯畅通是公安机关不成文的规定，时刻准备应付各种突发情况，民警的神经始终不能得到彻底的真正意义上的放松。
（4）长时间工作，身心疲惫，容易出现错误。警察身心的疲惫和高度紧张必然会导致反应上的迟钝和判断上的失误。
超负荷的工作量、相对低下的收入、较差的社会承认度与高标准的纪律、高风险的责任，形成了巨大的思想落差，从而使民警对警察这个职业缺乏认同感和归属感，反映在队伍问题上表现为队伍思想不稳定、凝聚力下降、爱岗敬业精神淡化、工作积极性不高。
（四）片面强调警察的义务责任
无论在立法上还是执法实践中，普遍过于强调警察的义务和无私奉献精神，过于限制警察权利，忽视了对警察个人权利和执法权的保护，这给执法的社会大环境带来了负面影响，具体表现在：
1．公安机关在处理群体性治安案件时，极有可能成为群众不满情绪的宣泄对象。
2．社会对警察工作理解和对警察的宽容不够，一旦发生群体性事件或治安事件，直接肇事人的行为往往容易被理解和接受，而警察对这些事件或案件依法采取的措施和手段往往得不到理解和配合，甚至导致冲突。
3．警察在执法活动中受到侵害的现象越来越多。近年来，暴力袭警呈急剧递增趋势。这种现象在一定程度上挫伤了警察的工作积极性。
三、提高警察工作积极性的途径
（一） 加强思想政治工作，坚持政治建警
思想政治教育是调动警察积极性的核心动力。思想政治工作是做人的思想教育工作。通过思想教育，树立正确的人生观、价值观，树立远大的理想和坚定的信念，从而知道人的正确行为，在行为上防止发生偏差。使广大民警保持思想统一、团结一心、步调一致。
提高民警的身心素质是当前公安工作需要解决的一个现实问题，作为社会特殊角色的人民警察，其特殊的职能决定其心理压力比一般社会成员更大。为实现社会政治、经济、文化的持续健康发展，公安机关肩负的任务将艰巨繁重。要教育民警正确认识当前的形势，顾全大局，体谅国家的困难，发扬艰苦创业的精神，使民警面对需要与现实的差距，自我控制，调节心理失衡。使公安队伍在任何时候、任何情况、任何困难面前都保持昂扬的斗志和必胜的信心，最大限度的保证其工作积极性的发挥。
(二) 理顺体制，强化警察的执法保障机制
公安保障机制建设要同政治体制改革同步，要与中国国情和各地经济社会发展水平相适应，立足现状，长远规划，分步实施。
1．建立“条块结合、以条为主”的领导体制。在保证党对公安工作绝对领导的基础上，加大公安内部垂直管理力度。市?地?以下公安机关实行垂直管理，保留县级公安机关建制，改为市公安局的派出机构，下属派出所进行重新整合，建立警署，撤销城市公安分局建制，根据城区规模大小和治安复杂程度等情况设立分局或警署，直接隶属于市公安局，由市公安局实行组织、人事、业务上的直接领导，将管事、管人、管钱一致起来，确保政令畅通，最大限度发挥公安机关整体作战效能。减少地方和部门保护主义指令的干扰，减少非警务活动，这样既有利于加大队伍管理监督的力度，保持队伍纯洁性，不断提高队伍建设水平和队伍整体素质，有利于改善县级公安机关的经费保障，缩小同一地区间民警待遇差别，调动民警工作积极性。
2．建立适应公安机关特点的人事管理机制。公安队伍是一支半军事化的队伍，人数多、专业性强、危险性大，而领导职数少，民警职级、待遇长期偏低。根据这些特殊性，建立符合公安职业特点的人民警察职务序列，在国家公务员序列中单列出来，按照“高于地方，略低于军队”的原则，加大警衔工资在民警工资构成中所占的比例，提高民警生活待遇，最大限度的减少公安机关与其他行政机关公务员之间、公安机关内设机构与基层民警在职级待遇上的差别，充分调动广大民警特别是一线民警的工作积极性和创造力。
3．建立“分级管理，分级、分项负担”的经费保障机制，解决经费不足的问题。由中央、省、市、县四级财政分项落实保障。具体是：中央财政主要负责全国公安机关装备费和服装费，财政部、公安部制定全国公安机关装备标准，由中央财政统一划拨；省级财政主要负责全国公安机关行政经费，包括民警工资、医疗保障、特别业务经费等，保证省内民警的物质待遇基本一致；市级财政负责全市公安机关办公办案经费等；县级财政负责县级公安机关基础设施建设。
4．加强全民法制教育，营造有利于警察执法的大环境。开展全民普法教育，加强法制教育和宣传工作，公安机关在行政管理、打击处理违法犯罪等执法工作中也要注意法制宣传，增强全民的法制意识和法律素质，使人们能够自觉的支持配合执法，为执法工作创造良好的社会环境，一定程度上也能促进警察的工作积极性。
（三）加强公安民警的队伍建设
公安队伍现实还存在的问题就是警力不足。我们应如何解决警力不足的问题呢？一是科学配备警力数量，保证警力相对充足。根据各地区的面积、经济、人口、治安状况等因素来确定本地区形势需要的警力配备数量。二是提高警力质量。把好“入警关”，向素质要警力。首先以全国各专业公安、政法院校毕业生为主要警力资源，形成良性循环。其次，加强对军转干部、社招人员的公安业务培训力度。其三，强化广大民警的日常教育培训，不断提高民警的政治素质和业务素质。通过警务人员培训，使全体警务人员在知识存量、技术存量方面达到全面质量改进。三是改革现行警务管理模式。国外很多发达国家已把70％的警力下沉到基层一线，而我国仍存在“大机关、小基层”的倒金字塔型警力配置体制，极不适应现状，为此应最大限度的把警力下沉到一线，实行“小机关、大基层”，切实解决头重脚轻、机关化严重的问题。四是科技建警。向科技要警力，提高科技含量，逐步实现公安工作现代化、科技化。五是准确定位，减低警力消耗。六是建立巡警、交警、派出所三位一体的动态治安防控网络，达到警力资源的有效组合。加强警察队伍的建设，进一步提高公安队伍的战斗力，从而促进公安工作的发展。
（四） 坚持从优待警
当前，国际国内形势严峻复杂，公安工作任务日益繁重，在各项保障不到位的情况下，就要求我们必须进一步关心爱护警察，落实从优待警的各项措施，调动警察的工作激情。
1．政治上从优待警。以公安改革为契机，加快干部人事制度改革，拓宽用人渠道，进一步建立“能者上、平者让、庸者下”充满活力的用人机制。
2．工作上从优待警。首先，加强警察执法权益的保护。目前，监督警察执法的途径越来越多，而保护警察权益的机构却明显不足。虽然公安机关督察机构承担了一些维护警察权益的工作。然而在《公安机关督察条例》浓重的监督警察执法的氛围中，对警察权益维护的依据显得很模糊。维护警察执法权益，还得要从公安机关自身做起。在期待督察机构承担更多的维权工作的同时，公安机关应当尽快建立健全警察执法权益保护委员会，争取纪检部门、督察部门及检察机关支持和参与，依法及时处理各种侵害警察执法权益的问题，把警察的权益保护工作逐步规范化、制度化。其次，积极争取各方面的支持，努力改善基层公安机关的办公条件和设施，为民警营造舒适的工作环境。
3．生活上从优待警。关心警察身体健康，定期组织警察进行身体检查，对患有严重疾病的警察要想方设法予以全力救助。对于特困警察，设立特困救助基金。并结合实际，科学合理安排休假时间，对加班警察尽量安排补休“充电”时间。科学理财，多方争取资金，确保警察的各项正当福利补助发放到位。尽可能帮助警察解决家属的实际问题。丰富警察精神文化生活，组织开展丰富多彩的文体活动，振奋警察精神，促进积极性，使其毫无顾虑全心全意工作。
（五） 以工作绩效公正评价，实施奖惩
现代心理学原理表明：社会群体中每个群体成员都有归属感，都希望自己的工作绩效得到公正的评价。要调动警察积极性，必须建立科学合理的绩效考核制度，并根据考核结果正确实施奖惩。实践表明，建立明确地让公众和警察都能理解的警务标准，是提高警务质量、加强警监督的前提和保证。为此，制定一套科学的、切实可行的绩效考核标准是迫切需要解决的问题。
1、建立一个专门的警务标准机构，负责绩效考核标准的研究制定和发布工作，领导指导各地公安机关绩效考核工作，建立畅通的信息反馈和通报机制。