哈尔滨市冬季江上安全管理办法

上一篇: 文化系统内部审计工作规定
下一篇: 关于重新明确监所检察部门办案范围的通知

广东省惠州市人民政府


惠州市人民政府令

第41号


《惠州市经济适用住房管理试行办法》业经2007年7月16日十届20次市政府常务会议审议通过，现予发布。


市长：李汝求
二OO七年八月二十九日


惠州市经济适用住房管理试行办法
第一章 总 则

第一条 为规范我市经济适用住房的建设、交易和管理行为，切实解决城镇中低收入家庭的住房困难，依据建设部关于《经济适用住房管理办法》（建住房〔2004〕77号）等法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本市市区（含惠城区、惠阳区和大亚湾开发区，以下统称市区）范围内经济适用住房的建设、交易、管理，应当遵守本办法。
各县人民政府经济适用住房的管理，可参照本办法执行。
第三条 本办法所称经济适用住房，是指市、区政府提供土地和政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
第四条 经济适用住房建设应当遵循合理布局、节约用地、政府调控、企业运作、保本微利、服务社会的原则。
第五条 本市市区城镇中低收入家庭购买、租赁经济适用住房实行申请、审批和公示制度。
本市市区城镇中低收入家庭购买经济适用住房实行家庭成员全名制。
第六条 市、区人民政府应当在做好市场需求分析和预测基础上，编制本地区经济适用住房发展规划及近期建设方案（五年计划），并组织实施。
第七条 市、区房产管理部门（惠城区的由市房产管部门统一负责，下同）为经济适用住房主管部门，负责本行政区域内经济适用住房的组织建设和管理工作。
惠州市经济适用住房、廉租住房建设监管工作组及其成员单位应在各自职责范围内做好经济适用住房规划、国土供应、资金筹划、建设监督和管理等相关工作。

第二章 优惠政策

第八条 经济适用住房的建设用地，由市、区人民政府以行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途或变相进行商品房开发。
第九条 本市市区经济适用住房项目建设和经营中的行政事业性收费，一律按最低收费标准减半征收。经济适用住房小区外基础设施建设费用，由本级政府负担。具体优惠办法按《关于解决惠州市区住房困难问题的实施意见》（惠府办〔2003〕54号）规定执行。
第十条 个人利用住房公积金贷款购买经济适用住房，并符合住房公积金贷款条件的，可优先批准贷款。

第三章 开发建设

第十一条 市区经济适用住房开发建设应当按照政府组织协调、企业市场运作的原则，实行项目法人招标。参与招标的房地产开发企业必须具有三级以上（含三级）房地产开发资质和项目开发投资总额35%以上（含35%）的项目资本金，并具有良好的开发业绩和社会信誉。
第十二条 经济适用住房户型严格按照建设部规定的住房套内面积标准进行设计，以小户型为主，中户型为辅，以两房一厅为主，少量三房一厅。中户型套内建筑面积不得大于80平方米，小户型套内建筑面积不得大于60平方米。具体项目中的户型、面积等的设计，须经市、区主管规划的行政部门和房产管理部门审定。
第十三条 经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案；经济适用住房建设必须严格执行国家和省、市的有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。

第四章 定价与销售

第十四条 经济适用住房销售价格实行政府指导价。具体价格由市、区价格主管部门会同规划建设、国土资源、房产管理等部门根据开发成本、税金、利润等价格构成因素，参考代建单位在投标或竞投文件中标明的项目投资总概算，在遵循保本微利原则前提下，按照《经济适用住房价格管理办法》（计价格〔2002〕2503号）所确定的销售基准价格和浮动幅度确定，并报市、区政府批准后向社会公布。
第十五条 经济适用住房租金标准由市、区价格主管部门会同房管部门在综合考虑建设、管理成本和微利基础上，参考市场租金标准，按照低于市场租金、高于廉租住房租金标准确定。
第十六条 市、区房产管理部门须持市、区价格主管部门核定的销售价格批文办理经济适用住房项目预（销）售许可证，并在项目预（销）售许可证上注明其经济适用住房性质。
第十七条 经济适用住房销售实行明码标价。经济适用住房价格的上、下浮幅度由市、区政府价格主管部门在核定价格时确定。销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在批准的房价外加收任何费用或强行搭售商品。
第十八条 市、区房产管理部门应当在销售场所显著位置公示项目性质、土地性质和价格行政主管部门批准的价格及批准文号，自觉接受社会监督。
第十九条 市、区房产管理部门必须凭经济适用住房购买人提供的由市、区房委办（房改办）出具的准予购买经济适用住房的有关证明，方可向购买人出售经济适用住房，并将购房合同报市、区房委办（房改办）备案。

第五章 申请条件和程序

第二十条 市、区房委办（房改办）负责组织市区经济适用住房购买或承租对象的资格审查工作。
第二十一条 市区经济适用住房的销售、承租对象为市区中低收入的城镇住房困难家庭。中低收入家庭的标准，由市、区人民政府根据当地物价指数、人均可支配收入水平等因素，每年统一测定公布一次，执行时间从当年公布之日起到次年公布之日止。
第二十二条 同时符合下列条件的市区城镇家庭（夫妻及直系亲属组成的家庭）可以申请购买或承租一套经济适用住房：
（一）具有市区常住户口且在市区连续居住3年以上（购房申请人的配偶允许无本市区常住户口）；
（二）所有家庭成员无房产，或所有家庭成员现有产权住宅累计套内建筑面积人均在13㎡以下（含13㎡）。非住宅（包括商铺、写字楼等）面积按双倍折算为住宅面积计入总面积；
（三）家庭收入（含已发放的住房补贴）等于或低于市、区人民政府划定的中、低收入家庭收入线标准。
市、区人民政府应定期根据我市经济发展水平和经济适用住房需求状况调整并公布购买或承租市区经济适用住房的申请条件。
第二十三条 有以下情况之一的市区城镇家庭，不能申请购买或承租市区经济适用住房：
（一）夫妻双方或一方购买了经济适用住房、房改房、解困房、安居房、集资房等政策性住房的；
（二）已购政策性住房，并通过二级市场进行了交易（含出租、出售、转让）的；
（三）夫妻双方或其中一方离异前已购买过政策性住房，且离异后持有住房的。
第二十四条 申请购买或承租市区经济适用住房家庭的收入情况，根据家庭户内人员（挂户不计）的收入渠道，按以下办法审核确定：
（一）机关、企事业单位干部、职工收入情况以购房时上年度收入情况为依据，并参考住房公积金的缴存基数数额及所在单位干部、职工平均工资确定；未缴纳住房公积金的，由所在单位或上级主管部门的劳资部门出具收入证明及其年平均工资证明；离退休人员按社保部门出具其离退休金证明确定。
（二）个体工商户的收入情况，根据其实际年收入和向税务部门交纳个人所得税金额及注册资本金等确定。
（三）无固定职业的居民、个体劳动者，其年收入由户籍所在地街道办事处或镇人民政府出具。
市、区房委办（房改办）根据上述证明，结合其他渠道的调查进行收入情况核实。
第二十五条 申请购买或承租市区经济适用住房家庭的住房情况，根据家庭户内人员（挂户不计）的从业情况，按以下办法审核确定：
（一）机关、企事业单位（含离退休）人员由所在单位出具房改（含政策性住房）购房情况及现住房情况证明。
（二）机关、企事业单位以外各类人员住房情况证明由户籍所在地街道办事处或镇人民政府出具。
市、区房委办（房改办）根据上述证明，结合房产登记管理情况进行房产情况核实。
第二十六条 市区经济适用住房以租赁为主，购买为辅。申请购买或承租市区经济适用住房按下列程序进行：
（一）申请。申请人到市、区房产管理部门领取并填写《惠州市区经济适用住房申购表》或《惠州市区经济适用住房承租表》，并在规定的时间内将上表连同以下证明材料交回市、区房产管理部门：
1．申请家庭户口薄（验原件交复印件）；
2．申请家庭成员身份证（验原件交复印件）；
3．申请家庭成员的住房证明；
4．申请家庭成员的年度收入情况证明；
5．申请家庭情况说明材料。
（二）受理。市、区房产管理部门收到申请材料后，对申请材料齐全且符合条件的，予以受理；对申请材料不齐全的，一次性告知申请人需要补齐的全部材料。
（三）审核。市、区房管部门在收到申请材料后，应在7个工作日内（含7个工作日）对申请人提供的上述材料进行核实。不符合条件的，应当书面告知申请人。
（四）公示。经市、区房委办（房改办）审核，符合购买或承租市区经济适用住房条件的购房者或承租者名单，统一在《惠州日报》上公示。
（五）复核。公示期间有投诉的，由市、区房委办（房改办）调查、核实。经调查、核实投诉情况属实，申请人确实不符合购买或承租市区经济适用住房条件的，取消其购买或承租市区经济适用住房资格，并书面或电话告知申请人。
（六）批准。公示期间无投诉或经调查、核实投诉不属实的，批准申请人申请购买或承租市区经济适用住房，并同时公布核准购房或租房面积。
对申请承租者，市、区房产管理部门凭申请的先后顺序，优先与之签订《惠州市区经济适用住房承租协议》；
对申请购房者，由市、区房产管理部门核发《惠州市区经济适用住房申购资格认定通知书》，并按摇珠抽号方式确定购房者。
（七）购买。抽中与经济适用住房供应顺序号相符者，凭号码与市、区房产管理部门签订《惠州市区经济适用住房认购协议》（以下简称《认购协议》），并在《认购协议》确定的有效期内，凭《认购协议》与市、区房产管理部门签定购房合同。逾期未签定购房合同的，作自愿放弃购房资格处理。剩余房源由市、区房产管理部门按本次统一摇珠号顺延，与顺延抽中者签订购房合同，直至售完为止。
购买或承租经济适用住房申请表格由市、区房产管理部门统一印制。
第二十七条 购买市区经济适用住房者，应当按照有关法律、法规规定办理经济适用住房权属登记。市、区房产管理部门和国土资源部门在办理权属登记时，应当在《房地产权证》上分别注明经济适用住房、划拨土地等内容。
第二十八条 市区经济适用住房自购买者取得《房地产权证》之日起满10年后才允许上市交易，交易时应按有关规定补交土地出让金。取得《房地产权证》不满10年但确需转让的，按原价每年折扣1%由政府回购，相关税费由原业主负担。
第二十九条 按本办法租住经济适用住房的家庭，租住时间连续在5年以上（含5年），没有欠缴租金，信誉良好，且符合本办法购买经济适用住房条件的，由租住经济适用住房的家庭（户主）提出申请，经市、区房产管理部门批准，并在《惠州日报》公示后，可转为购买租住的经济适用住房。其出售价格按租住当年购买类似经济适用住房的平均售价计算，并给予租住时间每年1%的折旧，但折旧率最多不超过20% 。其销售住房时间从租房之日算起。

第六章 监督管理

第三十条 市、区政府有关部门应加强对市区经济适用住房建设、交易中违法违纪行为的查处。
（一）对未经批准、擅自改变经济适用住房建设用地用途的，由市、区土地行政主管部门按有关规定处罚。
（二）擅自提高经济适用住房销售价格等价格违法行为的，由市、区价格主管部门依法进行处罚。
（三）对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房的个人，由市、区房产管理部门追回已购住房或者由购买人按市场价补足购房款，并可提请所在单位对申请人给予行政处分；对出具虚假证明的单位和个人，由市、区房产管理部门提请同级政府有关部门追究单位主要领导和相关责任人的责任。
第三十一条 租住市区经济适用住房的承租者有下列行为之一的，由市、区房产管理部门按照经济适用住房承租协议的约定，给予依法收回承租者承租的经济适用住房等处理：
（一）将承租的经济适用住房转借、转租的；
（二）擅自改变经济适用住房用途的；
（三）连续6个月以上未在经济适用住房居住的；
（四）承租家庭收入连续一年以上超过政府规定的中低收入家庭标准的；
（五）无特殊原因连续3个月以上不交纳经济适用住房租金的。
第三十二条 市区政府有关部门及其工作人员在市区经济适用住房的建设、交易等管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分；构成犯罪的依法追究其刑事责任。

第七章 附则

第三十三条 本办法自2007年9月1日实施，有效期5年。惠州市人民政府颁布的《惠州市市区经济适用住房销售暂行办法》（惠府〔1999〕123号）同时废止。
论种子损害赔偿责任

菏泽学院 山东信法律师事务所 武合讲


农业是我国国民经济的基础。种子是农业、林业最基本的生产资料。2000年7月8日我国颁布了《种子法》，到目前为止，这是我国唯一一部产品专门法。《种子法》第四十一条规定，种子使用者因种子质量问题遭受损失的，出售种子的经营者应当承担民事责任，承担民事责任的方式为赔偿损失。正确理解《种子法》规定的承担赔偿损失民事责任的含义，对于保护当事人的合法权益，促进社会稳定及经济发展，有着十分重要的意义。本文拟就《种子法》规定的种子损害赔偿的责任性质、责任主体和
责任范围作一探讨，以求教于同仁。
1999年11月2日《法制日报》第五版和1999年11月20日《人民法院报》第二版分别报道了如下案例。1996年秋，某镇政府的代表人与某农技站的负责人，共同到某蔬菜种子站购买了国标三级章丘大葱种子2475kg。次日，农技站将该种子转卖给了镇政府2463.5kg，镇政府卖给了本镇5448户农户，育苗121hm²。农户发现葱苗分葱现象严重，诉诸法院，要求镇政府、农技站赔偿其经济损失127万元。法院受理后，以蔬菜种子站已注销工商登记为由追加其开办单位某种子公司为被告，以农技站不具备法人资格为由追加某农科所为被告。法院委托检测机构对封存的葱种样本进行鉴定，鉴定结论为：本品种7％，异品种93％，送检样本不是章丘大葱。法院以被告销售的葱种系假冒章丘大葱种子，给原告造成了巨大经济损失为由，判决农技站返还原告葱种价款285766元，农科所负连带责任；种子公司赔偿原告经济损失934315．20元，农技站、农科所、镇政府负连带责任。
目前，法院对于种子使用者因种子质量问题遭受损失要求赔偿的案件，大多采取与本案相同的审理方法，并作出类似的判决。依笔者陋见，类似该案的审理和判决，未免混淆了种子质量违约损失赔偿责任与种子质量侵权损害赔偿责任的界限。
一、《种子法》规定的是种子质量违约损失赔偿责任。
《种子法》第四十一条规定：“种子使用者因种子质量问题遭受损失的，出售种子的经营者应当予以赔偿，赔偿额包括购种价款、有关费用和可得利益损失。经营者赔偿后，属于种子生产者或者其他经营者责任的，经营者有权向生产者或者其他经营者追偿”。笔者认为，此条是就种子质量违约损失赔偿责任的规定。
（一）种子质量违约损失赔偿责任的概念。
种子质量违约损失赔偿责任，又称种子质量瑕疵担保责任，是指在买卖合同关系中，出售种子的经营者为了全面履行买卖合同，向种子使用者做出的承诺或者保证；按照这种保证，如果种子存在瑕疵，出售种子的经营者应当承担由此产生的法律后果。
（二）种子质量违约损失赔偿责任的法律特征。
1、主体和责任形式的特定性。违约责任是当事人违反合同规定应当承担的法律责任，当事人之间具有合法有效的合同关系是承担违约责任的前提。种子使用者因种子质量问题遭受损失的，有权依据合同约定向出售种子的经营者要求赔偿，是权利主体；出售种子的经营者应当依据合同约定承担违约损失赔偿责任，是责任主体。种子生产者或者其他经营者与种子使用者没有合同关系，既不是权利主体，也不是责任主体。因种子质量承担赔偿责任的责任形式只有单独赔偿责任，没有连带赔偿责任。
2、质量问题范围的特定性。《种子法》规定的种子质量问题，是指种子质量不符合法定的或者约定的标准，即向种子使用者出售假种子或者劣种子。
3、赔偿范围的特定性。《种子法》规定的赔偿范围包括购种价款、有关费用（为实现种子自身价值必须付出的费用即生产成本）和可得利益损失（属种子自身价值的损失即产值损失）。赔偿范围不包括人身、他人财产损害损失。赔偿额具有可预见性。
4、归责原则的特定性。种子使用者因种子质量问题遭受损失的，出售种子的经营者无论是否有过错，均应承担赔偿损失的民事责任，适用无过错归则原则。
5、诉讼中被告的特定性。种子使用者因种子质量问题遭受损失要求赔偿的，只能以与其有合同关系的出售种子的经营者为被告提起诉讼，而不能起诉种子生产者和其他经营者，法院也无权追加他们为被告或通知他们作为第三人参加诉讼。
（三）出售种子的经营者是赔偿责任主体，其向种子使用者承担赔偿责任，是由违约责任的相对性决定的。
《种子法》第四十一条第一款规定：“种子使用者因种子质量问题遭受损失的，出售种子的经营者应当予以赔偿”。种子使用者因种子质量问题遭受损失的，应当由与其有合同关系的出售种子的经营者予以赔偿，出售种子的经营者是赔偿责任主体，这是违约责任的相对性决定的。出售种子的经营者不得借口种子质量问题是种子生产者或者其他经营者的原因造成的而推卸责任。
出售种子的经营者承担赔偿责任的条件有三个：一是其向种子使用者出售的种子出现了质量问题；二是种子使用者因种子质量问题遭受了损失；三是种子使用者要求赔偿。
（四）种子生产者或者其他经营者是追偿责任主体，他们向出售种子的经营者承担追偿责任，也是由违约责任的相对性决定的。
《种子法》第四十一条第二款规定：“经营者赔偿后，属于种子生产者或者其他经营者责任的，经营者有权向生产者或者其他经营者追偿”。这一规定，确立了出售种子的经营者的追偿权，确立了种子生产者或者其他经营者是承担追偿责任的主体。由于种子生产者或其他经营者的责任造成种子质量问题，出售种子的经营者赔偿种子使用者的损失后，有权依据其与种子生产者或者其他经营者签订的买卖合同的约定，行使追偿权。种子生产者或者其他经营者应当依据买卖合同约定承担追偿责任。种子生产或者其他经营者承担的追偿责任，也是违约责任。
种子生产者或者其他经营者向出售种子的经营者承担追偿责任的条件有四个：一是他们向出售种子的经营者提供的种子出现质量问题；二是他们违反了与出售种子的经营者之间买卖合同的约定；三是出售种子的经营者赔偿了种子使用者的损失；四是出售种子的经营者行使追偿权。
二、《种子法》没有规定种子质量侵权损害赔偿责任。
（一）种子质量侵权损害赔偿责任的概念。
种子质量侵权损害赔偿责任，是指因种子存在可能危及人身、他人财产安全的不合理的危险即种子缺陷，造成种子使用者或者他人人身伤害或者除缺陷种子之外的其他财产即他人财产损失的，缺陷种子的生产者、经营者（包括出售种子的经营者和其他经营者）应当承担的法律后果。
（二）因种子质量缺陷，造成人身、他人财产损害的可能性。
种子是种植材料或者繁殖材料，属植物体，其自身不存在危及人身和他人财产安全的危险；其不直接进入人体，不会对人身造成伤害。所以，在一般情况下，因种子质量问题，不会造成人身、他人财产损害。
但是，在下列情况下，因种子质量存在缺陷，也会发生造成人身、他人财产的损害。一是种子带有国家规定检疫对象的有害生物的；二是药剂处理的种子，未依法标注的；三是转基因种子未在种子标签上标注“转基因”字样和安全控制措施的，四是种子中含有杂草种子的。
（三）种子质量侵权损害赔偿责任的法律特征。
相对于种子质量违约损失赔偿责任，种子质量侵权损害赔偿责任，具有以下法律特征。
1、主体和责任形式的不特定性。因种子存在质量缺陷造成人身、他人财产损害的，受害人均可以要求出售种子的经营者、种子生产者或其他经营者承担单独赔偿责任或者连带赔偿责任，权利主体和责任主体以及责任形式，都不是特定的。
2、种子质量问题范围的多样性。有多种原因可能造成种子质量存在缺陷。种子缺陷的表现有加工缺陷、包装缺陷、生产缺陷、标注缺陷、储运缺陷等多种形式。
3、归责原则的多样性。种子生产者承担的是无过错责任；种子经营者承担的是过错责任；种子经营者不能指明缺陷种子的生产者的，则承担推定过错责任。
4、承担责任方式的多样性和赔偿范围的广泛性。种子存在缺陷，造成他人财产损失的，种子生产者或者经营者应当以恢复原状、赔偿损失等多种方式承担民事责任。造成人身伤害，受害人或伤或残或死的，赔偿范围可以包括医疗费、误工费、残补费、残疾赔偿金、死亡赔偿金、精神损害费等费用。赔偿额具有不可预见性。
5、诉讼中被告的多元性。因种子缺陷造成人身、他人财产损害的，受害人可以要求种子生产者赔偿，也可以要求种子经营者赔偿，还可以要求种子生产者和种子经营者共同赔偿，他们都可以成为被告或共同被告。
三、《种子法》未规定种子质量侵权损害赔偿责任，不利于充分保护受害人的合法权益。
（一）限制了种子使用者要求种子生产者和其他经营者赔偿损失的权利。
依据《种子法》的规定，种子使用者因种子质量问题遭受损失的，只能要求出售种子的经营者承担赔偿责任。如果出售种子的经营者的赔偿能力不能弥补种子使用者的损失，种子使用者的利益就不能得到充分地保护。
（二）限制了种子使用者要求种子生产者、其他经营者和出售种子的经营者承担连带赔偿责任的权利。
种子使用者因种子质量缺陷问题遭受损失要求种子生产者和种子经营者共同赔偿的，种子生产者和种子经营者承担的是应由法律特别规定的不真正连带责任。《种子法》未规定种子质量侵权损害赔偿连带责任，限制了种子使用者依法要求种子生产者和种子经营者承担连带赔偿责任的权利。
（三）限制了种子使用者因种子缺陷遭受人身、他人财产损失要求出售种子的经营者赔偿的权利。
《种子法》规定种子使用者因种子质量问题遭受损失的赔偿额仅包括购种价款、有关费用和可得利益损失，其无权就人身、他人财产损害要求赔偿，限制了种子使用者的赔偿请求权。
（四）限制了他人因种子缺陷遭受损失，要求出售种子的经营者、种子生产者和其他经营者赔偿的权利。
《种子法》仅规定种子使用者因种子质量问题遭受损失的，有权要求出售种子的经营者予以赔偿，限制了种子使用者以外的人依据《种子法》的规定要求出售种子的经营者、种子生产者和其他经营者承担赔偿责任的权利。
四、问题解决。
类似前引案例，5448户农户是从镇政府购买的种子，镇政府是出售种子的经营者；农技站和蔬菜种子站是其他经营者和种子生产者。农户因假种子遭受损失120多万元，按照《种子法》的规定，镇政府应当予以赔偿。现实是，镇政府没有能力足额赔偿农户的损失。为了充分保护农户的利益，法院超越《民事诉讼法》和《种子法》的规定，依职权追加种子生产者、其他经营者等应当承担追偿责任的主体为共同被告，判决种子生产者、其他经营者和出售种子的经营者除连带赔偿农户可得利益损失（即产值损失）934315．20元外，再返还购种价款（属生产成本）285766元，使农户在没实施移栽、田间管理、收获、出售产品的情况下，既获得了一个大丰收，又获得了285766元的额外收入。法院充分保护农户利益的精神可佳，但是，这样的审判，既混淆了种子违约损失赔偿责任与种子侵权损害赔偿责任的界限，也与《民事诉讼法》和《种子法》的规定相矛盾。为解决类似问题，笔者认为，应当制定一部种子损害赔偿法规，就种子损害的赔偿原则、赔偿程序、赔偿责任主体、赔偿范围、赔偿额的计算方法和标准、抗辩事由等问题做出统一的、明确的规定，为法院审理种子损害赔偿纠纷，公平地保护各方当事人的合法权益，提供法律依据。
作者武合讲 山东信法律师事务所律师 山东菏泽学院教师 电话：0530-558048 、13605306590 地址：山东菏泽中华西路菏泽家具市场三层 邮编：274000 Email: wuhejianglawyer@yahoo.com.cn