天津市小额贷款公司管理暂行办法

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　　独立保证是指由银行或其他机构或个人开立的一项独立的付款义务的承诺,国际惯例上称为独立保函或备用信用证。我国于20世纪80年代引入了独立保函、备用信用证这种金融担保工具。由于1995年实施的《中华人民共和国担保法》并没有明确承认独立保证以及规定相应的法律规范,从而产生了国际商务实践与法律脱节的情况,人民法院在处理涉外独立保证纠纷时存在着诸多难题。

　　独立保证的适用范围
　　在司法实践中,尽管对我国《担保法》第5条是否为独立保证的发展预留空间没有形成统一见解,目前亦仅在国际商事交易纠纷中认可独立保证,但依照私法领域内法无禁止即许可的原理,法理上并未做国际国内双轨处理的依据。因此维持双轨还是并轨,完全取决于实务中的利弊权衡和政策价值导向,需充分调研,深思熟虑。一方面,独立保证能使债权人利益获得更为快捷有效的保护,为社会经济发展提供深层次的保障,而独立保证通常并存反担保的独立保证,无法清晰界定涉外和国内交易,双轨运行容易产生对保证独立性效力解释不统一的情形。另一方面,我国目前商业社会不熟悉独立保证的运作模式,在市场交易主体信用状况欠佳的情况下,独立保证因其责任严厉性和易被滥用性,确实可能导致法律纠纷增多,反而不利于独立保证制度在我国的发展。采取逐步放开,先国际交易后国内交易分阶段调整的模式,也未尝不是现阶段利大于弊的选择。
　　考察为数不多的独立保证的各国立法,一般都从独立保证的主体范围的角度作限制。根据我国的现实情况,仅限于我国银行以及其他金融机构开立独立保证较为稳妥,对我国一般企业和个人排除适用独立保证。一是金融机构专业性强,对独立保证的条款设计及责任有清楚的认知；二是金融机构通常不愿介入基础交易,以独立保证为常态担保,从属保证为特殊担保,相对较容易界定保证的性质。独立保证的开立主体位于我国境外的,则依其属人法确定独立保证的效力。

　　独立保证的准据法
　　在准据法和当事人选择的国际惯例的关系问题上,需要厘清两点:一是独立保证的准据法按照合同准据法的一般规则,取决于文本规定,即当事人意思自治,与基础交易准据法无关；文本未规定准据法的,按照最密切联系原则,适用开立人住所地法律,独立保证文本由开立人分支机构开立的,适用该分支机构所在地法律；二是分清准据法的强制性规范和任意性规范,一般而言,除独立保证的适用范围、欺诈、对外担保等领域有强制性规定,其他规定均为任意性规定,是为当事人准备的“漏洞填补规则”。文本的条款或援引的国际惯例规则与准据法任意性规范冲突,文本规定即当事人约定优先。

　　独立保证的欺诈止付程序
　　依据“欺诈使一切归于无效”的法理,欺诈是否定独立保证之独立性的唯一情形,因此各国无一例外都引入了独立保证欺诈止付的司法程序。由于缺乏明确的法律规定,我国各地法院程序及止付实体标准不一,亟需加以规范。
　　首先,在程序构造上,止付令的性质属于行为禁令,不是针对财产的冻结措施,独立保函或备用信用证尚未付款的,只能以行为禁令方式阻止开立人不得履行付款的合同义务,而不能将独立保函或备用信用证项下的款项作为受益人的财产或其到期应得收益采取冻结措施。按时间阶段,止付令可以分为诉前止付令、中间止付令和终局止付令。2013年1月1日实施的新《民事诉讼法》第一百条和第一百零一条新增了对行为的保全,为欺诈止付令提供了法律依据。不足的是,民诉法的行为保全只是程序性的救济措施,不是一项独立的禁令之诉,最后必须依靠实体判决取得既判力,因此欺诈止付纠纷需经历裁定临时止付、复议、实体判决、上诉等一系列诉讼程序,客观上给止付申请人滥用申请权利创造了机会,不利于独立保证制度效用的发挥。今后如何将欺诈止付令进行简单化的改造,值得进一步研究。
　　其次,关于举证责任分配。止付申请人必须承担举证证明受益人欺诈的责任,证据应为现时可得、不需要通过人民法院通过调取证据的途径获得的,举证标准应达到一目了然、非常充分的程度。在审判实践中,出现了两种极端现象,一种是只要申请人提供有效担保,法院不加仔细审查,就按照财产保全程序裁定止付；一种是将保函欺诈纠纷转化成基础交易纠纷进行全面审理。这两种做法都是错误的。笔者认为,应当区分不同阶段,由于独立保证项下的审单付款期限只有3至7个营业日,大部分申请人都申请诉前止付令,参照财产保全的法律规定,人民法院应在48小时内作出,此时只要能够证明存在受益人欺诈的很高可能性,可以作出止付裁定。而在终局止付判决中,不仅要求欺诈的证明标准则必须是明显、清楚,而且必须是合理的唯一推论。
　　第三,关于欺诈的具体情形。有以下四点值得注意:一是欺诈属于传统的公共政策范畴,受法院地法约束,如果国际惯例规则也都不规定欺诈例外情形的,交由国内法调整。二是最高法院《关于审理信用证纠纷案件若干问题规定》第8条列举了信用证欺诈情形,但由于独立保证单据与跟单商业信用证单据存在较大区别,例如受益人恶意不交付货物或货物无价值；串通提交假单据而没有真实的基础交易等情形,不能适用于独立保证。三是欺诈具体情形可以借鉴公约的规定。四是应当确立有限审查原则。法院在确定欺诈成立与否时必然涉及到对基础交易的审查,但应仅限于与欺诈情形相关的有限审查,而不能全面介入基础交易的审理,否则独立保证无异于从属性保证。
　　我们必须看到独立保证对我国积极实施企业“走出去”战略,参与国际合作与竞争、改善经济信用环境具有重要的制度价值。在司法实践中,法院不应轻易干预当事人关于独立保证的独立性安排,在欺诈止付令的运用上,必须慎之又慎,避免因止付申请人滥用欺诈止付程序削弱乃至破坏独立保证机制的稳定运行和商业效用。


　　稿件来源： 法制日报法学院
西藏自治区拉萨市人民政府


政府令（第38号）


拉萨市房屋租赁管理办法



《拉萨市房屋租赁管理办法》已经2012年5月18日市政府第4次常务会议审议通过，现予以发布，自2012年8月1日起施行。



　　市长：多吉次珠
2012年5月31日


拉萨市房屋租赁管理办法

　　第一条为加强房屋租赁管理，规范房屋租赁行为，保护房屋租赁当事人的合法权益，维护社会和谐稳定，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
　　
　　第二条本市行政区域内房屋租赁及
　　
　　其监督管理，适用本办法。
　　
　　第三条房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实守信的原则。
　　
　　房屋租赁管理应当遵循管理与服务相结合的原则，实行属地管理。
　　
　　第四条市、县（区）人民政府应当加强对房屋租赁管理工作的领导，建立健全出租房屋综合管理机制。
　　
　　住房和城乡建设主管部门负责房屋租赁市场、出租房屋建筑结构安全的监督管理和房地产经纪的行业管理。
　　
　　公安机关负责出租房屋的治安管理、消防管理，租赁当事人的户籍管理和承租人的暂（居）住管理。
　　
　　工商行政管理部门负责对房屋租赁经纪活动进行监督管理，查处利用出租房屋进行无照经营、制售假冒伪劣产品等违法行为。
　　
　　发展和改革、国土规划、卫生、人口和计划生育、民政、民防、税务、国家安全和城市管理综合执法等行政部门应当按照各自职责做好房屋租赁的管理工作。
　　
　　乡（镇）人民政府、街道办事处负责对辖区内的出租房屋实施监督管理，组织开展房屋租赁登记备案工作。
　　
　　第五条县（区）人民政府应当在社区和具备条件的村建立负责房屋租赁管理、服务的基层管理服务机构（以下简称基层管理服务机构），并保障其工作所需的工作人员、经费和办公场所。
　　
　　基层管理服务机构承担以下职责：（一）依法调查、统计辖区内的房屋租赁基本情况；（二）负责辖区内房屋租赁登记备案受理工作，负责出租房屋检查、清理等日常管理工作；（三）协助公安机关做好流动人口治安防 控工作，发现出租房屋存在治安、消防隐患和利用出租房屋从事违法犯罪活动的应当及时报告；（四）协助工商、税务部门办理房屋租赁的工商、税务登记；（五）为租赁当事人提供咨询等信息服务，根据当事人的要求出具与房屋租赁有关的证明；（六）督促租赁当事人遵守国家、自治区和本市有关房屋租赁的管理规定。
　　
　　第六条租赁房屋的，出租人和承租人应当依法签订房屋租赁合同。合同内容应当包括租赁当事人基本情况、出租房屋基本情况、租金、租赁期限、租赁用途、房屋维修责任、物业及相关费用缴纳、违约责任等。
　　
　　市住房和城乡建设主管部门应当会同市工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，向社会公布。
　　
　　第七条有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法违章建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
　　
　　第八条租赁房屋的，应当以原设计的房间为最小出租单位，出租房屋人均居住面积不得低于本市规定标准。
　　
　　厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等不得出租供人员居住。
　　
　　第九条本市实行出租房屋治安检查许可制度。从事房屋租赁的单位或者个人，应当按照要求接受公安机关的治安检查，取得《租赁房屋治安检查合格证》后方可办理工商营业执照、税务登记证等相关证照。
　　
　　第十条本市实行房屋出租登记备案制度。房屋租赁合同订立之日起10日内，出租人应当向房屋所在地的基层管理服务机构申请出租房屋登记备案，并填报下列内容：（一）出租人、承租人姓名或者名称、证件种类和号码、住所地，实际居住人员的姓名、身份证件种类和号码、户籍所在地；（二）出租房屋的基本情况、租金、租赁用途和租赁期限；（三）房屋权属证书或者房屋来源证明；（四）其他需要记载的内容。
　　
　　出租人提交的房屋出租登记备案申请书、出租房屋治安检查合格证、租赁合同、身 份证明、权属证明等登记备案材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。
　　
　　第十一条基层管理服务机构应当在受理登记备案申请之日起2个工作日内，完成对申请材料的形式审查。符合条件的，将审查报告和申请材料一并报送房屋所在地的乡（镇）人民政府、街道办事处；不符合条件的，说明理由并一次性告知需要补足的材料。
　　
　　第十二条乡（镇）人民政府、街道办事处应当在收到审查报告和申请材料之日起3个工作日内，完成对申请材料的实质审查，对申请书填写信息与身份证明、租赁合同等申请材料的一致性进行核验。符合条件的，将审查报告和申请材料一并报送房屋所在地的县（区）住房和城乡建设主管部门；不符合条件的，退回申请材料并书面说明理由。
　　
　　第十三条县（区）住房和城乡建设主管部门应当在收到审查报告和申请材料之日起3个工作日内，完成对申请材料的复审。对符合下列规定的，予以登记备案并开具房屋租赁登记备案证明：（一）申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式；（二）出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致；（三）不属于本办法第七条规定不得出租的房屋。
　　
　　房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称，承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码，出租房屋的基本情况、租金、租赁用途和租赁期限等。
　　
　　第十四条在房屋租赁合同有效期内，由于租赁当事人、租赁期限、租赁价格等发生变化导致房屋租赁合同变更或者终止的，出租人应当自房屋租赁合同变更或者终止之日起5日内，向房屋所在地的基层管理服务机构办理变更、注销登记备案。
　　
　　房屋租赁合同期满终止的，出租人应当自房屋租赁合同终止之日起5日内，向房屋所在地的基层管理服务机构办理注销登记备案。
　　
　　变更、注销登记备案，按照本办法第十一条至第十三条规定的程序办理。
　　
　　第十五条出租房屋的安全由房屋所有人负责。房屋所有人将出租登记的房屋委托他人管理的，应当书面报告房屋所在地的 基层管理服务机构。
　　
　　出租人应当履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。
　　
　　第十六条承租人应当对其使用行为负责。承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主、使用人的合法权益。
　　
　　第十七条承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。
　　
　　承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同；造成损失的，可以要求承租人赔偿损失。
　　
　　第十八条向境外组织、人员出租、转租、转借房屋，或者承租人留住境外人员的，出租人、承租人应当遵守国家、自治区和本市有关国家安全管理的规定。
　　
　　第十九条出租人应当遵守下列规定：（一）对承租人进行申报登记。登记时应当按照公安机关的要求，核对承租人的身份证件，不得留宿无合法有效身份证件的人员；（二）与房屋所在地公安机关派出机构签订《出租房屋治安责任保证书》，履行治安责任；（三）督促承租房屋的流动人口及时办理暂住登记、申领暂住证；（四）发现承租人及其他入住人员有违法行为或者犯罪嫌疑的，及时向公安部门或者其他相关部门报告；（五）对承租人开展遵纪守法和治安安全宣传；（六）积极协助公安机关做好防火、防盗和治安隐患排查工作，发现问题及时报告；（七）确保出租房屋具备必要的消防设施，并对房屋进行日常安全检查和维护。
　　
　　第二十条承租人应当遵守下列规定：（一）如实说明租住人数，出示本人及其他入住人员的有效身份证明，并如实申报租住人员信息；（二）入住后，及时到房屋所在地公安机关派出机构办理暂住证；（三）不得擅自改变房屋用途；（四）不得利用承租房屋进行违法犯罪活动；（五）发现承租房屋内有违法行为或者犯罪嫌疑人的，及时向有关部门报告；（六）合理使用消防设施；（七）配合有关部门对出租房屋的管理工 作。
　　
　　第二十一条房地产经纪机构从事房屋租赁居间活动，应当书面告知出租人到房屋所在地基层管理服务机构办理出租房屋登记备案手续；提供房屋租赁经纪委托代理业务的，房地产经纪机构应当代理出租人，办理出租房屋登记、变更、注销手续。
　　
　　房地产经纪机构应当依法从事经纪服务活动，不得规避或者协助租赁当事人规避管理，不得故意隐瞒订立合同的重要事实或者提供虚假情况，损害租赁当事人的利益，不得发布虚假信息或者以其他手段蒙骗、坑害租赁当事人，不得强迫出租或者承租房屋。
　　
　　第二十二条违反本办法第七条、第十四条规定的，由县（区）住房和城乡建设主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以5000元以下罚款；对有违法所得的，可处以违法所得1倍以上3倍以下，但不超过30000元的罚款。
　　
　　第二十三条违反本办法第十条规定的，由县（区）住房和城乡建设主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处以1000元以下罚款；单位逾期不改正的，处以1000元以上10000元以下罚款。
　　
　　第二十四条伪造、涂改房屋租赁登记备案证明的，由县（区）住房和城乡建设主管部门注销其证书，并可处以200元以上1000元以下罚款。
　　
　　第二十五条违反本办法规定，未经公安机关治安检查许可擅自开展房屋租赁业务的，未按规定签署《出租房屋治安责任保证书》的，不履行《出租房屋治安责任保证书》规定的治安责任的，以及其他违反出租房屋治安管理规定的，由公安机关依照《拉萨市流动人口服务管理条例》及其他相关法律、法规，予以处罚。
　　
　　第二十六条基层管理服务机构、乡（镇）人民政府、街道办事处、住房和城乡建设主管部门、公安机关及其他部门的主管人员和其他直接责任人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。
　　
　　第二十七条本市廉租房、公共租赁房等保障性住房的租赁管理办法，由市人民政府另行制定。
　　
　　第二十八条本办法自2012年8月1日起施行，2008年6月19日拉萨市人民政府令第18号公布的《拉萨市房屋租赁暂行管理办法》同时废止。