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公房维权律师举案析辩“承租人无权处分居住权”实务问题

张生贵


【案例概要】

梁某失业，无固定收入，进入大龄青年，因居住的房屋面积小，结婚一直成为问题，被一再耽误。现居房屋又遭大伯抢占，引起争端。“居住权”是公人最为基本的生存权利，梁某在后街65号楼居住达二十四年之久，这是一处公有住房。1988年拆迁单位将梁某一家人确定为被拆迁安置人，与刘某一家“合用安置”后，由刘某与公房管理部门订立承租协议。梁的大伯认为，承租人是刘某，刘某有权同意其住进来，而梁某认为刘某未征得同居人的一直意见，无权单方处分居住权。为此，向法院提起确认之诉，要求确认刘某同意大伯居住的行为无效。

【法律要点】

北京市人民政府关于公房管理配套规定，公有住房的承租人系家庭成员的代表，未经共居人同意，承租人代表无权处分居住权。法律依据是《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产，应当经全体共同共有人同意；《民法通则若干意见》第88条、第89条规定，代表家庭订立公房承租合同的刘某同意大伯居住一间公房的行为无效。
【争点整理】
2月13日和3月1日两次庭审，主审法官采取的三步审理思路，今原告感觉到一些问题，开庭前法官先问原告，大概意见是：部分共有人怎能诉全部权利人？庭前法官向原告提这样的问题，表明法官从主观上否认原告的诉讼主张。
案件实际涉及的是《物权法》第九十七条规定的无权处分原则，“共同共有人未征得其他共有人的同意，处分共有居住权的行为无效”的法律问题。对此《民法通则》及《若干意见》第89条也有明确规定，法院有许多司法判例，这不属于事实争议，仅仅是法律方面的问题；二次开庭前法官向被告刘某直接提问“你愿意让梁某的大伯居住吗？”，而没有询问被告对原告的起诉请求有什么答辩意见。潜在的问题可能是“承租人”有权让谁住谁就可以居住。庭审质证中，法庭依职权通告一则电话记录，称电话向直管公房人员询问，对承租人家庭居住有何规定，答复是承租人内部如何安排居住管理单位无权干预。用公房管理工作人员的答复内容推断承租人有权安置其他人居住。
原告认为其与被告之间的争议涉及的核心问题是大伯并非拆迁部门确定的被安置人，有无权利进住公有房屋的问题。根据《北京市公有房屋管理办法》规定，直管公房管理单位只有在原承租人外迁或去世时，针对承租人更名时必须严格审查。公有住房承租人并非单独权利人，是共居家庭成员的承租代表人，这一点有北京市政府关于公有住房承租配套规定。
【价值判断】
如果支持承租人随意变更居住人，将会导致共居人利益受到普遍侵害，大伯系成年人，无权要求父母或其他人为其提供居住条件，刘某没有抚养成年子女的法定义务。缺乏权利义务关系的前提下，支持刘某的意思表示，违背民法价值及基本法律原则，维护刘某的自由，就会防害梁某的居住安全，因此，考量和衡平两者的法律价值，应当优先保护居住安全为优先。
房管人员的电话答复只言明房管部门不实行经常性监督，公有住房管理实行两头管，中间放的原则，即准住证发放阶段的审核批准和承租人更名阶段的审查准许。“承租人代表外迁或去世后，共同居住的家庭成员有权要求变更承租人”，规定明确“共同居住的家庭成员资格”的审核标准有三项同时具备，一是实际居住两年以上；二是户口在此；三是在本市无其他住房。大伯的户口系拆迁后迁入，属于“人户分离”，且从未居住，在本市其朝阳区有住房，大伯不具备更名资格，因此，大伯抢占共居房的行为侵害了梁某的合法权益。
【法律辩析】

（1）、原告向法庭举用了大伯的女儿搬离此房，只挂户口不居住的证据，证明大伯以女儿曾经居住的理由不能成立，大伯的女儿此前的居住，并非以法定共居人身份，只是亲属之间的寄住事实，不是被安置人，不享有法定居住的权利。不能推导出“女儿搬出，大伯搬进”。只有拆迁被安置人才有权调配居住，此房面积仅有五十平米，已住四人，梁某结婚增加人口，如果允许大伯居住，会造成事实上的拥挤不说，还会引发无休止的家庭矛盾，影响和谐稳定；另从北京市政府公房管理规定查知，如果共居的公有住房发生人员变动时，法律规定只能从有权变更承租人条件中核准居住，因此，大伯无权居住，刘某也无权同意大伯居住，原告诉求确认刘某同意大伯居住的行为无效。
（2）、（2011）二中民终字第13967号民事判决经审理查明部分确认：拆迁单位因房屋尚未配套，对刘某、梁某两户采取合用安置，为刘某一家安置到上述房屋，“两户合用安置”属于共同共有的法律事实业经司法确认。
（3）、“占有返还”与“物权保护”的法律保护顺位关系：
被告大伯曾经起诉梁某“占有返还纠纷”，法院审理后以（2011）民初字第03635号民事判决判令梁某给付钥匙，梁某以原审认定事实不清，适用法律不当为由提出上诉，经二审法院审理改变了一审认定的事实，（2011）二中民终字第13967号民事判决第3页上标第四行“对刘某、梁某两户采取合用安置，为刘某一家安置到上述房屋内，大伯的二女儿于1999年9月搬入，大伯亦将自己的物品放入该居室内。大伯的女儿曾经居住，结婚后搬出此房，大伯的女儿婚前居住仅是亲属之间的寄住，并非拆迁人确定的被安置人口，其搬离此房后，腾出的房屋梁某有权优先使用（参照最高人民法院审判监督指导2010年第3辑“公有住房共同居住人的认定标准”）。
原告一家人起诉的是“物权保护纠纷”，大伯起诉的是“占有物返还纠纷”，原有判决确定的内容是返还原物，该判决对物权保护纠纷不具既判力，“占有返还”请求权依据《物权法》245条规定，本案系“物权保护”请求权，适用《物权法》第33条、34条、35条规定。
最高人民法院编著的物权法条文理解与适用（第711页），当“占有保护请求”与“物权保护请求权”发生冲突的，应当根据物权优先的原则处理。占有保护请求权只确认的是一种占有事实的关系，占有保护请求权与物权保护请求权的效力不同，占有保护请求权不问占有背后有无占有的本权存在，直接针对占有的事实，与占有人是否有权占有无关。
“占有保护请求权”与“物权请求保护权”之间，法律基础不同、功能不同，物权保护请求权是基于物权的绝对性、排他性而规定的一种防卫性请求权，其请求权基础为物权，物权请求权是物权的效力或权能的自然体现，占有保护请求权的基础是占有事实，而非基于确定的权利，不涉及占有物的权利归属问题。物权请求权的功能表现为物权园满状态的恢复，物权效力得到维护，具有终局性和确定性，占有之诉与本权之诉互不妨碍，各自独立，当占有保护请求权与物权保护请求权发生冲突时，最终应依据占有人与本权人之间的法律关系决定物的归属，即法律上的权利义务关系而非事实上的支配关系。
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附件：
A、关于“共居人”权利确认的司法依据：
北京市高级人民法院相关司法指导意见，公房承租人与共同居住的家庭均享有合法居住权，承租协议上签名的承租人以外的家庭成员是公有住房的共居人。
法律适用引述：2003年9月2日北京市高级人民法院对北京市第二中级人民法院请示的刘士奎与刘鸿宇、刘毅财产权属纠纷案的答复：经研究认为，根据《城市公有住房管理规定》以及我国公有住房租赁、拆迁、出售的相关政策，承租、购买公有住房是国家分配给职工的一种社会福利，此种福利的享受人不仅包括承租人，还包括与其共同居住的家庭成员。-----北京市高级人民法院《审判工作规范》第148页 2、请示答复（2003年9月2日）
B、关于共有权人无权单独处分的司法依据
“承租人无权单独处置公有房屋使用权”司法实践：公有房屋的承租人很多时候是家庭的代表，虽然由这个人承租，但往往该公房中有权使用的有很多人。例如拆迁安置的公房，除了承租人外，拆迁中需要安置的人口都有权使用该套公房，承租人要处置该套公房的使用权，在一些情况下就要看其他使用人的意见。如果该套房屋的共同居住人在拆迁中享有一定的既得利益，那么承租人处分使用权时就受到限制。没有征求使用人的同意，承租人就无权处分使用权，如果处分了，就会发生法律上的无权处分。
《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《民法通则若干问题意见》第８９条 共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。
根据《上海市房屋租赁条例》第38条二款规定，公房承租人转让承租权应事先征得在本处有本市常住户口的共同居住人的同意。因此，公房承租人处分其承租权的自由受共同居住人意思表示的限制，在未经共同居住人同意的情况下，从维护居住人生存利益角度出发，原则上应确认该转让行为无效。具体情况可分别处理，受让人未实际入住公房，未搬离公房的共同居住人有证据证明转让人未经其同意而转让该公房使用权，则该转让行为无效。----《上海高级人民法院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》沪高法民一【2004】44号 引自最高人民法院司法政策与指导案例（房地产卷）第255--256页

张生贵律师 13240422999

值得企业老总关注的法律新信息
——解读修改后的民事诉讼法执行规定


上海广庭律师事务所　俞云鹤



我们企业的老总，平日业务繁忙，头绪纷杂，要求他们对相关的法律新规定都那么了解，是不现实的，也没这个必要。但是，2007年10月28日全国人大常委会审议通过的《关于修改〈中华人民共和国民事诉讼法〉的决定》，却值得各位老总和属下部门经理认真读一读。
多年来，不少法院判决、裁定得不到顺利执行，“执行难”问题成了一大顽症，也是许多企业老总深感无奈的难题。现在，全国人大常委会这一决定，通过修改民事诉讼法，新增了几项新的执行程序方面的法律条文，“执行难”的问题将有望得到解决。
为帮助老总掌握和理解这些与企业利益息息相关的法律新规定，我们愿借“谈法论道”栏目，提供以下“法”、“道”，供企业老总和部门经理作参考。

一、对拒不协助调查、执行的单位主要负责人，可予以罚款、拘留。
【法】 第一百零三条第二款修改为：
人民法院对有前款规定的行为之一（注：指拒不协助法院调查、执行的行为）的单位，可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款；对仍不履行协助任务的，可以予以拘留；并可以向监察机关或者有关机关提出予以纪律处分的司法建议。
【道】 随着我国经济建设的日益发展，相应地发生法律纠纷诉诸法院的案件也日益增多。我们各个行业的广大企业，都会遇上法院前来调查取证或者要求协助执行的事项，这就需要依照民事诉讼法第一百零三条来规范我们企业的行为，履行协助义务。如果拒不履行这一法律义务，企业老总或者部门经理（直接责任者）不仅可能被罚款，而且现在有了新规定，将可能被拘留，暂时失去人身自由。值得老总关注呵！

二、拒不履行生效判决、裁定，个人罚款最高1万元，单位罚款最高30万元。
【法】 第一百零四条第一款改为：
对个人的罚款金额，为人民币一万元以下，对单位的罚款金额，为人民币一万元以上三十万元以下。
【道】 这一新规定，加大了对拒不履行判决或者裁定行为人的处罚力度，对个人由原定最高一千元增为一万元，对单位由最高三万元增为三十万元。现在，如果哪个个人或者单位在法院判决后，仍然能拖就拖，拒不执行，那就要承担罚款乃至拘留的法律责任，到头来仍得被强制执行，于人于己都不利。

三、拒绝报告或者虚假报告的单位法定代表人或者直接责任人员，可予以罚款、拘留。
【法】　新增条文，第二百一十七条：
被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，应当报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产情况。被执行人拒绝报告或者虚假报告的，人民法院可以根据情节轻重对被执行人或者其法定代表人、有关单位的主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留。
【道】　“执行难”有多方面的原因，其中之一是被执行人隐瞒自己财产，致使法院无从下手执行法律文书。为此，现在新增这一法律条文，规定了被执行人的财产报告程序，如果拒绝报告或者提供虚假的信息的，那么就将面临罚款、拘留的结果。需要特别提醒的是，这一规定明确规定了单位法定代表人、主要负责人或者直接责任人员的法律责任，值得老总关注呵！

四、执行案件信息将纳入社会信用征信体系。
【法】　新增条文，第二百三十一条：
被执行人不履行法律文书确定的义务的，人民法院可以对其采取或者通知有关单位协助采取限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息以及法律规定的其他措施。
【道】　被执行人不履行法律文书义务，从根本上说，是一种不讲信用、破坏诚信的行为。为了促进当事人自觉履行义务，推动全社会遵法守信，国家通过这一新增法律条文，明确规定将执行案件信息纳入社会信用征信体系，同时可以公布不履行义务信息，限制责任人出境。这一条文尤其值得企业老总和部门经理仔细权衡，既应当用以律己，也可以用以正人。也就是说，所有企业都应当严肃对待法院判决或者裁决，自觉加以履行，否则可能会“一失足成千古恨”，因小失大，造成个人或者单位的信用丧失，在社会上无立足之地。

五、当事人申请执行期限延长为二年。
【法】　原二百一十九条改为第二百一十五条：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
【道】　民事诉讼法原二百一十九条将申请执行的期限，规定为双方或者一方当事人是公民的为一年，双方是法人或者其他组织的为六个月。这一规定在实践中往往使愿意努力执行判决或者裁定的当事人感到为难，因为筹资需要较长时间，往往因申请强制执行期限太短而影响当事人自动履行义务。另外，不少个人或者单位作为债权人，往往也因不甚了解这一规定，错过了申请执行期限，使自己的合法权益无法再通过强制执行而获得法院保护。因此为了更好地维护法院判决、裁定的尊严，维护当事人的合法权益，新增条文将当事人申请执行期限，无论公民个人或者单位，都统一延长为二年，与诉讼期限相一致。这一条文是值得企业老总关注和高兴的，因为延长了申请执行期限，无论您的企业是债权人还是债务人，在履行法院法律文书时，都得以有比较充裕的时间，来实现你的权利或者履行你的义务了。

六、民事诉讼法新规定自２００８年４月１日起施行。
【法】　全国人大常委会《关于修改〈中华人民共和国民事诉讼法〉的决定》规定：
本决定自２００８年４月１日起施行。
《中华人民共和国民事诉讼法》根据本决定作修改并对章节条款顺序作调整后，重新公布。
【道】　我国民事诉讼法自１９９１年颁布实施以来，至今巳有１６年。现在全国人大常委会通过了第一次修改的决定，主要集中在再审程序和执行程序两方面的规定。由于修改的内容，涉及不少需要重新建立或者进一步完善的法律制度，比如以上提及的执行案件信息纳入社会信用体系制度、被执行人财产报告制度、申请执行期限制度等，需要法院、当事人和社会有关各方面的准确理解和积极作为，因此需要有一个实施准备的时间。各位企业老总和部门经理，也因此可有个学法、懂法、用法的过程。在此，也提醒一下，各位老总可以请属下法律工作部门或者财务部门，利用这段时间清理一下与本企业有关的法院判决、裁定，以便在明年４月１日后按新规定操作，更好地维护自己的合法权益。

各位老总和部门经理，但愿这篇“谈法论道”小文章对您会有所启示，也祝愿你们和所在企业进一步依法运营，兴旺发达！