山东省人民政府关于印发《山东省企业职工基本养老保险省级统筹实施办法》的通知
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山东省人民政府关于印发《山东省企业职工基本养老保险省级统筹实施办法》的通知
山东省人民政府关于印发《山东省企业职工基本养老保险省级统筹实施办法》的通知
山东省人民政府
通知
各市人民政府、行署，各县（市）人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：
省政府同意《山东省企业职工基本养老保险省级统筹实施办法》，现印发给你们，望认真贯彻执行。
企业职工基本养老保险实行省级统筹，是进一步深化我省养老保险制度改革，完善社会保障体系，确保养老金按时足额发放的重要举措，涉及到地区及行业间利益的调整，政策性强，难度较大。各地、各部门、各单位都要从促进企业改革发展和保持社会稳定的大局出发，充分认识实行
省级统筹的重要性和紧迫性，切实加强领导，精心组织实施。各级社会保险机构要注意保持工作的连续性，不准自行扩大企业职工提前退休的范围，不准随意提高离退休人员待遇，不准挤占挪用基本养老保险基金。各地要对社会保险基金进行一次全面清查，对挤占挪用的保险基金要按规定
及时足额收回。劳动、财政、审计、银行等有关部门要通力合作，密切配合，确保省级统筹工作顺利进行。
为实现我省企业职工基本养老保险省级统筹，加强基本养老保险基金管理，增强基本养老保险基金抵御风险的能力，确保企业离退休人员基本养老金按时足额发放，根据《国务院关于实行企业职工基本养老保险省级统筹和行业统筹移交地方管理有关问题的通知》（国发〔1998〕2
8号）的规定，结合我省实际，制定本办法。
一、统筹范围
省级统筹的范围包括，我省行政区域内的国有企业、集体企业、外商投资企业、私营企业等城镇各类企业及其职工。城镇个体经济组织及其从业人员也应参加基本养老保险并纳入省级统筹。
二、统筹项目
省级统筹支付项目包括，省级统筹范围内的企业离退休人员按国家和省规定标准享受的离退休金和各项补助、补贴。
行业统筹企业移交地方管理以后退休的人员，基本养老保险待遇按照我省计发办法执行。对于按原行业统筹计发办法高于按我省计发办法计算的部分，加发一定数额的补贴，所需费用从省级统筹的基本养老保险基金中支付。补贴标准逐年调整，5年后统一执行我省计发办法。补贴的标
准及调整办法，由省劳动厅会同省财政厅研究确定。原行业统筹企业已离退休人员的基本养老保险原待遇原则上维持不变，经劳动和社会保障部、财政部审核确认的行业统筹项目，所需费用从省级统筹的基本养老保险基金中支付；未被确认的行业统筹项目，所需费用在企业管理费用中列支
。
各市地和行业自行确定的离退休待遇，不纳入省级统筹。凡不符合国家规定条件提前退休的人员，原则上仍由企业负担。
三、基金筹集和支付
（一）基本养老保险基金的筹集，按照“以支定收、略有结余”的原则，以工资总额或缴费工资为基数，按照一定的比例，由企业和职工个人共同缴纳。为便于省级统筹顺利运转，对企业缴费比例采取区别对待、逐步统一的办法。
1999年，省、市地及县（市、区）属企业的缴费比例，在市地统筹原缴费比例的基础上分别确定为：青岛25．5％，济南23％，淄博22％，菏泽21％，东营、烟台、潍坊、济宁、滨州、聊城20％，枣庄、泰安、日照、临沂、德州19％，威海、莱芜18％。
原参加市地统筹的中央驻鲁企业，缴费比例低于19％的，按19％缴纳；缴费比例为19％及以上、不足21％的，按20％缴纳；缴费比例为21％及以上的，下降1个百分点。
原行业统筹企业，缴费比例为13％及以下的，按13％缴纳；缴费比例为13％以上、不足19％的，提高1至2个百分点；缴费比例为19％及以上、不足21％的，按20％缴纳；缴费比例为21％及以上的，下降1至5个百分点。
今后，对缴费比例高于或低于20％的市地和行业，缴费比例逐年进行调整。济南、青岛两市和煤炭、银行、民航企业的过渡期限为5年，其他市地和行业企业的过渡期限为3年。在过渡期内，每年按照全省养老保险基金的实际支付需要，确定降低或提高企业的缴费比例。
（二）自1999年1月1日起，职工个人统一按本人缴费工资的5％缴纳基本养老保险费。个别市地或行业实际缴费比例已超过5％的，维持不变。以后每2年提高1个百分点，最终达到8％。
（三）私营、个体从业人员，1999年按全省上年度职工平均工资的18％缴纳基本养老保险费，以后逐步过渡到与其他企业职工相同的缴费比例。雇主的基本养老保险费，全部由本人缴纳。雇员的基本养老保险费，本人按不低于5％的比例缴纳，其余部分由雇主缴纳。雇员个人缴
费比例以后每2年提高1个百分点，最终达到8％。
（四）基本养老保险费，由各级社会保险经办机构负责征收、发放。其中，中央驻鲁企业（含省煤炭系统企业，下同），由省社会保险经办机构负责；省属企业1999年暂由市地负责，2000年起由省社会保险经办机构负责；其它企业和个体从业人员，由市地、县（市、区）社会
保险经办机构负责。
（五）企业和职工个人要按月向社会保险经办机构缴纳基本养老保险费。职工个人缴纳的基本养老保险费，由所在企业代为收缴；企业缴费部分可由社会保险经办机构委托企业开户银行代为扣缴（免签协议），转入社会保险经办机构在银行开设的专户。
（六）为了保证基本养老保险基金的征集，各级社会保险经办机构应实行岗位目标责任制，建立基金收缴奖惩考核制度。具体办法由省劳动厅、省财政厅研究制定。
（七）社会保险经办机构必须按月向参加社会统筹的企业拨付离退休人员基本养老金，不得拖欠。离退休人员死亡，企业须及时向社会保险经办机构报告，社会保险经办机构从离退休人员死亡的次月起停拨其基本养老金。
（八）基本养老保险基金采用全额征集和全额拨付的结算方式。各级社会保险经办机构应积极创造条件，逐步推行企业离退休人员基本养老金社会化发放。
四、基金管理和调剂使用
全省基本养老保险基金，实行“统一管理、计划收付、两级调剂、分级负责”的管理办法。
（一）基本养老保险基金实行统一管理。其中，省社会保险经办机构征收的，由省直接管理；各市地、县（市、区）社会保险经办机构征收的，由市地代管。
（二）省政府每年初根据全省及各市地上年度基本养老保险基金收支决算情况，在综合考虑职工参保覆盖率、工资增长率、基金收缴率、清还企业欠费率、追欠挤占挪用基金率和离退休费用增长变化等因素的基础上，向各市地、行业下达基金收支和上缴下拨计划。各市政府、行署和行
业主管部门根据省下达的计划，向各县（市、区）和企业下达分解计划。
（三）基本养老保险基金实行收支两条线管理。省设立社会保障基金财政专户（总户），市地、县（市、区）设立社会保障基金财政专户（分户）。各市地、县（市、区）收缴的基本养老保险基金，按省、市地下达的基金上缴计划分别上缴省、市地社会保险经办机构，转入省、市地社
会保障基金财政专户（总户、分户）。省及各市地社会保险经办机构积累的基金，除预留相当于2个月的支付费用外，应全部购买国家债券和存入专户。
（四）各级政府必须严格执行上级政府制定的基金收支和上缴下拨计划，除遇重大自然灾害和特殊情况外，计划一般不作调整。对不按规定上缴基金的，上级社会保险经办机构可会同财政部门直接从其社会保障基金财政专户中划拨。
（五）各市地（不含济南、青岛）按省下达的基本养老保险基金征收额的一定比例（1999年按10％），按月提取省级统筹调剂金。按照省下达的基金收缴计划，基金收支相抵有结余的市地，按月上解调剂金。完成省下达的基金收缴计划后，基金收入不足支付离退休费用的市地，
先用本市地提取的省级调剂金予以弥补；仍不足的，从本市地历年滚存结余基金中支付；结余基金用完后，由省社会保险经办机构按月下拨差额。完不成省下达的基本养老保险基金征收计划而出现基金收入不足支付离退休费用的，用历年滚存结余基金弥补。市地当年和历年结余的基金，由
所在市地代管，使用时需经省社会保险经办机构批准。
（六）济南、青岛暂不上缴省级统筹调剂金，省也不予调剂。当年基本养老保险基金收入不足以支付离退休人员基本养老金时，经省社会保险经办机构批准，可动用历年滚存结余基金弥补。仍不足支付时，当地财政部门应给予支持。
（七）基本养老保险基金是保障企业离退休人员基本生活的专项基金，全部用于职工基本养老保险，严禁任何单位和个人挤占、挪用，严禁投入金融和经营性事业。
五、社会保险经办机构管理体制
全省各级社会保险经办机构实行省级垂直管理。在省政府机构改革前，暂实行条块结合、以块为主的管理体制。市地及县（市、区）社会保险经办机构的机构设置、编制及领导职数按省机构编制管理部门制定的原则和政策，由同级机构编制和劳动行政部门提出意见报省机构编制管理部
门，由省机构编制管理部门会同省劳动行政部门按规定程序办理。市地社会保险经办机构领导成员的任免，经省劳动行政部门同意后，由当地有关部门按程序任免。县（市、区）社会保险经办机构领导成员的管理方式，由市地确定。各级社会保险经办机构的经费，仍由同级财政负担。
原行业统筹的省级社会保险经办机构暂予保留，待省政府机构改革时统筹研究。目前开展工作所需经费由企业解决。
六、组织实施
实行省级统筹后，有关企业职工退休审批、基本养老金计发及正常调整等各项社会保险政策，统一由省劳动行政部门负责制定并组织实施。
本办法自1999年1月1日起施行。
1998年12月31日
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税兵
关键词: 居间合同 双边道德风险 信息不对称 履约过程
内容提要: 与雇佣、承揽、保管、委托、行纪等劳务性契约不同，居间合同规则有两个特殊性：一为委托人给付义务的附条件性，二为居间报酬请求权的不确定性。在司法实践中，由于钟摆式的不对称信息，居间人与委托人在履约过程中均可能出现机会主义倾向，衍生出双边道德风险问题。我国合同法关于居间合同的立法架构，考虑到了如何防止居间人的道德风险问题，却忽视了委托人的机会主义倾向，需要在解释论层面予以澄清与解决。
在我国的合同法体系中，居间合同地位卑微。如此断言，不仅是因为居间合同被置于巧种有名合同之末，而且条文最少—《合同法》只用了4个条款就构建起了居间合同的全部规则，可谓惜墨如金。与此同时，作为“不怎么有名”的有名合同，居间合同亦未引起学界起码的关注。据笔者检索，在从1999年至2009年的10年时间里，在CSSCI期刊上发表的以居间合同为主题的论文数为零，学界对居间合同理论研究的漠视可见一斑。[1]但在居间合同几乎被法学研究遗忘的同时，司法实务中有关居间合同纠纷所引发的裁判难题日益显现。与民众日常生活息息相关的房产、婚姻、就业、工程等中介服务，就大多需要借助于居间合同形式来实现。而在当前二手房市场交易和婚姻中介市场日趋活跃的形势下，居间合同履约过程中发生的纠纷逐渐增多，各级法院审理的相关案件数量不断增加，居间合同纠纷已成为司法实务中难以回避的热点问题。
沉寂的学术研究现状与喧嚣的司法实践场景，宛如光影交错的黑白照片，为立法者始料未及。事实上，居间合同是信息不对称的产物，居间人利用自身的信息优势为委托人创造缔约机会，进而取得居间报酬请求权。与此同时，委托人如何利用缔约信息难以被外人察觉，再加上委托人给付义务的附条件性，委托人在合同履行过程中又被推到信息优势者的地位，信息不对称像跷跷板一样在居间合同当事人中不停摇摆，产生出双边道德风险问题：如果自己的行动难以被对方察觉，委托人与居间人均有可能利用自身的信息优势获取不正当利益，纠纷由此产生。我国合同法关于居间合同的立法架构，考虑到了如何防止居间人的道德风险问题，却忽视了委托人的机会主义倾向，居间服务中频繁出现的“跳单”现象即为适例。信息不对称理论为“重新发现”居间合同勘明了前进的路标。
一、居间合同规则的法律构造
债法理论认为，居间合同是一种劳务性契约之债。“提供劳务本身即为契约之目的者，始属学理所称劳务性契约。”[2]乍一看，居间合同作为一种双务、有偿、不要式的诺成性合同，似乎并没有显著区别于其它劳务性契约的实质特征。[3]但是，如果深人观察就会发现，居间合同规则的法律构造有两个特殊性，其一为委托人给付义务的附条件性，其二为居间人报酬请求权的不确定性。
(一)居间与委任的区分
居间貌似委任，两种法律行为易被混淆，以至于有学者认为居间就是一种受托行为。[4]依传统民法理论，居间与委任有显著区别，例如史尚宽先生认为：“居间之内容，限于他人间行为之媒介，而且以有偿为原则，与委任有异。”[5]根据我国《合同法》第424条的立法定义，“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”由此可见，居间是一种典型契约，它以信息媒介服务为内容，以塑造缔约机会为目的，以实现居间人报酬请求权为效果。
实际生活中的居间合同呈现出多样性，居间报酬以佣金、中介费、介绍费、代理费甚至奖金等名目出现，这就为合同性质的认定增添了难度。例如，在“余阿根诉江苏懒江集团有限公司居间合同纠纷案”中，江苏省高级人民法院二审审理认为：“余阿根与獭江集团签订《委托报酬凭证》约定，余阿根接受懒江集团的委托，为懒江集团钢管厂的联营、租赁或拍卖向外联系、洽谈，促成懒江集团有关钢管厂事宜订立合同成功，懒江集团则向余阿根支付相应的报酬。虽然双方签订的合同名称不是居间合同，但是余阿根与獭江集团的这种约定符合居间合同的法律特征，可以认定该合同为居间合同。”[6]在该案中，当事人所签合同名为委托合同，实为提供缔约机会的居间合同，法院对该合同性质的认定十分正确。事实上，居间与委任的不同，并不仅限于史尚宽先生所归纳的合同内容与合同有偿两个方面。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。由此，居间人以自己的名义抑或以委托人的名义从事服务活动是判断居间合同性质的外在尺度。例如，在“周根广诉田要龙、曹宏武居间合同纠纷案”中，河南省堰师市人民法院判决认为：“在本案中原告是亲自去选猪、过磅、装车的，并非由二被告代为处理。二被告为原告提供养猪户的地址，为原告与养猪户订立买卖合同提供了媒介，并收取原告一定的报酬即中介费，原告为委托人，二被告为居间人，双方之间形成居间合同。”[7]
总之，居间合同与委托合同虽然都归属于劳务性契约，但二者在约定内容、合同目的、履行效果以及对外名义等方面多有差异。不过，由于居间与委任的相似性，在居间合同规则缺乏明文规定时，一些立法例允许准用委任之规定。[8]
(二)委托人给付义务的附条件性
我国《合同法》第426条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”在以提供服务或劳务为内容的各类合同中，都规定了当事人的报酬请求权，例如承揽合同中的承揽人、雇佣合同中的受雇人、委托合同中的受托人、行纪合同中的行纪人，均有请求按合同约定给付报酬的权利。居间人报酬请求权与前述请求权一样，都是在完成一定事项后才能行使权利。然而，居间合同的特殊性在于，居间合同虽然为双务合同，但居间人的报告义务是无条件的，而委托人的给付义务则是附条件的。而给付具有双重意义，有时是针对给付行为而言，有时是针对给付效果而言。[9]在居间合同债务关系结构中，居间人给付义务的内容是给付效果(促成缔约)，委托人给付义务的内容主要是居间报酬，该义务的生效以居间人促成缔约为前提，是附条件的法律行为。
关于委托人给付义务所附条件的性质，有两种立法例。一种立法例规定，委托人给付义务所附条件为停止条件。如《德国民法典》第652条规定：“合同系附停止条件而订立的，仅在条件成就时，才能请求支付居间佣金。[10]另一种立法例则规定，委托人给付义务所附条件既包括停止条件，又包括解除条件。如《意大利民法典》第1757条规定：“如果契约是附停止条件的，在条件发生时产生报酬权。如果契约是附解除条件的，即使条件没有出现亦享有报酬权。”[11]我国《合同法》虽然没有直接规定委托人给付义务所附条件的法律性质，但根据文义解释原则，《合同法》第427条将委托人给付义务所附条件限定为停止条件。换言之，居间人报酬请求权效力的发生，须以特定条件的成就为前提。
须进一步讨论的问题是，如果委托人与第三人所签合同为附解除条件的合同，居间人可否主张报酬请求权。对此，郑玉波先生持肯定说，认为委托人的给付义务不受影响；[12]邱聪智先生则持否定说，认为“契约虽已订立，但未生效者，居间人仍须待契约生效，始得请求报酬”。[13]此外，如果委托人与第三人所签合同被撤销或解除，委托人的给付义务是否生效？林诚二先生认为，在此情形下，居间人丧失报酬请求权，依不当得利制度返还。[14]笔者认为，该观点值得商榷。我国《合同法》第427条所言之“合同成立”系指委托人与第三人的合同成立，与合同效力无关，因此委托人与第三人一旦订立合同完毕，签订了双方主体明确、基本条款齐全的合同，该合同即告成立，此时间点即为委托人给付义务的生效点。此合同嗣后的效力并不影响居间人的报酬请求权，无论合同是附解除条件，抑或被解除、撤销、宣告无效，均不影响居间人主张报酬请求权。如果将委托人与第三人的合同效力与委托人的给付义务牵连起来，对居间人有失公允，因为居间人毕竟不是该合同的当事人，不应对合同的效力瑕疵承担法律责任。我国司法实践中多数法院亦持相同见解，例如，上海市第二中级人民法院在新近的一起判决中认为：“在无证据证明对于居间人的义务有其他特别约定，且居间人已促成了买卖合同的签订，卖方已实际交货并结汇的情况下，居间人的义务已经履行完毕，委托人理应向居间人支付报酬。”[15]同样，在四川省成都市中级人民法院审理的一起居间合同纠纷案中，委托人以与第三人无法履行所缔结的合同为由，要求居间人返还居间报酬的请求亦未获法院支持。[16]不过，一些法院在委托人与第三人的合同未能履行时，通过自由裁量减少了居间报酬数额。例如，重庆市第五中级人民法院在2010年审理的一起案件中，基于公平原则，根据委托人与第三人的房屋买卖并未实际成交，且居间人接受委托后未办理好银行按揭贷款手续等客观情况，判令委托人按约定报酬的50%支付居间服务报酬。[17]不管怎样，在当事人无特别约定的情形下，居间人报酬请求权所附条件成就的时间点，应为委托人与第三人合同成立之时，已成各地法院的一致见解。
当然，如果居间人违背诚信原则，委托人与第三人的合同无法履行系由居间人的欺诈行为造成，委托人可以援引我国《合同法》第45条第2款，认为委托人给付义务所附条件不成就，主张居间报酬回复请求权(或不当得利返还权)；同时，委托人亦可依据《合同法》第425条第2款向居间人主张损害赔偿。
(三)居间人报酬请求权的不确定性
居间人报酬请求权如何实现是居间合同的核心问题。实践中，居间合同纠纷的诉争焦点往往围绕着居间人的报酬请求权展开。由于委托人给付义务具有附条件性，居间人报酬请求权的生效需要两个法律事实的结合，即“居间人报告缔约机会”加上“委托人与第三人缔约”。从居间人的角度来观察，前者取决于居间人自身的行为，是内在要素；后者取决于委托人的缔约意愿，是外在要素。
在此不妨把居间合同与与其他劳务性契约作个比较。在雇佣合同情形下，受雇人所负担的义务系提供劳务活动，是否因此使雇主事实上获有财产利益，在所不问；[18]在加工承揽合同情形下，承揽人负有按照定做人的要求完成工作、交付工作成果的义务；[19]在保管合MR -清形下，保管人负有保管和返还寄存人交付的保管物的义务；[20]在委托合同情形下，受托人的义务体现为处理委托人事务；[21]在行纪合同情形下，行纪人以自己名义为委托人从事贸易服务。[22]对所有这些劳务性契约而言，有一个共同特征—报酬请求权的生效均只须具备内在要素，无须外在要素的考量。
外在因素的介人使得居间人的合同利益被置于一种不确定的状态，居间合同进而具有类似于射幸合同的特征。射幸合同是当事人之间签订的、包含不确定给付内容的风险性协议，该不确定的给付内容仅取决于合同约定的偶然事件是否发生。[23]不过，居间合同与射幸合同仍有本质的不同。保险、彩票等射幸合同是当事人创设的风险分配机制，合同的法律效果具有很大的偶然性，合同当事人支付对价后获取的只是一个机会或概率。[24]反观居间合同，委托人的给付义务固然具有不确定性，但当事人缔约的目的不是追求一个机会或概率，合同的法律效果不具有偶然性。只有在委托人实现缔约机会后，居间人方可主张报酬请求权，这并非是刻意制造给付内容的不确定性，其法律意义在于由居间人承担不能实现给付效果的合同风险。
至此，居间合同的特殊性清楚浮现：与雇佣、承揽、保管、委托、行纪等劳务性契约不同，居间合同给付效果实现的关键性因素是委托人的缔约意愿，这本不在居间人的工作范畴之内，却要由居间人承担不能达成给付效果的风险。不难设想，在居间人报告缔约机会后，委托人最初的缔约意愿可能已经改变，或者委托人出现机会主义倾向，居间人报酬请求权的停止条件不能成就，双边道德风险问题就由此产生。
二、履约过程中的双边道德风险问题
“双边道德风险”(Double Moral Hazard)是信息经济学上的一个术语，它是指在现实交易过程中，由于“委托人和代理人都有各自的信息优势、劣势，双方都不可能完全掌握对方的所有行为，而信息的变化更为交易方增添了道德风险的契机，双方行为的理性选择是偏离帕累托最优的水平。”[25]近年来，国内外学者运用委托代理理论研究发现，[26]风险投资、特许经营、薪酬奖励、服务外包等合同中存在着大量的双边道德风险问题。[27]但到目前为止，在笔者的阅读范围内，尚未有涉及居间合同中双边道德风险的研究文献出现。事实上，居间合同履行过程中也存在明显的双边道德风险问题，并且往往成为合同诉争的根源。鉴于此，在合同法框架内讨论居间合同中的双边道德风险问题，对于重新审视居间合同的法律特性，兼具理论与实践的双重意义。
一个前提性判断是，如果我们以时间为序，可以观察到在居间合同履约过程中的信息不对称现象：在居间人报告缔约机会以前，委托人正是苦于难觅缔约机会而签订居间合同，居间人处于信息优势者地位；在居间人报告缔约机会以后，委托人与第三人能否订立合同成为居间人实现报酬请求权的法定条件，但合同成立与否最终取决于委托人意愿，而且委托人并没有就缔约过程的报告义务，此时居间人当然处于信息弱势者的地位。换言之，在居间人报告缔约机会后，由于存在着信息不对称，委托人可能会产生道德风险问题，体现为机会主义倾向：一方面要追求与第三人的合同利益，另一方面又要逃避对居间人的报酬给付义务。由于钟摆式的不对称信息，居间人与委托人在履约过程中均可能产生机会主义倾向。
(一)居间人的道德风险
在居间合同的履行过程中，居间人的机会主义行为主要体现为违反忠实义务，欺诈委托人进而不当获取居间报酬。《合同法》第425条第2款规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”因此，居间人的欺诈行为包括积极行为和消极行为两种类型。居间人故意告知委托人虚假信息，诱使委托人与第三人签订合同，从而不当获取居间报酬，即构成积极行为的欺诈。例如，房屋中介机构故意提供虚假房源信息，导致购房人受损。[28]在一起案件中，居间人明知委托人租房的目的在于开展餐饮经营，却未向委托人如实报告房屋不能用于经营的事实，法院认定其构成欺诈。[29]而消极行为的欺诈，在司法实践中的最常见情形是居间人故意隐瞒与缔约有关的重要信息。例如，在另一起案件中，委托人系香港居民，所购买的房屋类型为办公楼，无法办理过户手续，居间人作为一家运营多年的专业房地产中介机构，在提供居间服务过程中，未能就如此重大信息对委托人进行提示，导致委托人买房的目的不能实现，法院最终认定居间人未能履行告知义务。[30]此外，居间人如果故意隐瞒自己不具有境外就业中介机构经营许可证的情况，却仍与委托人签订境外就业中介服务协议书，法院也判定其构成消极行为的欺诈。[31]
到底隐瞒哪些事实，可以认定居间人构成欺诈？学界与实务界暂无明确的观点。沉默究竟在何种情形下会构成欺诈，曾被《德国民法典》起草者认为是立法者不能提供答案的问题。“所有的法院都必须面对的问题是，在什么时候存在告知对方对谈判有重要意义的信息的义务。通常的法律规定在此领域无能为力。”[32]一般而言，告知义务的有无与范围应参酌交易习惯，就个案依具体情势作出判断，不应一概而论。就居间人的告知义务而言，如果居间人隐瞒的信息是委托人难以知悉的，而且直接影响到委托人与第三人的缔约选择，就构成消极行为的欺诈。譬如，如果委托人明知自己不符合办理按揭贷款的条件，却以居间人未予提示为由，认为其没有履行告知义务，该项诉请将难以得到法院的支持。[33]在另一起案件中，法院认为，委托人“与居间人介绍而来的承运人达成运输合同协议之时，其对承运人的品性、服务质量等方面是不得而知的，在此情形下，其只能依靠居间人的服务作初步的甄别判断。”[34]居间人对承运人信息的隐瞒，即违反了告知义务。
还应明确的是，判定居间人构成欺诈，须以居间人存在欺诈的故意为前提。如果由于居间人的过失，未能获悉某重要的缔约信息，不能认定为构成欺诈。例如，居间人为货运信息公司，其只能依据货运人所提供的身份证、驾驶证和行驶证材料等审查货运人身份，其无须也不可能对货运人身份的真实性尽到核实无误的责任。因此，法院判决认为，只要没有证据证明居间人明知货运人身份有假，且又故意隐瞒这一重要事实或者故意提供虚假情况给委托人，居间人即不构成欺诈。[35]这一判决是十分正确的，居间人无论作出积极的还是消极的欺诈行为，均属道德风险问题，须以主观状态具有可非难性为前提。
(二)委托人的道德风险
在合同法范畴内，诚实信用原则与违约责任制度是解决道德风险问题的基本工具。不管是有名合同还是无名合同，合同当事人一旦违背诚实信用原则，将承担违约责任。作为强制性规范，诚实信用原则将道德诉求外化为法律规则，俨然为制止道德风险行为的防火墙，以至于被奉为合同法中的帝王条款。例如，保险合同是道德风险问题的“重灾区”，最大诚信原则也就成为规制保险欺诈的利器。不过，在解决居间合同委托人的道德风险问题时，以往无坚不摧的诚实信用原则遇到了不小的麻烦。居间人报酬请求权的条件性，将会成为助长委托人机会主义倾向、减弱诚实信用原则功效的催化剂，而这正是居间合同最大的特殊性。
在实际生活中，居间合同的道德风险问题往往极为复杂。首先，一个缔约行为能否成立，往往取决于多重因素，居间人的努力、委托人的意愿、第三人的对价都是决定合同能否成立的要素；其次，缔约过程的参加者有时人数众多，各自的作用难以明晰，而居间人报酬请求权是以居间行为的原因力为裁量标准，难以量化；最后，依照我国《合同法》相关条款以及商业惯例，委托人不向居间人承担缔约谈判过程的报告义务，可能引发居间人与委托人的相互猜疑，尤其容易导致委托人滥用信息优势者地位。委托人在居间服务活动中频繁发生的“跳单”现象，最能凸显其客观存在的道德风险问题。
三、“跳单”条款效力的裁判立场
近年来，随着我国房地产中介市场的快速发展，以房屋租赁或买卖为内容的居间合同得到广泛运用，而居间服务活动中委托人的频繁“跳单”现象成为一个争议颇大的法律问题。所谓“跳单”，又称“跳中介”，是指委托人与房产中介机构订立居间合同后私下与居间人介绍的买方达成房屋买卖协议或另行委托他人提供居间买卖服务，作为居间人的中介公司以此为由要求委托人承担违约责任。此类纠纷引发的问题主要体现为以下三个：其一，客户与中介公司签订的《房地产求购协议书》是否为居间合同？其二，合同中约定禁止委托人“跳单”条款的法律效力如何认定？其三，多家中介机构参与交易但只是一家成交，未成交中介能否以委托人“跳单”为由要求其承担违约责任？[36]这三个问题集中起来就是居间合同禁止“跳单”条款的法律效力问题，对此存在四种不同观点。
第一种观点认为，居间合同中如果有禁止“跳单”的条款，则委托人无其他选择，只能委托该中介机构为居间人。但是大多数房地产中介机构所签的居间合同为格式合同，其中包含的禁止“跳单”条款由于加重了委托人责任，排除了委托人的主要权利，因此根据《合同法》第40条的规定，该禁止“跳单”条款应认定为无效条款。[37]
第二种观点认为，居间合同如果没有违反《合同法》第52条有关合同无效情形的事项，就应认定为有效。[38]因此，禁止“跳单”条款作为违约责任条款，应受法院保护。在法院审理的一起案件中，姚某与黄某分别与某中介公司签订《看房确认书》，约定自委托期限内或其届满后6个月内，若与中介商介绍的买方成交，或利用中介商提供的信息、条件和机会与第三方成交，委托方应按照委托总价1%的比例支付其报酬。其后，姚某与黄某绕开中介公司私下达成房屋买卖协议，中介公司发现后诉至法院，法院支持了原告的诉讼请求，判决姚某与黄某分别以委托总价的1%向中介公司支付违约金。[39]
第三种观点认为，委托人避开中介机构，直接与对方当事人接触、磋商并订立合同，“在这种情况下，委托人系为自己的利益不正当地阻止了房地产中介服务机构收取报酬的条件的成就，应准用《合同法》第45条第2款的规定，视为房地产中介服务机构收取报酬的条件已经成就。”[40]一些地方规章采纳了这种观点，例如《本溪市房地产中介服务管理办法》第25条就明确规定：“已签订中介服务合同的委托人交易双方为逃避中介服务费私下签订购房协议的，一经发现必须向提供该信息的房地产中介服务机构交纳中介服务费。”
第四种观点认为，禁止“跳单”条款是关于客户跳开中介公司的违约责任条款，是指中介公司履行带看房的报告义务后，委托人恶意逃避佣金支付行为的应当支付相当于佣金的违约金；并不是指中介公司只要参与交易，无论成交与否，均可获取佣金。[41]因此，委托人如果没有逃避佣金的恶意，即使绕开居间人与第三人订立合同，也不构成违约。
笔者认为，在探讨禁止“跳单”条款的法律效力时，首先应分析在居间服务活动中为何会频繁出现委托人的“跳单”现象。如前所述，委托人绕开居间人的频繁“跳单”行为源于信息不对称条件下的道德风险。在居间人报告缔约机会以后，容易诱导委托人的机会主义倾向，既要获取合同利益，又要逃避给付义务。居间人所拟定的相关条款，其实是合同当事人借助意思自治维护自身利益的法律行为，并未违反《合同法》第52条及第53条的规定，不存在《合同法》第40条的适用问题，因此上述第一种观点难以成立。
上述第二种观点同样有不恰当之处。“跳单”条款不能被认定为无效条款，但有可能依据《合同法》第54条因显失公平而被变更或撤销。居间人以居间报酬为标准要求委托人支付违约金，不仅需要委托人的违约行为成立，而且违约金数额要以实际损失为基础。[42]中介机构的实际损失，自然是其主张居间人报酬请求权的应有份额。假设买房人A在与B中介公司签订了含有禁止“跳单”条款的居间合同后，又与C中介公司签订了另一份居间合同，最终通过C的牵线搭桥与卖房人D签订了房屋买卖合同。A的“跳单”行为固然造成对B的违约，但B并没有居间人报酬请求权(毕竟最终成交是由C搭桥)，违约金就不能根据佣金来计算，其只能依据《合同法》第427条享有必要费用的返还请求权。
上述第三种观点的不足之处与第二种观点基本相同。依其主张，委托人一旦出现绕开中介的“跳单”行为，则构成条件成就的拟制，居间人报酬请求权转换为违约责任请求权，显然有失公允。条件成就或不成就的拟制，是公平原则的产物。依照我国《合同法》第45条第2款的规定，就拟制的主观要件而言，阻止条件成就或不成就的人，须为因条件成就或不成就而受益的人。主张上述第三种观点的学者忽略了一个十分重要的合同法规则，即居间合同的委托人并无与第三人的缔约义务。顾名思义，所谓“恶意阻止条件成就”只能是指委托人本可与第三人签订合同却偏不签订，从而导致居间人报酬请求权不成就。问题在于，委托人自始至终均有缔约权，享有完全的合同自由，不因居间人的信息媒介行为而改变。因此，委托人“恶意不签订合同”的表述在法理上根本不能成立，《合同法》第45条第2款关于条件拟制的规定在居间合同范畴内没有适用余地。
相比而言，上述第四种观点更为可取，它注意到了违约金与佣金的区分，佣金只是违约金的判断标准，没有将居间人报酬请求权与违约金支付请求权两种法律关系混淆在一起。但是，笔者并不赞同上述第四种观点中关于违约行为认定的意见。合同责任是无过错责任，与当事人的主观状态无涉，委托人不管有无恶意逃避佣金的主观状态，只要委托人有“跳单”行为，绕开居间人与第三人签订合同，即属违约。
在司法实践中，“跳单”行为的法律后果可以类型化为以下几种情形：(1)委托人与第三人私下缔约，该缔约机会系由居间人促成；(2)委托人与第三人私下缔约，该缔约机会不是由居间人促成；(3)委托人另行与他人签订居间协议，又经他人促成了缔约；(4)委托人另行与他人签订居间协议，但未促成缔约。其中，情形(1)中的居间人依据《合同法》第426条享有报酬请求权；情形(2)，(3)，(4)中的居间人依据《合同法》第427条享有必要费用返还请求权，如必要费用不能填补实际损失额的，可以按照实际损失额主张违约金支付请求权。
四、结语
在理论上，任何类型的合同都具有不完备性，衍生出普遍的信息不对称现象。克服信息不对称所引发的道德风险问题，自然成为合同法的重要功能。我国《合同法》分则中关于居间合同规则的立法设计暗含着一个理论预设，即居间合同中的道德风险问题纯粹源于居间人滥用居间身份、不当履行居间事务。譬如，《合同法》第425条有关居间人告知义务规则、第426条规定的居间报酬酌减规则，第427条规定的居间报酬附条件规则，均围绕着居间人的败德行为而展开，一个奸猾耍赖的居间人形象不禁跃然纸上。
然而，居间合同的道德风险是双向的，委托人并无与第三人的缔约义务，居间人的报酬请求权始终被置于不确定的状态，委托人的机会主义倾向毫不亚于居间人，现实生活中频发的委托人“跳单”现象即为明证。因此，为减弱双边道德风险，应尽可能维持禁止“跳单”条款的合同效力，最大限度地实现诚信原则。此外，为平衡居间合同当事人的权利义务，应对我国《合同法》第425条予以目的性扩张解释，让委托人在拒绝缔约时负担必要的告知义务，在法律上减弱委托人的机会主义冲动。
国家经委 公安部
高层民用建筑设计防火规范GBJ45—82
1982年12月8日，国家经委、公安部
目 录
第一章 总 则
第二章 建筑分类和耐火等级
第三章 总平面布局和平面布置
第一节 一般规定
第二节 防火间距
第三节 消防车道
第四章 防火、防烟分区和建筑构造
第一节 防火和防烟分区
第二节 防火墙和隔墙
第三节 电梯井和管道井
第四节 防火门和防火卷帘
第五节 屋顶金属承重构件和变形缝
第五章 安全疏散和消防电梯
第一节 一般规定
第二节 疏散楼梯间和楼梯
第三节 消防电梯
第六章 消防给水和固定灭火装置
第一节 一般规定
第二节 消防用水量
第三节 室外消防给水管道、消防水池和室外消火栓
第四节 室内消防给水管道、室内消火栓和消防水箱
第五节 消防水泵房
第六节 固定灭火装置
第七章 防烟、排烟和通风、空气调节
第一节 防烟、排烟
第二节 通风和空气调节
第八章 电 气
第一节 消防电源及其配电
第二节 火灾事故照明和疏散指示标志
第三节 灯 具
第四节 火灾自动报警装置和消防控制室
附录一 名词解释
附录二 建筑构件的燃烧性能和耐火极限
附录三 本规范用词说明
第一章 总 则
第1．0．1条 为了保卫社会主义建设和公民生命财产的安全，防止和减少高层民用建筑火灾的危害，特制定本规范。
第1．0．2条 高层民用建筑的防火设计，必须遵循国家的有关方针、政策，针对高层建筑发生火灾时的特点，采用可靠的防火措施，做到保障安全、方便使用、技术先进、经济合理。
第1．0．3条 本规范适用于下列新建、扩建和改建的高层民用建筑及与其相连的附属建筑：
一、十层及十层以上的住宅建筑（包括底层设置商业服务网点的住宅）；
二、建筑高度超过24米的其他民用建筑。
本规范不适用于建筑高度超过100米的民用建筑和单层主体建筑高度超过24米的体育馆、会堂、剧院等公共建筑以及高层民用建筑中的人民防空地下室。
注： 建筑高度为建筑物室外地面到其檐口或女儿墙的高度。屋顶上的了望塔、水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度和层数内；住宅建筑的地下室、半地下室的顶板面高出室外地面不超过1．5米者，不计入层数内。
第1．0．4条 高层民用建筑的防火设计，除执行本规范的规定外，尚应符合国家现行的有关设计标准、规范的要求。
第二章 建筑分类和耐火等级
第2．0．1条 高层民用建筑应根据其使用性质、火灾危险性、疏散和扑救难度等进行分类。一般可按表2．0．1分类。
建 筑 物 分 类 表2．0．1
--------------------------------------------------------------------
|名 称| 一 类 | 二 类 |
|--------|--------------------------|--------------------------|
| |高级住宅 | |
|居住建筑|十九层及十九层以上的普通 |十至十八层的普通住宅 |
| | 住宅 | |
|--------|--------------------------|--------------------------|
| |医院 |建筑高度不超过50米的教学|
| |百货楼 | 楼和普通的旅馆、办公楼、|
| |展览楼 | 科研楼、图书楼、档案楼 |
| |财贸金融楼 | 省级以下的邮政楼等 |
| |电信楼 | |
| |广播楼 | |
|公共建筑|省级邮政楼 | |
| |高级旅馆 | |
| |重要的办公楼、科研楼、图书| |
| | 楼、档案楼 | |
| |建筑高度超过50米的教学楼| |
| | 和普通的旅馆、办公楼、科| |
| | 研楼、图书楼、档案楼等 | |
--------------------------------------------------------------------
注：① 高级旅馆系指建筑标准高、功能复杂、可燃装修多、设有空气
调节系统的旅馆；
② 高级住宅系指建筑标准高、可燃装修多、设有空气调节系统或
空气调节设备的住宅；
③ 重要的办公楼、科研楼、图书楼、档案楼系指性质重要，建筑
标准高，设备、图书、资料贵重、火灾危险性大、发生火灾后
损失大、影响大的办公楼、科研楼、图书楼、档案楼。
第2．0．2条 高层民用建筑的耐火等级分为一、二两级。其构件的燃烧性能和耐火极限不应低于表2．0．2的规定。
建筑构件的燃烧性能和耐火极限 表2．0．2
--------------------------------------------------------------------
| 耐 | | |
|燃烧性能和耐 火 | 一 级 | 二 级 |
|火极限（小时） 等 | | |
|构件名称 级| | |
|------------------------|------------------|------------------|
| |防 火 墙 |非燃烧体 4．00|非燃烧体 4．00|
| |--------------------|------------------|------------------|
| |承重墙，楼梯间、电梯|非燃烧体 3．00|非燃烧体 2．50|
| |井和住宅单元之间的墙| | |
|墙|--------------------|------------------|------------------|
| |非承重外墙、疏散走道|非燃烧体 1．00|非燃烧体 1．00|
| |两侧的隔墙 | | |
| |--------------------|------------------|------------------|
| |房 间 隔 墙 |非燃烧体 0．75|非燃烧体 0．50|
|------------------------|------------------|------------------|
| 柱 |非燃烧体 3．00|非燃烧体 2．50|
|------------------------|------------------|------------------|
| 梁 |非燃烧体 2．00|非燃烧体 1．50|
|------------------------|------------------|------------------|
|楼板、疏散楼梯、屋顶 |非燃烧体 1．50|非燃烧体 1．00|
| 承 重 构 件 | | |
|------------------------|------------------|------------------|
|吊顶（包括吊顶搁栅） |非燃烧体 0．25|难燃烧体 0．25|
--------------------------------------------------------------------
注：① 预制钢筋混凝土构件的节点缝隙或金属承重构件节点的外露
部位，必须加设防火保护层，其耐火极限不应低于本表相应构
件的规定；
② 在二级耐火等级的建筑中，面积不超过100平方米的房间隔
墙，如执行本表的规定有困难时，可采用耐火极限不低于0．50
小时的难燃烧体或耐火极限不低于0．30小时的非燃烧体；
③ 与二级耐火等级高层主体建筑相连的附属建筑不上人的屋
顶，其承重构件可采用耐火极限不低于0．50小时的非燃烧
体；
④ 各种建筑构件的燃烧性能和耐火极限可按附录二确定。
第2．0．3条 一类建筑物的耐火等级应为一级，二类建筑物的耐火等级不应低于二级。
与高层主体建筑相连的附属建筑，其耐火等级不应低于二级。
建筑物的地下室，其耐火等级应为一级。
第2．0．4条 建筑物内存放图书、资料、纺织品等可燃物的平均重量超过200公斤／平方米的房间，如不设自动灭火设备时，其梁、楼板和隔墙的耐火极限应按本规范第2．0．2条的规定提高0．50小时。
第三章 总平面布局和平面布置
第一节 一般规定
第3．1．1条 在进行总平面设计时，应根据城市规划，合理确定高层民用建筑的位置、防火间距、消防车道和消防水源等。
高层民用建筑不宜布置在火灾危险性为甲、乙类厂（库）房，易燃、可燃液体和可燃气体贮罐以及可燃材料堆场附近。
注：厂房、库房的火灾危险性分类和易燃、可燃液体的划分应按现行的《建筑设计防火规范》的有关规定执行。
第3．1．2条 燃油、燃气的锅炉，可燃油油浸电力变压器，充有可燃油的高压电容器和多油开关等应设在专用的房间内。
上述房间不宜布置在高层主体建筑内，如受条件限制必须布置时，应采取下列防火措施：
一、不应布置在人员密集场所的上面、下面或贴邻，并应采用无门窗洞口的耐火极限不低于3．00小时的隔墙（包括变压器室之间的隔墙）和2．00小时的楼板与其它部位隔开，如必须开门时，应设甲级防火门；
二、锅炉房、变压器室应布置在底层靠外墙部位，并应在外墙上开门。外墙开口部位的上方均应设置宽度不小于1米的防火挑檐；
三、变压器下面应有贮存变压器全部油量的事故贮油设施。多油开关室、高压电容器室均应设有防止油品流散的设施；
四、宜设置火灾自动报警和固定灭火装置。
注：上述房间如布置在与高层主体建筑相连的附属建筑内，应符合本条第一、二、三款的要求。
第3．1．3条 消防控制室宜设在建筑物的底层或地下一层，应采用耐火极限不低于3．00小时的隔墙和2．00小时的楼板与其它部位隔开，并应设直通室外的安全出口。
第3．1．4条 建筑物内如附设观众厅、会议厅等人员密集的场所，宜设在底层或二、三层；如附设托儿所、幼儿园时，应设置在建筑物的底层或二、三层靠近安全出口的部位。
第3．1．5条 建筑物的地下室不宜设置人员密集的厅、室，如必须设置时，其面积不应超过300平方米。
第3．1．6条 高层主体建筑的底部至少有一长边或有三分之一的周边长度不应布置与其相连的高度在5米、进深在4米以上的附属建筑。且在此范围内必须设有直通室外的楼梯或直通楼梯间的出口。
第3．1．7条 附设在建筑物内的汽车停车库，应采用耐火极限不低于3．00小时的隔墙和2．00小时的楼板与其它部位隔开，并应设单独的出口。
第3．1．8条 在高层民用建筑内使用可燃气体时，应采用管道供气。
使用可燃气体的部位宜设在靠外墙且通风良好的房间内。
第二节 防火间距
第3．2．1条 高层民用建筑物之间及高层民用建筑与其它民用建筑之间的防火间距，均不应小于表3．2．1的规定。
建筑物的防火间距 表3．2．1
--------------------------------------------------------------
|防火间距 建筑类别|高层民用建筑 | 其它民用建筑 |
| （米） |--------------|--------------------|
| |主体| |耐 火 等 级 |
| | |附属建筑|--------------------|
|高层民用建筑 |建筑| |一、二级|三级|四级|
|--------------------|----|--------|--------|----|----|
| 主 体 建 筑 |13| 13 | 13 |15|18|
|--------------------|----|--------|--------|----|----|
| 附 属 建 筑 |13| 6 | 6 |7 |9 |
--------------------------------------------------------------
注：① 防火间距应按相邻建筑外墙的最近距离计算，如外墙有突出可燃构件时，则应从其突出的部分外缘算起；
② 其它民用建筑耐火等级的划分，应按现行的《建筑设计防火规范》的有关规定执行；
③ 两座建筑物相邻的较高一面外墙为防火墙时，其防火间距不限；
④ 相邻的两座建筑物，较低一座的耐火等级不低于二级、屋顶不设天窗、屋顶承重构件的耐火极限不低于1．00小时且相邻的较低一面外墙为防火墙时，其防火间距可适当减少，但不宜小于4米；
⑤ 相邻的两座建筑物，较低一座的耐火等级不低于二级，当相邻较高一面外墙的开口部位设有防火门窗或防火卷帘和水幕时，其防火间距可适当减少，但不宜小于4米。
第3．2．2条 高层民用建筑与小型的易燃、可燃液体贮罐，可燃气体贮罐和化学易燃物品库房的防火间距，不应小于表3．2．2的规定。
建筑物与贮罐、易燃物品库房的防火间距 表3．2．2
----------------------------------------------------------------
|防火间距 高 | | |
| （米） 层 | | |
| 民 |主体建筑| 相连的 |
| 用 | | 附属建筑|
| 建 | | |
|名称和贮量 筑 | | |
|--------------------------------------|--------|----------|
| | ＜20立方米 | 35 | 30 |
|易燃液体贮罐 |--------------------|--------|----------|
| | 20￣40立方米 | 40 | 35 |
|----------------|--------------------|--------|----------|
| | ＜100立方米 | 35 | 30 |
|可燃液体贮罐 |--------------------|--------|----------|
| |100￣200立方米| 40 | 35 |
|----------------|--------------------|--------|----------|
| | ＜100立方米 | 30 | 25 |
|可燃气体贮罐 |--------------------|--------|----------|
| |100￣500立方米| 35 | 30 |
|----------------|--------------------|--------|----------|
| | ＜1吨 | 30 | 25 |
|化学易燃物品库房|--------------------|--------|----------|
| | 1￣5吨 | 35 | 30 |
----------------------------------------------------------------
注：贮罐的防火间距应从距建筑物最近的贮罐外壁算起。
第3．2．3条 高层民用建筑与厂（库）房，煤气调压站，液化石油气气化站、混气站和城市液化石油气供应站瓶库的防火间距，不应小于表3．2．3的规定。
第三节 消防车道
第3．3．1条 建筑物周围应设环形消防车道（可利用交通道路）。如设环形车道有困难时，可沿建筑物的两个长边设置消防车道。当建筑物的总长度超过220米时，并应设置穿过建筑物的消防车道。建筑物应设有连通街道和内院的人行通道（可利用前后穿通的楼梯间），通道之间的距离不宜超过80米。
第3．3．2条 建筑物的内院或天井，当其短边长度超过24米时，宜设有进入内院或天井的消防车道。
第3．3．3条 供消防车取水的天然水源和消防水池，应设消防车道。
第3．3．4条 消防车道的宽度不应小于3．5米，其路边距建筑物外墙宜大于5米，道路上空如遇有障碍物时，路面与障碍物之间的净空不应小于4米。
建筑物与厂房、库房、调压站等的防火间距 表3．2．3
--------------------------------------------------------------------------------
|防火间距 高层民用建筑 | 一类 | 二类 |
| （米） |------------|------------|
| |主体|相连的|主体|相连的|
| |建筑|附 属|建筑|附 属|
|名 称 | |建 筑| |建 筑|
|------------------------------------------------|----|------|----|------|
|丙、丁、戊类厂 |耐火|一、二级|20|15 |15|13 |
| | |--------|----|------|----|------|
|（库）房 |等级|三、四级|25|20 |20|15 |
|------------------------------------------------|----|------|----|------|
|煤气调压站（进口压力≤3．0公斤／平方厘米） |25|20 |20|15 |
|------------------------------------------------|----|------|----|------|
|液化石油气气化|总贮量 | ＜20 |45|40 |40|35 |
| | |--------------------|----|------|----|------|
|站、混气站 | | 20￣40 |50|45 |45|40 |
|--------------|（立方米）|--------------------|----|------|----|------|
|城市液化石油气| | | | | | |
|供应站瓶库 | | ≤10 |25|20 |20|15 |
--------------------------------------------------------------------------------
注：液化石油气气化站、混气站的贮罐，其单罐的容积不宜超过10立
方米。
尽头式消防车道应设有回车道或回车场，回车场的尺寸不宜小于15米×15米。
消防车道下的管道和暗沟等应能承受大型消防车辆的压力。
第3．3．5条 穿过建筑物的消防车道，其净宽和净高均不应小于4米，如穿过门垛时，其净宽不应小于3．5米。
第3．3．6条 消防车道靠建筑物一侧不应布置妨碍登高消防车辆操作的绿化、架空管线等。
第四章 防火、防烟分区和建筑构造
第一节 防火和防烟分区
第4．1．1条 高层民用建筑内应设防火墙划分防火分区，每个防火分区最大允许建筑面积不应超过表4．1．1的规定。防火分区最大允许建筑面积（平方米） 表4．1．1
--------------------------------
|名 称|每层每个防火分区 |
|--------|------------------|
|一类建筑| 1，000 |
|--------|------------------|
|二类建筑| 1，000 |
|--------|------------------|
|地下室 | 500 |
--------------------------------
注：① 设有自动灭火设备的防火分区，其最大允许建筑面积可按本表
增加一倍；局部设置时，增加面积可按该局部面积的一倍计算；
② 高层主体建筑与相连的附属建筑之间，如设有防火墙等防火分
隔设施时，其附属建筑的防火分区面积可按本表增加一倍。
第4．1．2条 建筑物内如设有上下层相连通的走马廊、开敞楼梯、自动扶梯、传送带、跨层窗等开口部位时，应按上下连通层作为一个防火分区，其面积之和不应超过本规范第4．1．1条的规定。
第4．1．3条 需设排烟设施的走道、净高不超过6米的房间，应采用挡烟垂壁、隔墙或从顶棚下突出不小于50厘米的梁划分防烟分区。
每个防烟分区的建筑面积不宜超过500平方米，且防烟分区不应跨越防火分区。
第二节 防火墙和隔墙
第4．2．1条 防火墙不宜设在Ｕ、Ｌ形等建筑物的转角处。如设在转角附近，内转角两侧墙上的门窗洞口之间最近的水平距离不应小于4米。如相邻一侧装有耐火极限不低于1．00小时非燃烧体固定窗扇的采光窗时，可不受距离限制。
第4．2．2条 紧靠防火墙两侧的门窗洞口之间最近的水平距离不应小于2米。如相邻一侧装有耐火极限不低于1．00小时非燃烧体固定窗扇的采光窗时，可不受距离限制。
第4．2．3条 防火墙上不应开设门窗洞口，如必须开设时，应设置耐火极限不低于1．20小时的防火门窗。
第4．2．4条 输送可燃气体和易燃、可燃液体的管道，均严禁穿过防火墙；其它管道也不宜穿过防火墙，如必须穿过时，应采用非燃材料将其周围的空隙紧密填塞。
穿过防火墙处的管道保温材料应采用非燃材料。
第4．2．5条 建筑物内的主要分隔墙，应砌至梁板的底部。
管道穿过隔墙、楼板时，应采用非燃材料将其周围的空隙紧密填塞。
第4．2．6条 附设在高层民用建筑内的固定灭火装置的设备室（如钢瓶室、泡沫站等），通风、空气调节机房等，应采用耐火极限不低于3．00小时的隔墙和2．00小时的楼板与其它部位隔开。隔墙的门应采用甲级防火门。
第4．2．7条 经常有人停留或可燃物较多的地下室房间的隔墙，其耐火极限不应低于2．00小时，且隔墙上的门应采用甲级防火门。
第三节 电梯井和管道井
第4．3．1条 电梯井应独立设置，井内严禁敷设可燃气体和易燃、可燃液体管道，也不应敷设与电梯无关的电缆、电线等。电梯井壁除开设电梯门洞和通气孔洞外，不应开设其它洞口。电梯门不应采用栅栏门。
第4．3．2条 电缆井、管道井、排烟道、排气道、垃圾道等竖向管井应分别独立设置，其井壁应为耐火极限不低于1．00小时的非燃烧体。井壁上的检查门应采用丙级防火门。
第4．3．3条 电缆井、管道井应每隔2￣3层在楼板处用相当于楼板耐火极限的非燃烧体作防火分隔。
电缆井、管道井与房间、吊顶等相连通的孔洞，其空隙应采用非燃材料紧密填塞。
第4．3．4条 垃圾道宜靠外墙设置，其内壁应无突出物，排气口应直接开向室外。垃圾斗应采用非燃材料制作，并能自行关闭。
第四节 防火门和防火卷帘
第4．4．1条 防火门分为甲、乙、丙三级。其耐火极限：甲级为1．20小时，乙级为0．90小时，丙级为0．60小时。
第4．4．2条 防火门宜为平开门、推拉门，并在关闭后能从任何一侧手动开启。
用于疏散楼梯间的防火门，应采用单向弹簧门，并应向疏散方向开启。
第4．4．3条 建筑物设置防火墙或防火门窗有困难时，可采用防火卷帘。代替防火墙的防火卷帘，必须用水幕保护。
第五节 屋顶金属承重构件和变形缝
第4．5．1条 屋顶采用金属承重结构时，其吊顶、望板、保温材料等均应采用非燃材料。屋顶金属承重构件，并应采取外包或喷涂耐火材料等措施，使其达到本规范第2．0．2条规定的耐火极限，或设置自动喷水灭火设备加以保护。
第4．5．2条 室内变形缝（包括沉降缝、伸缩缝、抗震缝等）四周的基层，应采用非燃材料。表面装饰层不应采用可燃材料。
在变形缝内不应敷设电缆、可燃气体管道和易燃、可燃液体管道，如穿过变形缝时，应在穿过处加设非燃材料套管，并应采用非燃材料将套管两端空隙紧密填塞。
第五章 安全疏散和消防电梯
第一节 一般规定
第5．1．1条 高层民用建筑每个防火分区的安全出口，不应少于两个，但符合下列条件的住宅除外：
一、十八层及十八层以下，每层不超过8户、建筑面积不超过500平方米，且设有一座防烟楼梯和消防电梯（可与客梯合用）的搭式住宅；
二、每个单元设有一座疏散楼梯，且从第七层起每层相邻单元设有连通阳台或凹廊的单元式住宅。
注：公共建筑中相邻两个防火分区的防火墙上如设有防火门连通，且其
面积之和不超过本规范第4．1．1条规定的一个防火分区（地下室
除外）面积的1．4倍时，该防火门可作为第二安全出口。
第5．1．2条 建筑物的安全出口应分散布置。安全疏散距离应符合表5．1．2的规定：
安全疏散距离 表5．1．2
----------------------------------------------------------------
| |房间门或住宅户门至最近的外部出口或楼梯|
| |间的最大距离（米） |
| 建筑物名称 |--------------------------------------|
| |位于两个安全出口之|位于袋形走道两侧或|
| |间的房间 |尽端的房间 |
|--------------------|------------------|------------------|
| | 病房部分 | 24 | 12 |
|医院|--------------|------------------|------------------|
| | 其它部分 | 30 | 15 |
|--------------------|------------------|------------------|
|教学楼、旅馆、展览楼| 30 | 15 |
|--------------------|------------------|------------------|
| 其它建筑 | 40 | 20 |
----------------------------------------------------------------
注： ① 跃廊式住宅的安全疏散距离，当小楼梯设在户外时，应从户门
算起，设在户内时，应从最远的房门梯算起，小楼梯的一段距
离按其1．5倍水平投影计算；
② 位于两座疏散楼梯之间的袋形走道（如下图）两侧或尽端的房
间，其安全疏散距离应按下式计算：
ａ＋2ｂ≤ｃ
式中
ａ——一般走道与位于两座楼梯之间的袋形走道的中心线交叉点至较
近楼梯间门的距离；
ｂ——两座楼梯之间的袋形走道端部的房间门或住宅户门至一般走道
中心线交叉点的距离；
ｃ——两座楼梯间或两个外部出口之间最大允许距离的一半，即本表
规定的位于两个安全出口之间房间的安全疏散距离。
第5．1．3条 建筑物内的观众厅、展览厅、多功能厅、餐厅、商场营业厅等，由厅内任何一点至最近的疏散出口的直线距离，不宜超过20米；其它房间内最远一点至房门不宜超过15米。
第5．1．4条 位于两个安全出口之间的房间面积不超过50平方米时，可设一个门；位于走道尽端的房间面积不超过75平方米时，也可设一个门，但门的净宽不应小于1．4米，如房间面积不超过50平方米时，门的净宽可适当减少。
第5．1．5条 建筑物各层走道的宽度应按其通过人数每100人不小于1米计算，建筑物底层外门的总宽度应按人数最多的一层每100人不小于1米计算，但外门和走道的最小宽度均不应小于表5．1．5的规定。外门和走道的最小宽度（米） 表5．1．5
--------------------------------------------------
| |建筑物的每樘公| 走道净宽 |
|建筑物名称| |------------------|
| | 用外门净宽 |单面布房|双面布房|
|----------|--------------|--------|--------|
| 医 院 | 1．30 |1．40|1．50|
|----------|--------------|--------|--------|
| 住 宅 | 1．10 |1．20|1．30|
|----------|--------------|--------|--------|
|其它建筑 | 1．20 |1．30|1．40|
--------------------------------------------------
注：跃廊式和通廊式住宅，其单面布置房间的走道出垛处的净宽度不应
小于90厘米。
第5．1．6条 建筑物内设固定座位的观众厅、会议厅等人员密集的场所，其疏散走道、出口等应符合下列要求：
一、厅内的疏散走道宽度应按其通过人数每100人不小于60厘米计算，但边走道的净宽不宜小于80厘米，其它走道的净宽不宜小于1米；
二、厅的疏散出口和厅外走道各自的总宽度，平坡地面应按其通过人数每100人不小于65厘米，阶梯地面应按每100人不小于80厘米计算。但疏散出口和走道净宽均不应小于1．4米。
三、疏散出口靠近门口1．4米内不应设踏步，门必须向外开，并不应设置门槛；
四、观众厅座位的布置，横走道之间的排数不宜超过20排，纵走道之间每排座位不宜超过22个，但前后排座位的排距不小于90厘米时，可增至44个，只一侧有纵走道时，其座位数应减半。
第5．1．7条 建筑物的地下室、半地下室的安全出口应符合下列要求：
一、每个防火分区的安全出口不应少于两个。有两个或两个以上防火分区时，其相邻分区之间的墙上的防火门可作为第二安全出口，但每个防火分区必须设有一个能直通室外的安全出口；
二、房间面积不超过50平方米，且经常停留人数不超过10人时，可设一个门；
三、人员密集的厅、室疏散出口总宽度，应按其通过人数每100人不小于1米计算。
第5．1．8条 建筑物内的走道长度超过20米时，应设有直接天然采光和自然通风设施，但设有排烟设施和事故照明者除外。
第5．1．9条 建筑物的公共疏散门均应向疏散方向开启。疏散门不应采用侧拉门、吊门和转门。
第5．1．10条 建筑物直通室外的安全出口上方，应设置宽度不小于1米的防护挑檐。
第二节 疏散楼梯间和楼梯
第5．2．1条 一类建筑和建筑高度超过32米的二类建筑（单元式和通廊式住宅除外），以及塔式住宅，均应设防烟楼梯间。防烟楼梯间的设置应符合下列要求：
一、楼梯间入口处应设前室或阳台、凹廊等；
二、前室的面积不应小于6平方米；
三、楼梯间的前室应设防烟或排烟设施；
四、通向前室和楼梯间的门均应设乙级防火门，并应向疏散方向开启。
注：利用阳台或凹廊进行自然排烟时，不应设置外窗，如必须设置时，应
符合本规范第7．1．3条对外墙排烟窗的规定。
第5．2．2条 建筑高度不超过32米的二类建筑（单元式住宅除外）应设封闭楼梯间。封闭楼梯间的设置应符合下列要求：
一、楼梯间应靠外墙，并能直接天然采光和自然通风；
二、楼梯间应设乙级防火门，并应向疏散方向开启；
三、楼梯间的底层紧接主要出口时，可将走道和门厅等包括在楼梯间内，形成扩大的封闭楼梯间，但应采用乙级防火门等防火为措施与其它走道和房间隔开。
注：不能直接天然采光和自然通风时，应设防烟楼梯间。
第5．2．3条 单元式住宅每个单元的疏散楼梯均应通至屋顶，其疏散楼梯间的设置应符合下列要求：
一、十一层及十一层以下的可不设封闭楼梯间，但开向楼梯间的户门应为乙级防火门，且楼梯间应靠外墙，并能直接天然采光和自然通风；
二、十二层至十八层的应设封闭楼梯间；
三、十九层及十九层以上的应设防烟楼梯间。
第5．2．4条 通廊式住宅，不超过十一层的应设封闭楼梯间，超过十一层的应设防烟楼梯间。
第5．2．5条 楼梯间及防烟楼梯间的前室内不应设烧水间、可燃物贮藏室、可燃气体管道、易燃或可燃液体管道和影响疏散的突出物等。
第5．2．6条 疏散楼梯间在各层的位置不应改变，且底层应有直通室外的出口。
疏散楼梯和走道上的阶梯不应采用螺旋楼梯和扇形踏步，但踏步上下两级所形成的平面角不超过10度，且每级离扶手25厘米处的踏步宽度超过22厘米时，可不受此限。
第5．2．7条 建筑物通向屋面的疏散楼梯不宜少于两座（符合本规范第5．1．1条第一款的规定和顶层为外廊的通廊式住宅除外），且不应穿越其它房间。通向屋面的门应向屋面方向开启。
第5．2．8条 地下室、半地下室的楼梯间，在底层应采用耐火极限不低于3．00小时的隔墙与其它部位隔开，并能直通室外，如必须在隔墙上开门时，应采用甲级防火门。
地下室、半地下室与地上层共用楼梯间时，在底层应设分隔设施和明显标志。
第5．2．9条 每层楼梯总宽度应按其通过人数每100人不小于1米计算。各层人数不相等时，其总宽度可分段计算，下层楼梯总宽度按其上层人数最多的一层计算。但楼梯的最小净宽不应小于表5．2．9的规定。疏散楼梯的最小净宽度（米） 表5．2．9
------------------------
|建筑物名称|楼梯宽度|
|----------|--------|
|医 院 |1．30|
|----------|--------|
|住 宅 |1．10|
|----------|--------|
|其它建筑 |1．20|
------------------------
第5．2．10条 室外楼梯可作辅助防烟楼梯，其净宽度不应小于90厘米（可计入疏散楼梯总宽度内），倾斜度不应大于45度。栏杆扶手的高度不应小于1．1米。
室外楼梯和每层出口处平台，应采用非燃材料制作，平台的耐火极限不应低于1．00小时。在楼梯周围2米内的墙面上，除设疏散门外，不应开设其它门窗洞口。疏散门不应正对楼梯段。
第三节 消防电梯
第5．3．1条 下列建筑物应设消防电梯：
一、一类建筑；
二、塔式住宅；
三、十二层及十二层以上的单元式住宅和通廊式住宅；
四、高度超过32米的其它二类建筑。
第5．3．2条 设消防电梯的建筑物，其高层主体部分最大楼层的建筑面积不超过1500平方米时，应设一台；超过1500平方米但不超过4500平方米时，应设两台；超过4500平方米时，应设三台。消防电梯宜分设在不同的防火分区内。
消防电梯可与客梯或工作电梯兼用，但应符合消防电梯的要求。
第5．3．3条 消防电梯的设置应符合下列要求：
一、消防电梯间应设前室，其面积不应小于6平方米，与防烟楼合用的前室，其面积不应小于10平方米；
二、消防电梯的前室宜靠外墙，在底层应设直通室外的出口或经过长度不超过30米的通道通向室外；
三、消防电梯井、机房与相邻电梯井、机房之间应采用耐火极限不低于2．50小时的墙隔开。如在隔墙上开门时，应设甲级防火门：
四、消防电梯前室应采用乙级防火门或防火卷帘；
五、消防电梯应设有电话及消防队专用的操纵按纽；
六、消防电梯的井底应设排水设施。
第六章 消防给水和固定灭火装置
第一节 一般规定
第6．1．1条 高层民用建筑必须设置室内、外消火栓给水系统。
第6．1．2条 消防用水可由给水管网、消防水池或天然水源供给。利用天然水源时，应确保枯水期最低水位时的消防用水量，并应设有可靠的取水设施。
第6．1．3条 室内消防给水应采用高压或临时高压给水系统。当室内消防用水量达到最大时，其水压应满足室内最不利点灭火设备的要求。
室外低压给水管道的水压，当生产、生活和消防用水量达到最大时，应保证不小于10米水柱（从地面算起）。
注：生产、生活用水量应按最大小时流量计算；消防用水量应按最大秒流量计算。
第二节 消防用水量
第6．2．1条 高层民用建筑的消防用水量应按室内、外消防用水量之和计算。
建筑物内设有消火栓、自动喷水、水幕和泡沫等灭火设备时，其室内消防用水量，应按需要同时开启的上述设备用水量之和计算。
第6．2．2条 建筑物消火栓给水系统的用水量，不应小于表6．2．2的规定。
消火栓给水系统用水量 表6．2．2
--------------------------------------------------------------------------
| |建筑 |消防用水量|每根竖管 |每支水枪 |
| 建筑物名称 |高度 |（升／秒）| | |
| | |----------|最小流量 |最小流量 |
| |（米）|室外|室内|（升／秒）|（升／秒）|
|--------------------------|------|----|----|----------|----------|
| 普通住宅 |≤50|15|10| 10 | 5 |
| |＞50|15|20| 10 | 5 |
|--------------------------|------|----|----|----------|----------|
|医院、电信楼、广播楼、高 | | | | | |
|级住宅、教学楼，普通的旅 |≤50|20|20| 10 | 5 |
|馆、办公楼、科研楼、图书 |------|----|----|----------|----------|
|楼、档案楼、省级以下的邮 | | | | | |
|政楼等 |＞50|20|30| 15 | 5 |
|--------------------------|------|----|----|----------|----------|
|百货楼、展览楼、财贸金融 |≤50|30|30| 15 | 5 |
|楼、高级旅馆，重要的办公 |------|----|----|----------|----------|
|楼、科研楼、图书楼、档案 | | | | | |
|楼、省级邮政楼等 |＞50|30|40| 15 | 5 |
--------------------------------------------------------------------------
注：建筑高度不超过50米，且每层面积不超过500平方米的百货楼、展
览楼、财贸金融楼、高级旅馆和重要的办公楼、科研楼、图书楼、档
案楼、省级邮政楼等，其室内、外消防用水量均可按本表减少5升
／秒。
第6．2．3条 建筑物内自动喷水灭火设备的用水量，按30升／秒计算，但自动喷水头总数少于30个、计算的水量少于30升／秒时，可采用实际用水量。
第三节 室外消防给水管道、消防水池和室外消火栓
第6．3．1条 室外消防给水管道应布置成环状，其进水管不宜少于两条，并宜从两条市政给水管道引入，当其中一条发生故障时，其余进水管应仍能保证全部用水量。
第6．3．2条 高层民用建筑在下列情况下，应设消防水池：
一、市政给水管道和进水管或天然水源不能满足消防用水量；
二、市政给水管道为枝状或只有一条进水管（二类建筑的住宅除外）。
第6．3．3条 消防水池的容量应满足在火灾延续时间内室内、外消防用水总量的要求。
百货楼、展览楼、财贸金融楼、省级邮政楼、高级旅馆和重要的科研楼、图书楼、档案楼的火灾延续时间按3小时计算；其它建筑物按2小时计算。自动喷水灭火设备的水量可按火灾延续时间1小时计算。
在发生火灾时能保证连续送水的条件下，计算消防水池容量时，可减去火灾延续时间内连续补充的水量。消防水池的补水时间，不应超过48小时。
消防水池宜分设成两个。
第6．3．4条 供消防车取水的消防水池应设取水口。取水口与被保护建筑物的距离不宜小于5米，并不宜大于100米。消防用水与其它用水共用的水池，应有确保消防用水量的技术措施。
第6．3．5条 室外消火栓的数量应按本规范第6．2．2条规定的室外消防用水量确定，每个消火栓的用水量应为10￣15升／秒。
室外消火栓应沿消防道路均匀布置。消火栓距路边不宜大于2米，距建筑物外墙不宜小于5米，但不宜大于40米。在此范围内的市政消火栓可计入室外消火栓的数量。
第四节 室内消防给水管道、室内消火栓和消防水箱
第6．4．1条 室内消防给水管道应布置成环状，其引入管不应少于两条，当其中一条发生故障时，其余的引入管应仍能保证消防流量和水压。
第6．4．2条 消防竖管的布置，应保证同层相邻两个消火栓的水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。
每根消防竖管的直径应按其流量计算确定，但不应小于100毫米。
注：建筑高度不超过50米，且每层面积不超过500平方米的普通塔式住
宅，如设两条消防竖管有困难时，可设一条，但必须采用双出水口
消火栓。
第6．4．3条 室内消火栓给水管网与自动喷水灭火设备检查信号阀后的管网，应分开独立设置。
第6．4．4条 室内消防给水管道应采用阀门分成若干独立段。阀门的布置，高层主体建筑应保证检修管道时关闭的竖管不超过一条，当竖管超过三条时，可关闭两条；与高层主体建筑相连的附属建筑，可按现行的《建筑设计防火规范》有关规定执行。
阀门应有明显的启闭标志。
第6．4．5条 室内消防给水管网应设水泵接合器，其数量应按室内消防用水量确定，每个水泵接合器的流量应按10￣15升／秒计算。
水泵接合器应有明显的标志，并应设在便于消防车使用的地点，其周围15￣40米内应设室外消火栓或消防水池。
第6．4．6条 建筑物的各层均应设消火栓。消火栓的设置应符合下列要求：
一、消火栓的水枪充实水柱不应小于10米，但建筑高度超过50米的百货楼、展览楼、财贸金融楼、省级邮政楼、高级旅馆、重要的科研楼，其充实水柱不应小于13米；
二、消火栓应设在明显易于取用的地点，消火栓的间距应保证同层相邻两个消火栓的水枪充实水柱同时到达室内任何部位，并不应大于30米。消火栓栓口出水方向宜与设置消火栓的墙面成90度角；
三、消火栓处的静水压不应大于80米水柱，如超过80米水柱时，应采取分区给水或在消火栓处设减压设施；
四、消火栓的栓口直径应为65毫米，配备的水带长度不应超过25米，水枪喷嘴口径不应小于19毫米；
五、每个消火栓处应设启动消防水泵的按钮，并应设有保护按钮的设施；
六、消防电梯前室应设消火栓；
七、建筑物的屋顶应设检验用的消火栓。
第6．4．7条 设置独立的临时高压给水系统或区域集中临时高压给水系统的建筑物，应设消防水箱。设置区域集中高压给水系统的建筑物，如能保证室内最不利点消火栓和自动喷水灭火设备的水量和水压时，可不设消防水箱。
消防水箱（采用分区给水时，包括各区的消防水箱）的设置应符合下列要求：
一、水箱的贮水量，一类建筑（住宅除外）不应小于18立方米，二类建筑（住宅除外）和一类建筑的住宅不应小于12立方米，二类建筑的住宅不应小于6立方米；
二、一类建筑（住宅除外）的消防水箱如不能满足最不利点消火栓或自动喷水灭火设备等的水压（自动喷水灭火设备水压不宜小于1公斤／平方厘米）时，应设气压给水设备等增压设施。仅设有消火栓给水系统的二类建筑，其顶层消火栓处静水压不应低于7米水柱；
三、消防用水宜与其它用水合用水箱，但应有确保消防用水的技术措施；
四、发生火灾时由消防水泵供给的消防用水不应进入消防水箱。
第五节 消防水泵房
第6．5．1条 高层民用建筑内设置消防水泵房时，应采用耐火极限不低于3．00小时的隔墙和2．00小时的楼板与其它部位隔开。
独立设置的消防水泵房，其耐火等级不应低于二级。
消防水泵房应设安全出口，设在底层时，应直通室外。消防水泵房与消防控制室之间，应设直接的通讯设备。
第6．5．2条 每台消防水泵应设独立的吸水管。
消防水泵房应设不少于两条出水管与环状管网连接。
消防水泵应采用自灌式吸水。水泵的出水管上应装设试验和检查用的放水阀门。
第6．5．3条 消防水泵应设工作能力不小于主要消防水泵的备用泵。
第六节 固定灭火装置
第6．6．1条 一类建筑（教学楼和普通的住宅、旅馆、办公楼以及建筑中不宜用水扑救的部位除外）的下列部位，应设自动喷水灭火设备：
一、舞台、观众厅、展览厅、多功能厅、餐厅、厨房和商场营业厅等公共活动用房；
二、走道（电信楼内走道除外）、办公室和每层无服务台的客房；
三、停车库、可燃物品库房。
第6．6．2条 建筑物内超过800个座位的剧院、礼堂的舞台口和设有防火卷帘、防火幕的部位，宜设水幕设备。
第6．6．3条 高层主体建筑内的燃油、燃气锅炉房，应设泡沫或卤代烷等固定灭火装置。
高层主体建筑（二类建筑的住宅除外）内的可燃油油浸电力变压器室、充有可燃油的高压电容器室和多油开关室等，应设二氧化碳或卤代烷、水喷雾等固定灭火装置。
第6．6．4条 大、中型电子计算机房、图书馆的珍藏库，一类建筑内的自备发电机房和其它贵重设备室，应设卤代烷或二氧化碳等固定灭火装置。
第七章 防烟、排烟和通风、空气调节
第一节 防烟、排烟
第7．1．1条 高层民用建筑的下列部位应设防烟、排烟设施：
一、防烟楼梯间及其前室、消防电梯前室和合用前室；
二、一类建筑和建筑高度超过32米的二类建筑的下列走道或房间：
1．无直接天然采光和自然通风、且长度超过20米的内走道或虽有直接采光和自然通风，但长度超过60米的内走道；
2．面积超过100平方米、且经常有人停留或可燃物较多的无窗房间，设固定窗扇的房间和地下室的房间。
第7．1．2条 防烟楼梯间及其前室、消防电梯前室和合用前室，应设独立的防烟、排烟设施。
第7．1．3条 靠外墙的防烟楼梯间前室，消防电梯前室和合用前室，宜采用自然排烟方式。
采用自然排烟方式时，应设阳台、凹廓或在外墙的上部设置有便于开启装置的排烟窗，其开窗面积不宜小于2平方米，合用前室不宜小于3平方米。
第7．1．4条 采用机械排烟的防烟楼梯间前室、消防电梯前室和合用前室，其排烟量不宜小于14400立方米／时（合用前室不宜小于21600立方米／时）。
采用自然进风时，竖井的面积不宜小于2平方米，合用前室不宜小于3平方米；进风口有效面积不宜小于1平方米，合用前室不宜小于1．5平方米。
排烟口应设在前室的顶棚上或靠近顶棚的墙面上；进风口应设在前室靠近地面的墙面上。
第7．1．5条 采用机械加压送风的防烟楼梯间及其前室、消防电梯前室和合用前室，应保持正压，且楼梯间的压力应略高于前室的压力。
第7．1．6条 走道或房间采用机械排烟时，排烟风机的风量计算应符合下列要求：
一、担负一个防烟分区排烟时（包括不划防烟分区的大空间房间），应按该防烟分区面积每平方米不小于60立方米／时计算（风机的最小排烟量不应小于7200立方米／时）；
二、担负两个或两个以上防烟分区排烟时，应按最大防烟分区面积每平方米不小于120立方米／时计算。
走道或房间采用自然排烟时，其排烟口总面积不应小于该防烟分区面积的百分之二。
第7．1．7条 排烟口应设在防烟分区顶棚上或靠近顶棚的墙面上，且距该防烟分区最远点的水平距离不应超过30米。
排烟口平时应处于关闭状态，可采用手动或自动开启方式，手动开启装置的位置应便于操纵。
第7．1．8条 排烟口与排烟风机应设有联锁装置，当任何一个排烟口开启时，排烟风机即能自动启动。
关键词: 居间合同 双边道德风险 信息不对称 履约过程
内容提要: 与雇佣、承揽、保管、委托、行纪等劳务性契约不同，居间合同规则有两个特殊性：一为委托人给付义务的附条件性，二为居间报酬请求权的不确定性。在司法实践中，由于钟摆式的不对称信息，居间人与委托人在履约过程中均可能出现机会主义倾向，衍生出双边道德风险问题。我国合同法关于居间合同的立法架构，考虑到了如何防止居间人的道德风险问题，却忽视了委托人的机会主义倾向，需要在解释论层面予以澄清与解决。
在我国的合同法体系中，居间合同地位卑微。如此断言，不仅是因为居间合同被置于巧种有名合同之末，而且条文最少—《合同法》只用了4个条款就构建起了居间合同的全部规则，可谓惜墨如金。与此同时，作为“不怎么有名”的有名合同，居间合同亦未引起学界起码的关注。据笔者检索，在从1999年至2009年的10年时间里，在CSSCI期刊上发表的以居间合同为主题的论文数为零，学界对居间合同理论研究的漠视可见一斑。[1]但在居间合同几乎被法学研究遗忘的同时，司法实务中有关居间合同纠纷所引发的裁判难题日益显现。与民众日常生活息息相关的房产、婚姻、就业、工程等中介服务，就大多需要借助于居间合同形式来实现。而在当前二手房市场交易和婚姻中介市场日趋活跃的形势下，居间合同履约过程中发生的纠纷逐渐增多，各级法院审理的相关案件数量不断增加，居间合同纠纷已成为司法实务中难以回避的热点问题。
沉寂的学术研究现状与喧嚣的司法实践场景，宛如光影交错的黑白照片，为立法者始料未及。事实上，居间合同是信息不对称的产物，居间人利用自身的信息优势为委托人创造缔约机会，进而取得居间报酬请求权。与此同时，委托人如何利用缔约信息难以被外人察觉，再加上委托人给付义务的附条件性，委托人在合同履行过程中又被推到信息优势者的地位，信息不对称像跷跷板一样在居间合同当事人中不停摇摆，产生出双边道德风险问题：如果自己的行动难以被对方察觉，委托人与居间人均有可能利用自身的信息优势获取不正当利益，纠纷由此产生。我国合同法关于居间合同的立法架构，考虑到了如何防止居间人的道德风险问题，却忽视了委托人的机会主义倾向，居间服务中频繁出现的“跳单”现象即为适例。信息不对称理论为“重新发现”居间合同勘明了前进的路标。
一、居间合同规则的法律构造
债法理论认为，居间合同是一种劳务性契约之债。“提供劳务本身即为契约之目的者，始属学理所称劳务性契约。”[2]乍一看，居间合同作为一种双务、有偿、不要式的诺成性合同，似乎并没有显著区别于其它劳务性契约的实质特征。[3]但是，如果深人观察就会发现，居间合同规则的法律构造有两个特殊性，其一为委托人给付义务的附条件性，其二为居间人报酬请求权的不确定性。
(一)居间与委任的区分
居间貌似委任，两种法律行为易被混淆，以至于有学者认为居间就是一种受托行为。[4]依传统民法理论，居间与委任有显著区别，例如史尚宽先生认为：“居间之内容，限于他人间行为之媒介，而且以有偿为原则，与委任有异。”[5]根据我国《合同法》第424条的立法定义，“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”由此可见，居间是一种典型契约，它以信息媒介服务为内容，以塑造缔约机会为目的，以实现居间人报酬请求权为效果。
实际生活中的居间合同呈现出多样性，居间报酬以佣金、中介费、介绍费、代理费甚至奖金等名目出现，这就为合同性质的认定增添了难度。例如，在“余阿根诉江苏懒江集团有限公司居间合同纠纷案”中，江苏省高级人民法院二审审理认为：“余阿根与獭江集团签订《委托报酬凭证》约定，余阿根接受懒江集团的委托，为懒江集团钢管厂的联营、租赁或拍卖向外联系、洽谈，促成懒江集团有关钢管厂事宜订立合同成功，懒江集团则向余阿根支付相应的报酬。虽然双方签订的合同名称不是居间合同，但是余阿根与獭江集团的这种约定符合居间合同的法律特征，可以认定该合同为居间合同。”[6]在该案中，当事人所签合同名为委托合同，实为提供缔约机会的居间合同，法院对该合同性质的认定十分正确。事实上，居间与委任的不同，并不仅限于史尚宽先生所归纳的合同内容与合同有偿两个方面。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。由此，居间人以自己的名义抑或以委托人的名义从事服务活动是判断居间合同性质的外在尺度。例如，在“周根广诉田要龙、曹宏武居间合同纠纷案”中，河南省堰师市人民法院判决认为：“在本案中原告是亲自去选猪、过磅、装车的，并非由二被告代为处理。二被告为原告提供养猪户的地址，为原告与养猪户订立买卖合同提供了媒介，并收取原告一定的报酬即中介费，原告为委托人，二被告为居间人，双方之间形成居间合同。”[7]
总之，居间合同与委托合同虽然都归属于劳务性契约，但二者在约定内容、合同目的、履行效果以及对外名义等方面多有差异。不过，由于居间与委任的相似性，在居间合同规则缺乏明文规定时，一些立法例允许准用委任之规定。[8]
(二)委托人给付义务的附条件性
我国《合同法》第426条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”在以提供服务或劳务为内容的各类合同中，都规定了当事人的报酬请求权，例如承揽合同中的承揽人、雇佣合同中的受雇人、委托合同中的受托人、行纪合同中的行纪人，均有请求按合同约定给付报酬的权利。居间人报酬请求权与前述请求权一样，都是在完成一定事项后才能行使权利。然而，居间合同的特殊性在于，居间合同虽然为双务合同，但居间人的报告义务是无条件的，而委托人的给付义务则是附条件的。而给付具有双重意义，有时是针对给付行为而言，有时是针对给付效果而言。[9]在居间合同债务关系结构中，居间人给付义务的内容是给付效果(促成缔约)，委托人给付义务的内容主要是居间报酬，该义务的生效以居间人促成缔约为前提，是附条件的法律行为。
关于委托人给付义务所附条件的性质，有两种立法例。一种立法例规定，委托人给付义务所附条件为停止条件。如《德国民法典》第652条规定：“合同系附停止条件而订立的，仅在条件成就时，才能请求支付居间佣金。[10]另一种立法例则规定，委托人给付义务所附条件既包括停止条件，又包括解除条件。如《意大利民法典》第1757条规定：“如果契约是附停止条件的，在条件发生时产生报酬权。如果契约是附解除条件的，即使条件没有出现亦享有报酬权。”[11]我国《合同法》虽然没有直接规定委托人给付义务所附条件的法律性质，但根据文义解释原则，《合同法》第427条将委托人给付义务所附条件限定为停止条件。换言之，居间人报酬请求权效力的发生，须以特定条件的成就为前提。
须进一步讨论的问题是，如果委托人与第三人所签合同为附解除条件的合同，居间人可否主张报酬请求权。对此，郑玉波先生持肯定说，认为委托人的给付义务不受影响；[12]邱聪智先生则持否定说，认为“契约虽已订立，但未生效者，居间人仍须待契约生效，始得请求报酬”。[13]此外，如果委托人与第三人所签合同被撤销或解除，委托人的给付义务是否生效？林诚二先生认为，在此情形下，居间人丧失报酬请求权，依不当得利制度返还。[14]笔者认为，该观点值得商榷。我国《合同法》第427条所言之“合同成立”系指委托人与第三人的合同成立，与合同效力无关，因此委托人与第三人一旦订立合同完毕，签订了双方主体明确、基本条款齐全的合同，该合同即告成立，此时间点即为委托人给付义务的生效点。此合同嗣后的效力并不影响居间人的报酬请求权，无论合同是附解除条件，抑或被解除、撤销、宣告无效，均不影响居间人主张报酬请求权。如果将委托人与第三人的合同效力与委托人的给付义务牵连起来，对居间人有失公允，因为居间人毕竟不是该合同的当事人，不应对合同的效力瑕疵承担法律责任。我国司法实践中多数法院亦持相同见解，例如，上海市第二中级人民法院在新近的一起判决中认为：“在无证据证明对于居间人的义务有其他特别约定，且居间人已促成了买卖合同的签订，卖方已实际交货并结汇的情况下，居间人的义务已经履行完毕，委托人理应向居间人支付报酬。”[15]同样，在四川省成都市中级人民法院审理的一起居间合同纠纷案中，委托人以与第三人无法履行所缔结的合同为由，要求居间人返还居间报酬的请求亦未获法院支持。[16]不过，一些法院在委托人与第三人的合同未能履行时，通过自由裁量减少了居间报酬数额。例如，重庆市第五中级人民法院在2010年审理的一起案件中，基于公平原则，根据委托人与第三人的房屋买卖并未实际成交，且居间人接受委托后未办理好银行按揭贷款手续等客观情况，判令委托人按约定报酬的50%支付居间服务报酬。[17]不管怎样，在当事人无特别约定的情形下，居间人报酬请求权所附条件成就的时间点，应为委托人与第三人合同成立之时，已成各地法院的一致见解。
当然，如果居间人违背诚信原则，委托人与第三人的合同无法履行系由居间人的欺诈行为造成，委托人可以援引我国《合同法》第45条第2款，认为委托人给付义务所附条件不成就，主张居间报酬回复请求权(或不当得利返还权)；同时，委托人亦可依据《合同法》第425条第2款向居间人主张损害赔偿。
(三)居间人报酬请求权的不确定性
居间人报酬请求权如何实现是居间合同的核心问题。实践中，居间合同纠纷的诉争焦点往往围绕着居间人的报酬请求权展开。由于委托人给付义务具有附条件性，居间人报酬请求权的生效需要两个法律事实的结合，即“居间人报告缔约机会”加上“委托人与第三人缔约”。从居间人的角度来观察，前者取决于居间人自身的行为，是内在要素；后者取决于委托人的缔约意愿，是外在要素。
在此不妨把居间合同与与其他劳务性契约作个比较。在雇佣合同情形下，受雇人所负担的义务系提供劳务活动，是否因此使雇主事实上获有财产利益，在所不问；[18]在加工承揽合同情形下，承揽人负有按照定做人的要求完成工作、交付工作成果的义务；[19]在保管合MR -清形下，保管人负有保管和返还寄存人交付的保管物的义务；[20]在委托合同情形下，受托人的义务体现为处理委托人事务；[21]在行纪合同情形下，行纪人以自己名义为委托人从事贸易服务。[22]对所有这些劳务性契约而言，有一个共同特征—报酬请求权的生效均只须具备内在要素，无须外在要素的考量。
外在因素的介人使得居间人的合同利益被置于一种不确定的状态，居间合同进而具有类似于射幸合同的特征。射幸合同是当事人之间签订的、包含不确定给付内容的风险性协议，该不确定的给付内容仅取决于合同约定的偶然事件是否发生。[23]不过，居间合同与射幸合同仍有本质的不同。保险、彩票等射幸合同是当事人创设的风险分配机制，合同的法律效果具有很大的偶然性，合同当事人支付对价后获取的只是一个机会或概率。[24]反观居间合同，委托人的给付义务固然具有不确定性，但当事人缔约的目的不是追求一个机会或概率，合同的法律效果不具有偶然性。只有在委托人实现缔约机会后，居间人方可主张报酬请求权，这并非是刻意制造给付内容的不确定性，其法律意义在于由居间人承担不能实现给付效果的合同风险。
至此，居间合同的特殊性清楚浮现：与雇佣、承揽、保管、委托、行纪等劳务性契约不同，居间合同给付效果实现的关键性因素是委托人的缔约意愿，这本不在居间人的工作范畴之内，却要由居间人承担不能达成给付效果的风险。不难设想，在居间人报告缔约机会后，委托人最初的缔约意愿可能已经改变，或者委托人出现机会主义倾向，居间人报酬请求权的停止条件不能成就，双边道德风险问题就由此产生。
二、履约过程中的双边道德风险问题
“双边道德风险”(Double Moral Hazard)是信息经济学上的一个术语，它是指在现实交易过程中，由于“委托人和代理人都有各自的信息优势、劣势，双方都不可能完全掌握对方的所有行为，而信息的变化更为交易方增添了道德风险的契机，双方行为的理性选择是偏离帕累托最优的水平。”[25]近年来，国内外学者运用委托代理理论研究发现，[26]风险投资、特许经营、薪酬奖励、服务外包等合同中存在着大量的双边道德风险问题。[27]但到目前为止，在笔者的阅读范围内，尚未有涉及居间合同中双边道德风险的研究文献出现。事实上，居间合同履行过程中也存在明显的双边道德风险问题，并且往往成为合同诉争的根源。鉴于此，在合同法框架内讨论居间合同中的双边道德风险问题，对于重新审视居间合同的法律特性，兼具理论与实践的双重意义。
一个前提性判断是，如果我们以时间为序，可以观察到在居间合同履约过程中的信息不对称现象：在居间人报告缔约机会以前，委托人正是苦于难觅缔约机会而签订居间合同，居间人处于信息优势者地位；在居间人报告缔约机会以后，委托人与第三人能否订立合同成为居间人实现报酬请求权的法定条件，但合同成立与否最终取决于委托人意愿，而且委托人并没有就缔约过程的报告义务，此时居间人当然处于信息弱势者的地位。换言之，在居间人报告缔约机会后，由于存在着信息不对称，委托人可能会产生道德风险问题，体现为机会主义倾向：一方面要追求与第三人的合同利益，另一方面又要逃避对居间人的报酬给付义务。由于钟摆式的不对称信息，居间人与委托人在履约过程中均可能产生机会主义倾向。
(一)居间人的道德风险
在居间合同的履行过程中，居间人的机会主义行为主要体现为违反忠实义务，欺诈委托人进而不当获取居间报酬。《合同法》第425条第2款规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”因此，居间人的欺诈行为包括积极行为和消极行为两种类型。居间人故意告知委托人虚假信息，诱使委托人与第三人签订合同，从而不当获取居间报酬，即构成积极行为的欺诈。例如，房屋中介机构故意提供虚假房源信息，导致购房人受损。[28]在一起案件中，居间人明知委托人租房的目的在于开展餐饮经营，却未向委托人如实报告房屋不能用于经营的事实，法院认定其构成欺诈。[29]而消极行为的欺诈，在司法实践中的最常见情形是居间人故意隐瞒与缔约有关的重要信息。例如，在另一起案件中，委托人系香港居民，所购买的房屋类型为办公楼，无法办理过户手续，居间人作为一家运营多年的专业房地产中介机构，在提供居间服务过程中，未能就如此重大信息对委托人进行提示，导致委托人买房的目的不能实现，法院最终认定居间人未能履行告知义务。[30]此外，居间人如果故意隐瞒自己不具有境外就业中介机构经营许可证的情况，却仍与委托人签订境外就业中介服务协议书，法院也判定其构成消极行为的欺诈。[31]
到底隐瞒哪些事实，可以认定居间人构成欺诈？学界与实务界暂无明确的观点。沉默究竟在何种情形下会构成欺诈，曾被《德国民法典》起草者认为是立法者不能提供答案的问题。“所有的法院都必须面对的问题是，在什么时候存在告知对方对谈判有重要意义的信息的义务。通常的法律规定在此领域无能为力。”[32]一般而言，告知义务的有无与范围应参酌交易习惯，就个案依具体情势作出判断，不应一概而论。就居间人的告知义务而言，如果居间人隐瞒的信息是委托人难以知悉的，而且直接影响到委托人与第三人的缔约选择，就构成消极行为的欺诈。譬如，如果委托人明知自己不符合办理按揭贷款的条件，却以居间人未予提示为由，认为其没有履行告知义务，该项诉请将难以得到法院的支持。[33]在另一起案件中，法院认为，委托人“与居间人介绍而来的承运人达成运输合同协议之时，其对承运人的品性、服务质量等方面是不得而知的，在此情形下，其只能依靠居间人的服务作初步的甄别判断。”[34]居间人对承运人信息的隐瞒，即违反了告知义务。
还应明确的是，判定居间人构成欺诈，须以居间人存在欺诈的故意为前提。如果由于居间人的过失，未能获悉某重要的缔约信息，不能认定为构成欺诈。例如，居间人为货运信息公司，其只能依据货运人所提供的身份证、驾驶证和行驶证材料等审查货运人身份，其无须也不可能对货运人身份的真实性尽到核实无误的责任。因此，法院判决认为，只要没有证据证明居间人明知货运人身份有假，且又故意隐瞒这一重要事实或者故意提供虚假情况给委托人，居间人即不构成欺诈。[35]这一判决是十分正确的，居间人无论作出积极的还是消极的欺诈行为，均属道德风险问题，须以主观状态具有可非难性为前提。
(二)委托人的道德风险
在合同法范畴内，诚实信用原则与违约责任制度是解决道德风险问题的基本工具。不管是有名合同还是无名合同，合同当事人一旦违背诚实信用原则，将承担违约责任。作为强制性规范，诚实信用原则将道德诉求外化为法律规则，俨然为制止道德风险行为的防火墙，以至于被奉为合同法中的帝王条款。例如，保险合同是道德风险问题的“重灾区”，最大诚信原则也就成为规制保险欺诈的利器。不过，在解决居间合同委托人的道德风险问题时，以往无坚不摧的诚实信用原则遇到了不小的麻烦。居间人报酬请求权的条件性，将会成为助长委托人机会主义倾向、减弱诚实信用原则功效的催化剂，而这正是居间合同最大的特殊性。
在实际生活中，居间合同的道德风险问题往往极为复杂。首先，一个缔约行为能否成立，往往取决于多重因素，居间人的努力、委托人的意愿、第三人的对价都是决定合同能否成立的要素；其次，缔约过程的参加者有时人数众多，各自的作用难以明晰，而居间人报酬请求权是以居间行为的原因力为裁量标准，难以量化；最后，依照我国《合同法》相关条款以及商业惯例，委托人不向居间人承担缔约谈判过程的报告义务，可能引发居间人与委托人的相互猜疑，尤其容易导致委托人滥用信息优势者地位。委托人在居间服务活动中频繁发生的“跳单”现象，最能凸显其客观存在的道德风险问题。
三、“跳单”条款效力的裁判立场
近年来，随着我国房地产中介市场的快速发展，以房屋租赁或买卖为内容的居间合同得到广泛运用，而居间服务活动中委托人的频繁“跳单”现象成为一个争议颇大的法律问题。所谓“跳单”，又称“跳中介”，是指委托人与房产中介机构订立居间合同后私下与居间人介绍的买方达成房屋买卖协议或另行委托他人提供居间买卖服务，作为居间人的中介公司以此为由要求委托人承担违约责任。此类纠纷引发的问题主要体现为以下三个：其一，客户与中介公司签订的《房地产求购协议书》是否为居间合同？其二，合同中约定禁止委托人“跳单”条款的法律效力如何认定？其三，多家中介机构参与交易但只是一家成交，未成交中介能否以委托人“跳单”为由要求其承担违约责任？[36]这三个问题集中起来就是居间合同禁止“跳单”条款的法律效力问题，对此存在四种不同观点。
第一种观点认为，居间合同中如果有禁止“跳单”的条款，则委托人无其他选择，只能委托该中介机构为居间人。但是大多数房地产中介机构所签的居间合同为格式合同，其中包含的禁止“跳单”条款由于加重了委托人责任，排除了委托人的主要权利，因此根据《合同法》第40条的规定，该禁止“跳单”条款应认定为无效条款。[37]
第二种观点认为，居间合同如果没有违反《合同法》第52条有关合同无效情形的事项，就应认定为有效。[38]因此，禁止“跳单”条款作为违约责任条款，应受法院保护。在法院审理的一起案件中，姚某与黄某分别与某中介公司签订《看房确认书》，约定自委托期限内或其届满后6个月内，若与中介商介绍的买方成交，或利用中介商提供的信息、条件和机会与第三方成交，委托方应按照委托总价1%的比例支付其报酬。其后，姚某与黄某绕开中介公司私下达成房屋买卖协议，中介公司发现后诉至法院，法院支持了原告的诉讼请求，判决姚某与黄某分别以委托总价的1%向中介公司支付违约金。[39]
第三种观点认为，委托人避开中介机构，直接与对方当事人接触、磋商并订立合同，“在这种情况下，委托人系为自己的利益不正当地阻止了房地产中介服务机构收取报酬的条件的成就，应准用《合同法》第45条第2款的规定，视为房地产中介服务机构收取报酬的条件已经成就。”[40]一些地方规章采纳了这种观点，例如《本溪市房地产中介服务管理办法》第25条就明确规定：“已签订中介服务合同的委托人交易双方为逃避中介服务费私下签订购房协议的，一经发现必须向提供该信息的房地产中介服务机构交纳中介服务费。”
第四种观点认为，禁止“跳单”条款是关于客户跳开中介公司的违约责任条款，是指中介公司履行带看房的报告义务后，委托人恶意逃避佣金支付行为的应当支付相当于佣金的违约金；并不是指中介公司只要参与交易，无论成交与否，均可获取佣金。[41]因此，委托人如果没有逃避佣金的恶意，即使绕开居间人与第三人订立合同，也不构成违约。
笔者认为，在探讨禁止“跳单”条款的法律效力时，首先应分析在居间服务活动中为何会频繁出现委托人的“跳单”现象。如前所述，委托人绕开居间人的频繁“跳单”行为源于信息不对称条件下的道德风险。在居间人报告缔约机会以后，容易诱导委托人的机会主义倾向，既要获取合同利益，又要逃避给付义务。居间人所拟定的相关条款，其实是合同当事人借助意思自治维护自身利益的法律行为，并未违反《合同法》第52条及第53条的规定，不存在《合同法》第40条的适用问题，因此上述第一种观点难以成立。
上述第二种观点同样有不恰当之处。“跳单”条款不能被认定为无效条款，但有可能依据《合同法》第54条因显失公平而被变更或撤销。居间人以居间报酬为标准要求委托人支付违约金，不仅需要委托人的违约行为成立，而且违约金数额要以实际损失为基础。[42]中介机构的实际损失，自然是其主张居间人报酬请求权的应有份额。假设买房人A在与B中介公司签订了含有禁止“跳单”条款的居间合同后，又与C中介公司签订了另一份居间合同，最终通过C的牵线搭桥与卖房人D签订了房屋买卖合同。A的“跳单”行为固然造成对B的违约，但B并没有居间人报酬请求权(毕竟最终成交是由C搭桥)，违约金就不能根据佣金来计算，其只能依据《合同法》第427条享有必要费用的返还请求权。
上述第三种观点的不足之处与第二种观点基本相同。依其主张，委托人一旦出现绕开中介的“跳单”行为，则构成条件成就的拟制，居间人报酬请求权转换为违约责任请求权，显然有失公允。条件成就或不成就的拟制，是公平原则的产物。依照我国《合同法》第45条第2款的规定，就拟制的主观要件而言，阻止条件成就或不成就的人，须为因条件成就或不成就而受益的人。主张上述第三种观点的学者忽略了一个十分重要的合同法规则，即居间合同的委托人并无与第三人的缔约义务。顾名思义，所谓“恶意阻止条件成就”只能是指委托人本可与第三人签订合同却偏不签订，从而导致居间人报酬请求权不成就。问题在于，委托人自始至终均有缔约权，享有完全的合同自由，不因居间人的信息媒介行为而改变。因此，委托人“恶意不签订合同”的表述在法理上根本不能成立，《合同法》第45条第2款关于条件拟制的规定在居间合同范畴内没有适用余地。
相比而言，上述第四种观点更为可取，它注意到了违约金与佣金的区分，佣金只是违约金的判断标准，没有将居间人报酬请求权与违约金支付请求权两种法律关系混淆在一起。但是，笔者并不赞同上述第四种观点中关于违约行为认定的意见。合同责任是无过错责任，与当事人的主观状态无涉，委托人不管有无恶意逃避佣金的主观状态，只要委托人有“跳单”行为，绕开居间人与第三人签订合同，即属违约。
在司法实践中，“跳单”行为的法律后果可以类型化为以下几种情形：(1)委托人与第三人私下缔约，该缔约机会系由居间人促成；(2)委托人与第三人私下缔约，该缔约机会不是由居间人促成；(3)委托人另行与他人签订居间协议，又经他人促成了缔约；(4)委托人另行与他人签订居间协议，但未促成缔约。其中，情形(1)中的居间人依据《合同法》第426条享有报酬请求权；情形(2)，(3)，(4)中的居间人依据《合同法》第427条享有必要费用返还请求权，如必要费用不能填补实际损失额的，可以按照实际损失额主张违约金支付请求权。
四、结语
在理论上，任何类型的合同都具有不完备性，衍生出普遍的信息不对称现象。克服信息不对称所引发的道德风险问题，自然成为合同法的重要功能。我国《合同法》分则中关于居间合同规则的立法设计暗含着一个理论预设，即居间合同中的道德风险问题纯粹源于居间人滥用居间身份、不当履行居间事务。譬如，《合同法》第425条有关居间人告知义务规则、第426条规定的居间报酬酌减规则，第427条规定的居间报酬附条件规则，均围绕着居间人的败德行为而展开，一个奸猾耍赖的居间人形象不禁跃然纸上。
然而，居间合同的道德风险是双向的，委托人并无与第三人的缔约义务，居间人的报酬请求权始终被置于不确定的状态，委托人的机会主义倾向毫不亚于居间人，现实生活中频发的委托人“跳单”现象即为明证。因此，为减弱双边道德风险，应尽可能维持禁止“跳单”条款的合同效力，最大限度地实现诚信原则。此外，为平衡居间合同当事人的权利义务，应对我国《合同法》第425条予以目的性扩张解释，让委托人在拒绝缔约时负担必要的告知义务，在法律上减弱委托人的机会主义冲动。
高层民用建筑设计防火规范GBJ45—82
高层民用建筑设计防火规范GBJ45—82
1982年12月8日，国家经委、公安部
目 录
第一章 总 则
第二章 建筑分类和耐火等级
第三章 总平面布局和平面布置
第一节 一般规定
第二节 防火间距
第三节 消防车道
第四章 防火、防烟分区和建筑构造
第一节 防火和防烟分区
第二节 防火墙和隔墙
第三节 电梯井和管道井
第四节 防火门和防火卷帘
第五节 屋顶金属承重构件和变形缝
第五章 安全疏散和消防电梯
第一节 一般规定
第二节 疏散楼梯间和楼梯
第三节 消防电梯
第六章 消防给水和固定灭火装置
第一节 一般规定
第二节 消防用水量
第三节 室外消防给水管道、消防水池和室外消火栓
第四节 室内消防给水管道、室内消火栓和消防水箱
第五节 消防水泵房
第六节 固定灭火装置
第七章 防烟、排烟和通风、空气调节
第一节 防烟、排烟
第二节 通风和空气调节
第八章 电 气
第一节 消防电源及其配电
第二节 火灾事故照明和疏散指示标志
第三节 灯 具
第四节 火灾自动报警装置和消防控制室
附录一 名词解释
附录二 建筑构件的燃烧性能和耐火极限
附录三 本规范用词说明
第一章 总 则
第1．0．1条 为了保卫社会主义建设和公民生命财产的安全，防止和减少高层民用建筑火灾的危害，特制定本规范。
第1．0．2条 高层民用建筑的防火设计，必须遵循国家的有关方针、政策，针对高层建筑发生火灾时的特点，采用可靠的防火措施，做到保障安全、方便使用、技术先进、经济合理。
第1．0．3条 本规范适用于下列新建、扩建和改建的高层民用建筑及与其相连的附属建筑：
一、十层及十层以上的住宅建筑（包括底层设置商业服务网点的住宅）；
二、建筑高度超过24米的其他民用建筑。
本规范不适用于建筑高度超过100米的民用建筑和单层主体建筑高度超过24米的体育馆、会堂、剧院等公共建筑以及高层民用建筑中的人民防空地下室。
注： 建筑高度为建筑物室外地面到其檐口或女儿墙的高度。屋顶上的了望塔、水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度和层数内；住宅建筑的地下室、半地下室的顶板面高出室外地面不超过1．5米者，不计入层数内。
第1．0．4条 高层民用建筑的防火设计，除执行本规范的规定外，尚应符合国家现行的有关设计标准、规范的要求。
第二章 建筑分类和耐火等级
第2．0．1条 高层民用建筑应根据其使用性质、火灾危险性、疏散和扑救难度等进行分类。一般可按表2．0．1分类。
建 筑 物 分 类 表2．0．1
--------------------------------------------------------------------
|名 称| 一 类 | 二 类 |
|--------|--------------------------|--------------------------|
| |高级住宅 | |
|居住建筑|十九层及十九层以上的普通 |十至十八层的普通住宅 |
| | 住宅 | |
|--------|--------------------------|--------------------------|
| |医院 |建筑高度不超过50米的教学|
| |百货楼 | 楼和普通的旅馆、办公楼、|
| |展览楼 | 科研楼、图书楼、档案楼 |
| |财贸金融楼 | 省级以下的邮政楼等 |
| |电信楼 | |
| |广播楼 | |
|公共建筑|省级邮政楼 | |
| |高级旅馆 | |
| |重要的办公楼、科研楼、图书| |
| | 楼、档案楼 | |
| |建筑高度超过50米的教学楼| |
| | 和普通的旅馆、办公楼、科| |
| | 研楼、图书楼、档案楼等 | |
--------------------------------------------------------------------
注：① 高级旅馆系指建筑标准高、功能复杂、可燃装修多、设有空气
调节系统的旅馆；
② 高级住宅系指建筑标准高、可燃装修多、设有空气调节系统或
空气调节设备的住宅；
③ 重要的办公楼、科研楼、图书楼、档案楼系指性质重要，建筑
标准高，设备、图书、资料贵重、火灾危险性大、发生火灾后
损失大、影响大的办公楼、科研楼、图书楼、档案楼。
第2．0．2条 高层民用建筑的耐火等级分为一、二两级。其构件的燃烧性能和耐火极限不应低于表2．0．2的规定。
建筑构件的燃烧性能和耐火极限 表2．0．2
--------------------------------------------------------------------
| 耐 | | |
|燃烧性能和耐 火 | 一 级 | 二 级 |
|火极限（小时） 等 | | |
|构件名称 级| | |
|------------------------|------------------|------------------|
| |防 火 墙 |非燃烧体 4．00|非燃烧体 4．00|
| |--------------------|------------------|------------------|
| |承重墙，楼梯间、电梯|非燃烧体 3．00|非燃烧体 2．50|
| |井和住宅单元之间的墙| | |
|墙|--------------------|------------------|------------------|
| |非承重外墙、疏散走道|非燃烧体 1．00|非燃烧体 1．00|
| |两侧的隔墙 | | |
| |--------------------|------------------|------------------|
| |房 间 隔 墙 |非燃烧体 0．75|非燃烧体 0．50|
|------------------------|------------------|------------------|
| 柱 |非燃烧体 3．00|非燃烧体 2．50|
|------------------------|------------------|------------------|
| 梁 |非燃烧体 2．00|非燃烧体 1．50|
|------------------------|------------------|------------------|
|楼板、疏散楼梯、屋顶 |非燃烧体 1．50|非燃烧体 1．00|
| 承 重 构 件 | | |
|------------------------|------------------|------------------|
|吊顶（包括吊顶搁栅） |非燃烧体 0．25|难燃烧体 0．25|
--------------------------------------------------------------------
注：① 预制钢筋混凝土构件的节点缝隙或金属承重构件节点的外露
部位，必须加设防火保护层，其耐火极限不应低于本表相应构
件的规定；
② 在二级耐火等级的建筑中，面积不超过100平方米的房间隔
墙，如执行本表的规定有困难时，可采用耐火极限不低于0．50
小时的难燃烧体或耐火极限不低于0．30小时的非燃烧体；
③ 与二级耐火等级高层主体建筑相连的附属建筑不上人的屋
顶，其承重构件可采用耐火极限不低于0．50小时的非燃烧
体；
④ 各种建筑构件的燃烧性能和耐火极限可按附录二确定。
第2．0．3条 一类建筑物的耐火等级应为一级，二类建筑物的耐火等级不应低于二级。
与高层主体建筑相连的附属建筑，其耐火等级不应低于二级。
建筑物的地下室，其耐火等级应为一级。
第2．0．4条 建筑物内存放图书、资料、纺织品等可燃物的平均重量超过200公斤／平方米的房间，如不设自动灭火设备时，其梁、楼板和隔墙的耐火极限应按本规范第2．0．2条的规定提高0．50小时。
第三章 总平面布局和平面布置
第一节 一般规定
第3．1．1条 在进行总平面设计时，应根据城市规划，合理确定高层民用建筑的位置、防火间距、消防车道和消防水源等。
高层民用建筑不宜布置在火灾危险性为甲、乙类厂（库）房，易燃、可燃液体和可燃气体贮罐以及可燃材料堆场附近。
注：厂房、库房的火灾危险性分类和易燃、可燃液体的划分应按现行的《建筑设计防火规范》的有关规定执行。
第3．1．2条 燃油、燃气的锅炉，可燃油油浸电力变压器，充有可燃油的高压电容器和多油开关等应设在专用的房间内。
上述房间不宜布置在高层主体建筑内，如受条件限制必须布置时，应采取下列防火措施：
一、不应布置在人员密集场所的上面、下面或贴邻，并应采用无门窗洞口的耐火极限不低于3．00小时的隔墙（包括变压器室之间的隔墙）和2．00小时的楼板与其它部位隔开，如必须开门时，应设甲级防火门；
二、锅炉房、变压器室应布置在底层靠外墙部位，并应在外墙上开门。外墙开口部位的上方均应设置宽度不小于1米的防火挑檐；
三、变压器下面应有贮存变压器全部油量的事故贮油设施。多油开关室、高压电容器室均应设有防止油品流散的设施；
四、宜设置火灾自动报警和固定灭火装置。
注：上述房间如布置在与高层主体建筑相连的附属建筑内，应符合本条第一、二、三款的要求。
第3．1．3条 消防控制室宜设在建筑物的底层或地下一层，应采用耐火极限不低于3．00小时的隔墙和2．00小时的楼板与其它部位隔开，并应设直通室外的安全出口。
第3．1．4条 建筑物内如附设观众厅、会议厅等人员密集的场所，宜设在底层或二、三层；如附设托儿所、幼儿园时，应设置在建筑物的底层或二、三层靠近安全出口的部位。
第3．1．5条 建筑物的地下室不宜设置人员密集的厅、室，如必须设置时，其面积不应超过300平方米。
第3．1．6条 高层主体建筑的底部至少有一长边或有三分之一的周边长度不应布置与其相连的高度在5米、进深在4米以上的附属建筑。且在此范围内必须设有直通室外的楼梯或直通楼梯间的出口。
第3．1．7条 附设在建筑物内的汽车停车库，应采用耐火极限不低于3．00小时的隔墙和2．00小时的楼板与其它部位隔开，并应设单独的出口。
第3．1．8条 在高层民用建筑内使用可燃气体时，应采用管道供气。
使用可燃气体的部位宜设在靠外墙且通风良好的房间内。
第二节 防火间距
第3．2．1条 高层民用建筑物之间及高层民用建筑与其它民用建筑之间的防火间距，均不应小于表3．2．1的规定。
建筑物的防火间距 表3．2．1
--------------------------------------------------------------
|防火间距 建筑类别|高层民用建筑 | 其它民用建筑 |
| （米） |--------------|--------------------|
| |主体| |耐 火 等 级 |
| | |附属建筑|--------------------|
|高层民用建筑 |建筑| |一、二级|三级|四级|
|--------------------|----|--------|--------|----|----|
| 主 体 建 筑 |13| 13 | 13 |15|18|
|--------------------|----|--------|--------|----|----|
| 附 属 建 筑 |13| 6 | 6 |7 |9 |
--------------------------------------------------------------
注：① 防火间距应按相邻建筑外墙的最近距离计算，如外墙有突出可燃构件时，则应从其突出的部分外缘算起；
② 其它民用建筑耐火等级的划分，应按现行的《建筑设计防火规范》的有关规定执行；
③ 两座建筑物相邻的较高一面外墙为防火墙时，其防火间距不限；
④ 相邻的两座建筑物，较低一座的耐火等级不低于二级、屋顶不设天窗、屋顶承重构件的耐火极限不低于1．00小时且相邻的较低一面外墙为防火墙时，其防火间距可适当减少，但不宜小于4米；
⑤ 相邻的两座建筑物，较低一座的耐火等级不低于二级，当相邻较高一面外墙的开口部位设有防火门窗或防火卷帘和水幕时，其防火间距可适当减少，但不宜小于4米。
第3．2．2条 高层民用建筑与小型的易燃、可燃液体贮罐，可燃气体贮罐和化学易燃物品库房的防火间距，不应小于表3．2．2的规定。
建筑物与贮罐、易燃物品库房的防火间距 表3．2．2
----------------------------------------------------------------
|防火间距 高 | | |
| （米） 层 | | |
| 民 |主体建筑| 相连的 |
| 用 | | 附属建筑|
| 建 | | |
|名称和贮量 筑 | | |
|--------------------------------------|--------|----------|
| | ＜20立方米 | 35 | 30 |
|易燃液体贮罐 |--------------------|--------|----------|
| | 20￣40立方米 | 40 | 35 |
|----------------|--------------------|--------|----------|
| | ＜100立方米 | 35 | 30 |
|可燃液体贮罐 |--------------------|--------|----------|
| |100￣200立方米| 40 | 35 |
|----------------|--------------------|--------|----------|
| | ＜100立方米 | 30 | 25 |
|可燃气体贮罐 |--------------------|--------|----------|
| |100￣500立方米| 35 | 30 |
|----------------|--------------------|--------|----------|
| | ＜1吨 | 30 | 25 |
|化学易燃物品库房|--------------------|--------|----------|
| | 1￣5吨 | 35 | 30 |
----------------------------------------------------------------
注：贮罐的防火间距应从距建筑物最近的贮罐外壁算起。
第3．2．3条 高层民用建筑与厂（库）房，煤气调压站，液化石油气气化站、混气站和城市液化石油气供应站瓶库的防火间距，不应小于表3．2．3的规定。
第三节 消防车道
第3．3．1条 建筑物周围应设环形消防车道（可利用交通道路）。如设环形车道有困难时，可沿建筑物的两个长边设置消防车道。当建筑物的总长度超过220米时，并应设置穿过建筑物的消防车道。建筑物应设有连通街道和内院的人行通道（可利用前后穿通的楼梯间），通道之间的距离不宜超过80米。
第3．3．2条 建筑物的内院或天井，当其短边长度超过24米时，宜设有进入内院或天井的消防车道。
第3．3．3条 供消防车取水的天然水源和消防水池，应设消防车道。
第3．3．4条 消防车道的宽度不应小于3．5米，其路边距建筑物外墙宜大于5米，道路上空如遇有障碍物时，路面与障碍物之间的净空不应小于4米。
建筑物与厂房、库房、调压站等的防火间距 表3．2．3
--------------------------------------------------------------------------------
|防火间距 高层民用建筑 | 一类 | 二类 |
| （米） |------------|------------|
| |主体|相连的|主体|相连的|
| |建筑|附 属|建筑|附 属|
|名 称 | |建 筑| |建 筑|
|------------------------------------------------|----|------|----|------|
|丙、丁、戊类厂 |耐火|一、二级|20|15 |15|13 |
| | |--------|----|------|----|------|
|（库）房 |等级|三、四级|25|20 |20|15 |
|------------------------------------------------|----|------|----|------|
|煤气调压站（进口压力≤3．0公斤／平方厘米） |25|20 |20|15 |
|------------------------------------------------|----|------|----|------|
|液化石油气气化|总贮量 | ＜20 |45|40 |40|35 |
| | |--------------------|----|------|----|------|
|站、混气站 | | 20￣40 |50|45 |45|40 |
|--------------|（立方米）|--------------------|----|------|----|------|
|城市液化石油气| | | | | | |
|供应站瓶库 | | ≤10 |25|20 |20|15 |
--------------------------------------------------------------------------------
注：液化石油气气化站、混气站的贮罐，其单罐的容积不宜超过10立
方米。
尽头式消防车道应设有回车道或回车场，回车场的尺寸不宜小于15米×15米。
消防车道下的管道和暗沟等应能承受大型消防车辆的压力。
第3．3．5条 穿过建筑物的消防车道，其净宽和净高均不应小于4米，如穿过门垛时，其净宽不应小于3．5米。
第3．3．6条 消防车道靠建筑物一侧不应布置妨碍登高消防车辆操作的绿化、架空管线等。
第四章 防火、防烟分区和建筑构造
第一节 防火和防烟分区
第4．1．1条 高层民用建筑内应设防火墙划分防火分区，每个防火分区最大允许建筑面积不应超过表4．1．1的规定。防火分区最大允许建筑面积（平方米） 表4．1．1
--------------------------------
|名 称|每层每个防火分区 |
|--------|------------------|
|一类建筑| 1，000 |
|--------|------------------|
|二类建筑| 1，000 |
|--------|------------------|
|地下室 | 500 |
--------------------------------
注：① 设有自动灭火设备的防火分区，其最大允许建筑面积可按本表
增加一倍；局部设置时，增加面积可按该局部面积的一倍计算；
② 高层主体建筑与相连的附属建筑之间，如设有防火墙等防火分
隔设施时，其附属建筑的防火分区面积可按本表增加一倍。
第4．1．2条 建筑物内如设有上下层相连通的走马廊、开敞楼梯、自动扶梯、传送带、跨层窗等开口部位时，应按上下连通层作为一个防火分区，其面积之和不应超过本规范第4．1．1条的规定。
第4．1．3条 需设排烟设施的走道、净高不超过6米的房间，应采用挡烟垂壁、隔墙或从顶棚下突出不小于50厘米的梁划分防烟分区。
每个防烟分区的建筑面积不宜超过500平方米，且防烟分区不应跨越防火分区。
第二节 防火墙和隔墙
第4．2．1条 防火墙不宜设在Ｕ、Ｌ形等建筑物的转角处。如设在转角附近，内转角两侧墙上的门窗洞口之间最近的水平距离不应小于4米。如相邻一侧装有耐火极限不低于1．00小时非燃烧体固定窗扇的采光窗时，可不受距离限制。
第4．2．2条 紧靠防火墙两侧的门窗洞口之间最近的水平距离不应小于2米。如相邻一侧装有耐火极限不低于1．00小时非燃烧体固定窗扇的采光窗时，可不受距离限制。
第4．2．3条 防火墙上不应开设门窗洞口，如必须开设时，应设置耐火极限不低于1．20小时的防火门窗。
第4．2．4条 输送可燃气体和易燃、可燃液体的管道，均严禁穿过防火墙；其它管道也不宜穿过防火墙，如必须穿过时，应采用非燃材料将其周围的空隙紧密填塞。
穿过防火墙处的管道保温材料应采用非燃材料。
第4．2．5条 建筑物内的主要分隔墙，应砌至梁板的底部。
管道穿过隔墙、楼板时，应采用非燃材料将其周围的空隙紧密填塞。
第4．2．6条 附设在高层民用建筑内的固定灭火装置的设备室（如钢瓶室、泡沫站等），通风、空气调节机房等，应采用耐火极限不低于3．00小时的隔墙和2．00小时的楼板与其它部位隔开。隔墙的门应采用甲级防火门。
第4．2．7条 经常有人停留或可燃物较多的地下室房间的隔墙，其耐火极限不应低于2．00小时，且隔墙上的门应采用甲级防火门。
第三节 电梯井和管道井
第4．3．1条 电梯井应独立设置，井内严禁敷设可燃气体和易燃、可燃液体管道，也不应敷设与电梯无关的电缆、电线等。电梯井壁除开设电梯门洞和通气孔洞外，不应开设其它洞口。电梯门不应采用栅栏门。
第4．3．2条 电缆井、管道井、排烟道、排气道、垃圾道等竖向管井应分别独立设置，其井壁应为耐火极限不低于1．00小时的非燃烧体。井壁上的检查门应采用丙级防火门。
第4．3．3条 电缆井、管道井应每隔2￣3层在楼板处用相当于楼板耐火极限的非燃烧体作防火分隔。
电缆井、管道井与房间、吊顶等相连通的孔洞，其空隙应采用非燃材料紧密填塞。
第4．3．4条 垃圾道宜靠外墙设置，其内壁应无突出物，排气口应直接开向室外。垃圾斗应采用非燃材料制作，并能自行关闭。
第四节 防火门和防火卷帘
第4．4．1条 防火门分为甲、乙、丙三级。其耐火极限：甲级为1．20小时，乙级为0．90小时，丙级为0．60小时。
第4．4．2条 防火门宜为平开门、推拉门，并在关闭后能从任何一侧手动开启。
用于疏散楼梯间的防火门，应采用单向弹簧门，并应向疏散方向开启。
第4．4．3条 建筑物设置防火墙或防火门窗有困难时，可采用防火卷帘。代替防火墙的防火卷帘，必须用水幕保护。
第五节 屋顶金属承重构件和变形缝
第4．5．1条 屋顶采用金属承重结构时，其吊顶、望板、保温材料等均应采用非燃材料。屋顶金属承重构件，并应采取外包或喷涂耐火材料等措施，使其达到本规范第2．0．2条规定的耐火极限，或设置自动喷水灭火设备加以保护。
第4．5．2条 室内变形缝（包括沉降缝、伸缩缝、抗震缝等）四周的基层，应采用非燃材料。表面装饰层不应采用可燃材料。
在变形缝内不应敷设电缆、可燃气体管道和易燃、可燃液体管道，如穿过变形缝时，应在穿过处加设非燃材料套管，并应采用非燃材料将套管两端空隙紧密填塞。
第五章 安全疏散和消防电梯
第一节 一般规定
第5．1．1条 高层民用建筑每个防火分区的安全出口，不应少于两个，但符合下列条件的住宅除外：
一、十八层及十八层以下，每层不超过8户、建筑面积不超过500平方米，且设有一座防烟楼梯和消防电梯（可与客梯合用）的搭式住宅；
二、每个单元设有一座疏散楼梯，且从第七层起每层相邻单元设有连通阳台或凹廊的单元式住宅。
注：公共建筑中相邻两个防火分区的防火墙上如设有防火门连通，且其
面积之和不超过本规范第4．1．1条规定的一个防火分区（地下室
除外）面积的1．4倍时，该防火门可作为第二安全出口。
第5．1．2条 建筑物的安全出口应分散布置。安全疏散距离应符合表5．1．2的规定：
安全疏散距离 表5．1．2
----------------------------------------------------------------
| |房间门或住宅户门至最近的外部出口或楼梯|
| |间的最大距离（米） |
| 建筑物名称 |--------------------------------------|
| |位于两个安全出口之|位于袋形走道两侧或|
| |间的房间 |尽端的房间 |
|--------------------|------------------|------------------|
| | 病房部分 | 24 | 12 |
|医院|--------------|------------------|------------------|
| | 其它部分 | 30 | 15 |
|--------------------|------------------|------------------|
|教学楼、旅馆、展览楼| 30 | 15 |
|--------------------|------------------|------------------|
| 其它建筑 | 40 | 20 |
----------------------------------------------------------------
注： ① 跃廊式住宅的安全疏散距离，当小楼梯设在户外时，应从户门
算起，设在户内时，应从最远的房门梯算起，小楼梯的一段距
离按其1．5倍水平投影计算；
② 位于两座疏散楼梯之间的袋形走道（如下图）两侧或尽端的房
间，其安全疏散距离应按下式计算：
ａ＋2ｂ≤ｃ
式中
ａ——一般走道与位于两座楼梯之间的袋形走道的中心线交叉点至较
近楼梯间门的距离；
ｂ——两座楼梯之间的袋形走道端部的房间门或住宅户门至一般走道
中心线交叉点的距离；
ｃ——两座楼梯间或两个外部出口之间最大允许距离的一半，即本表
规定的位于两个安全出口之间房间的安全疏散距离。
第5．1．3条 建筑物内的观众厅、展览厅、多功能厅、餐厅、商场营业厅等，由厅内任何一点至最近的疏散出口的直线距离，不宜超过20米；其它房间内最远一点至房门不宜超过15米。
第5．1．4条 位于两个安全出口之间的房间面积不超过50平方米时，可设一个门；位于走道尽端的房间面积不超过75平方米时，也可设一个门，但门的净宽不应小于1．4米，如房间面积不超过50平方米时，门的净宽可适当减少。
第5．1．5条 建筑物各层走道的宽度应按其通过人数每100人不小于1米计算，建筑物底层外门的总宽度应按人数最多的一层每100人不小于1米计算，但外门和走道的最小宽度均不应小于表5．1．5的规定。外门和走道的最小宽度（米） 表5．1．5
--------------------------------------------------
| |建筑物的每樘公| 走道净宽 |
|建筑物名称| |------------------|
| | 用外门净宽 |单面布房|双面布房|
|----------|--------------|--------|--------|
| 医 院 | 1．30 |1．40|1．50|
|----------|--------------|--------|--------|
| 住 宅 | 1．10 |1．20|1．30|
|----------|--------------|--------|--------|
|其它建筑 | 1．20 |1．30|1．40|
--------------------------------------------------
注：跃廊式和通廊式住宅，其单面布置房间的走道出垛处的净宽度不应
小于90厘米。
第5．1．6条 建筑物内设固定座位的观众厅、会议厅等人员密集的场所，其疏散走道、出口等应符合下列要求：
一、厅内的疏散走道宽度应按其通过人数每100人不小于60厘米计算，但边走道的净宽不宜小于80厘米，其它走道的净宽不宜小于1米；
二、厅的疏散出口和厅外走道各自的总宽度，平坡地面应按其通过人数每100人不小于65厘米，阶梯地面应按每100人不小于80厘米计算。但疏散出口和走道净宽均不应小于1．4米。
三、疏散出口靠近门口1．4米内不应设踏步，门必须向外开，并不应设置门槛；
四、观众厅座位的布置，横走道之间的排数不宜超过20排，纵走道之间每排座位不宜超过22个，但前后排座位的排距不小于90厘米时，可增至44个，只一侧有纵走道时，其座位数应减半。
第5．1．7条 建筑物的地下室、半地下室的安全出口应符合下列要求：
一、每个防火分区的安全出口不应少于两个。有两个或两个以上防火分区时，其相邻分区之间的墙上的防火门可作为第二安全出口，但每个防火分区必须设有一个能直通室外的安全出口；
二、房间面积不超过50平方米，且经常停留人数不超过10人时，可设一个门；
三、人员密集的厅、室疏散出口总宽度，应按其通过人数每100人不小于1米计算。
第5．1．8条 建筑物内的走道长度超过20米时，应设有直接天然采光和自然通风设施，但设有排烟设施和事故照明者除外。
第5．1．9条 建筑物的公共疏散门均应向疏散方向开启。疏散门不应采用侧拉门、吊门和转门。
第5．1．10条 建筑物直通室外的安全出口上方，应设置宽度不小于1米的防护挑檐。
第二节 疏散楼梯间和楼梯
第5．2．1条 一类建筑和建筑高度超过32米的二类建筑（单元式和通廊式住宅除外），以及塔式住宅，均应设防烟楼梯间。防烟楼梯间的设置应符合下列要求：
一、楼梯间入口处应设前室或阳台、凹廊等；
二、前室的面积不应小于6平方米；
三、楼梯间的前室应设防烟或排烟设施；
四、通向前室和楼梯间的门均应设乙级防火门，并应向疏散方向开启。
注：利用阳台或凹廊进行自然排烟时，不应设置外窗，如必须设置时，应
符合本规范第7．1．3条对外墙排烟窗的规定。
第5．2．2条 建筑高度不超过32米的二类建筑（单元式住宅除外）应设封闭楼梯间。封闭楼梯间的设置应符合下列要求：
一、楼梯间应靠外墙，并能直接天然采光和自然通风；
二、楼梯间应设乙级防火门，并应向疏散方向开启；
三、楼梯间的底层紧接主要出口时，可将走道和门厅等包括在楼梯间内，形成扩大的封闭楼梯间，但应采用乙级防火门等防火为措施与其它走道和房间隔开。
注：不能直接天然采光和自然通风时，应设防烟楼梯间。
第5．2．3条 单元式住宅每个单元的疏散楼梯均应通至屋顶，其疏散楼梯间的设置应符合下列要求：
一、十一层及十一层以下的可不设封闭楼梯间，但开向楼梯间的户门应为乙级防火门，且楼梯间应靠外墙，并能直接天然采光和自然通风；
二、十二层至十八层的应设封闭楼梯间；
三、十九层及十九层以上的应设防烟楼梯间。
第5．2．4条 通廊式住宅，不超过十一层的应设封闭楼梯间，超过十一层的应设防烟楼梯间。
第5．2．5条 楼梯间及防烟楼梯间的前室内不应设烧水间、可燃物贮藏室、可燃气体管道、易燃或可燃液体管道和影响疏散的突出物等。
第5．2．6条 疏散楼梯间在各层的位置不应改变，且底层应有直通室外的出口。
疏散楼梯和走道上的阶梯不应采用螺旋楼梯和扇形踏步，但踏步上下两级所形成的平面角不超过10度，且每级离扶手25厘米处的踏步宽度超过22厘米时，可不受此限。
第5．2．7条 建筑物通向屋面的疏散楼梯不宜少于两座（符合本规范第5．1．1条第一款的规定和顶层为外廊的通廊式住宅除外），且不应穿越其它房间。通向屋面的门应向屋面方向开启。
第5．2．8条 地下室、半地下室的楼梯间，在底层应采用耐火极限不低于3．00小时的隔墙与其它部位隔开，并能直通室外，如必须在隔墙上开门时，应采用甲级防火门。
地下室、半地下室与地上层共用楼梯间时，在底层应设分隔设施和明显标志。
第5．2．9条 每层楼梯总宽度应按其通过人数每100人不小于1米计算。各层人数不相等时，其总宽度可分段计算，下层楼梯总宽度按其上层人数最多的一层计算。但楼梯的最小净宽不应小于表5．2．9的规定。疏散楼梯的最小净宽度（米） 表5．2．9
------------------------
|建筑物名称|楼梯宽度|
|----------|--------|
|医 院 |1．30|
|----------|--------|
|住 宅 |1．10|
|----------|--------|
|其它建筑 |1．20|
------------------------
第5．2．10条 室外楼梯可作辅助防烟楼梯，其净宽度不应小于90厘米（可计入疏散楼梯总宽度内），倾斜度不应大于45度。栏杆扶手的高度不应小于1．1米。
室外楼梯和每层出口处平台，应采用非燃材料制作，平台的耐火极限不应低于1．00小时。在楼梯周围2米内的墙面上，除设疏散门外，不应开设其它门窗洞口。疏散门不应正对楼梯段。
第三节 消防电梯
第5．3．1条 下列建筑物应设消防电梯：
一、一类建筑；
二、塔式住宅；
三、十二层及十二层以上的单元式住宅和通廊式住宅；
四、高度超过32米的其它二类建筑。
第5．3．2条 设消防电梯的建筑物，其高层主体部分最大楼层的建筑面积不超过1500平方米时，应设一台；超过1500平方米但不超过4500平方米时，应设两台；超过4500平方米时，应设三台。消防电梯宜分设在不同的防火分区内。
消防电梯可与客梯或工作电梯兼用，但应符合消防电梯的要求。
第5．3．3条 消防电梯的设置应符合下列要求：
一、消防电梯间应设前室，其面积不应小于6平方米，与防烟楼合用的前室，其面积不应小于10平方米；
二、消防电梯的前室宜靠外墙，在底层应设直通室外的出口或经过长度不超过30米的通道通向室外；
三、消防电梯井、机房与相邻电梯井、机房之间应采用耐火极限不低于2．50小时的墙隔开。如在隔墙上开门时，应设甲级防火门：
四、消防电梯前室应采用乙级防火门或防火卷帘；
五、消防电梯应设有电话及消防队专用的操纵按纽；
六、消防电梯的井底应设排水设施。
第六章 消防给水和固定灭火装置
第一节 一般规定
第6．1．1条 高层民用建筑必须设置室内、外消火栓给水系统。
第6．1．2条 消防用水可由给水管网、消防水池或天然水源供给。利用天然水源时，应确保枯水期最低水位时的消防用水量，并应设有可靠的取水设施。
第6．1．3条 室内消防给水应采用高压或临时高压给水系统。当室内消防用水量达到最大时，其水压应满足室内最不利点灭火设备的要求。
室外低压给水管道的水压，当生产、生活和消防用水量达到最大时，应保证不小于10米水柱（从地面算起）。
注：生产、生活用水量应按最大小时流量计算；消防用水量应按最大秒流量计算。
第二节 消防用水量
第6．2．1条 高层民用建筑的消防用水量应按室内、外消防用水量之和计算。
建筑物内设有消火栓、自动喷水、水幕和泡沫等灭火设备时，其室内消防用水量，应按需要同时开启的上述设备用水量之和计算。
第6．2．2条 建筑物消火栓给水系统的用水量，不应小于表6．2．2的规定。
消火栓给水系统用水量 表6．2．2
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| |建筑 |消防用水量|每根竖管 |每支水枪 |
| 建筑物名称 |高度 |（升／秒）| | |
| | |----------|最小流量 |最小流量 |
| |（米）|室外|室内|（升／秒）|（升／秒）|
|--------------------------|------|----|----|----------|----------|
| 普通住宅 |≤50|15|10| 10 | 5 |
| |＞50|15|20| 10 | 5 |
|--------------------------|------|----|----|----------|----------|
|医院、电信楼、广播楼、高 | | | | | |
|级住宅、教学楼，普通的旅 |≤50|20|20| 10 | 5 |
|馆、办公楼、科研楼、图书 |------|----|----|----------|----------|
|楼、档案楼、省级以下的邮 | | | | | |
|政楼等 |＞50|20|30| 15 | 5 |
|--------------------------|------|----|----|----------|----------|
|百货楼、展览楼、财贸金融 |≤50|30|30| 15 | 5 |
|楼、高级旅馆，重要的办公 |------|----|----|----------|----------|
|楼、科研楼、图书楼、档案 | | | | | |
|楼、省级邮政楼等 |＞50|30|40| 15 | 5 |
--------------------------------------------------------------------------
注：建筑高度不超过50米，且每层面积不超过500平方米的百货楼、展
览楼、财贸金融楼、高级旅馆和重要的办公楼、科研楼、图书楼、档
案楼、省级邮政楼等，其室内、外消防用水量均可按本表减少5升
／秒。
第6．2．3条 建筑物内自动喷水灭火设备的用水量，按30升／秒计算，但自动喷水头总数少于30个、计算的水量少于30升／秒时，可采用实际用水量。
第三节 室外消防给水管道、消防水池和室外消火栓
第6．3．1条 室外消防给水管道应布置成环状，其进水管不宜少于两条，并宜从两条市政给水管道引入，当其中一条发生故障时，其余进水管应仍能保证全部用水量。
第6．3．2条 高层民用建筑在下列情况下，应设消防水池：
一、市政给水管道和进水管或天然水源不能满足消防用水量；
二、市政给水管道为枝状或只有一条进水管（二类建筑的住宅除外）。
第6．3．3条 消防水池的容量应满足在火灾延续时间内室内、外消防用水总量的要求。
百货楼、展览楼、财贸金融楼、省级邮政楼、高级旅馆和重要的科研楼、图书楼、档案楼的火灾延续时间按3小时计算；其它建筑物按2小时计算。自动喷水灭火设备的水量可按火灾延续时间1小时计算。
在发生火灾时能保证连续送水的条件下，计算消防水池容量时，可减去火灾延续时间内连续补充的水量。消防水池的补水时间，不应超过48小时。
消防水池宜分设成两个。
第6．3．4条 供消防车取水的消防水池应设取水口。取水口与被保护建筑物的距离不宜小于5米，并不宜大于100米。消防用水与其它用水共用的水池，应有确保消防用水量的技术措施。
第6．3．5条 室外消火栓的数量应按本规范第6．2．2条规定的室外消防用水量确定，每个消火栓的用水量应为10￣15升／秒。
室外消火栓应沿消防道路均匀布置。消火栓距路边不宜大于2米，距建筑物外墙不宜小于5米，但不宜大于40米。在此范围内的市政消火栓可计入室外消火栓的数量。
第四节 室内消防给水管道、室内消火栓和消防水箱
第6．4．1条 室内消防给水管道应布置成环状，其引入管不应少于两条，当其中一条发生故障时，其余的引入管应仍能保证消防流量和水压。
第6．4．2条 消防竖管的布置，应保证同层相邻两个消火栓的水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。
每根消防竖管的直径应按其流量计算确定，但不应小于100毫米。
注：建筑高度不超过50米，且每层面积不超过500平方米的普通塔式住
宅，如设两条消防竖管有困难时，可设一条，但必须采用双出水口
消火栓。
第6．4．3条 室内消火栓给水管网与自动喷水灭火设备检查信号阀后的管网，应分开独立设置。
第6．4．4条 室内消防给水管道应采用阀门分成若干独立段。阀门的布置，高层主体建筑应保证检修管道时关闭的竖管不超过一条，当竖管超过三条时，可关闭两条；与高层主体建筑相连的附属建筑，可按现行的《建筑设计防火规范》有关规定执行。
阀门应有明显的启闭标志。
第6．4．5条 室内消防给水管网应设水泵接合器，其数量应按室内消防用水量确定，每个水泵接合器的流量应按10￣15升／秒计算。
水泵接合器应有明显的标志，并应设在便于消防车使用的地点，其周围15￣40米内应设室外消火栓或消防水池。
第6．4．6条 建筑物的各层均应设消火栓。消火栓的设置应符合下列要求：
一、消火栓的水枪充实水柱不应小于10米，但建筑高度超过50米的百货楼、展览楼、财贸金融楼、省级邮政楼、高级旅馆、重要的科研楼，其充实水柱不应小于13米；
二、消火栓应设在明显易于取用的地点，消火栓的间距应保证同层相邻两个消火栓的水枪充实水柱同时到达室内任何部位，并不应大于30米。消火栓栓口出水方向宜与设置消火栓的墙面成90度角；
三、消火栓处的静水压不应大于80米水柱，如超过80米水柱时，应采取分区给水或在消火栓处设减压设施；
四、消火栓的栓口直径应为65毫米，配备的水带长度不应超过25米，水枪喷嘴口径不应小于19毫米；
五、每个消火栓处应设启动消防水泵的按钮，并应设有保护按钮的设施；
六、消防电梯前室应设消火栓；
七、建筑物的屋顶应设检验用的消火栓。
第6．4．7条 设置独立的临时高压给水系统或区域集中临时高压给水系统的建筑物，应设消防水箱。设置区域集中高压给水系统的建筑物，如能保证室内最不利点消火栓和自动喷水灭火设备的水量和水压时，可不设消防水箱。
消防水箱（采用分区给水时，包括各区的消防水箱）的设置应符合下列要求：
一、水箱的贮水量，一类建筑（住宅除外）不应小于18立方米，二类建筑（住宅除外）和一类建筑的住宅不应小于12立方米，二类建筑的住宅不应小于6立方米；
二、一类建筑（住宅除外）的消防水箱如不能满足最不利点消火栓或自动喷水灭火设备等的水压（自动喷水灭火设备水压不宜小于1公斤／平方厘米）时，应设气压给水设备等增压设施。仅设有消火栓给水系统的二类建筑，其顶层消火栓处静水压不应低于7米水柱；
三、消防用水宜与其它用水合用水箱，但应有确保消防用水的技术措施；
四、发生火灾时由消防水泵供给的消防用水不应进入消防水箱。
第五节 消防水泵房
第6．5．1条 高层民用建筑内设置消防水泵房时，应采用耐火极限不低于3．00小时的隔墙和2．00小时的楼板与其它部位隔开。
独立设置的消防水泵房，其耐火等级不应低于二级。
消防水泵房应设安全出口，设在底层时，应直通室外。消防水泵房与消防控制室之间，应设直接的通讯设备。
第6．5．2条 每台消防水泵应设独立的吸水管。
消防水泵房应设不少于两条出水管与环状管网连接。
消防水泵应采用自灌式吸水。水泵的出水管上应装设试验和检查用的放水阀门。
第6．5．3条 消防水泵应设工作能力不小于主要消防水泵的备用泵。
第六节 固定灭火装置
第6．6．1条 一类建筑（教学楼和普通的住宅、旅馆、办公楼以及建筑中不宜用水扑救的部位除外）的下列部位，应设自动喷水灭火设备：
一、舞台、观众厅、展览厅、多功能厅、餐厅、厨房和商场营业厅等公共活动用房；
二、走道（电信楼内走道除外）、办公室和每层无服务台的客房；
三、停车库、可燃物品库房。
第6．6．2条 建筑物内超过800个座位的剧院、礼堂的舞台口和设有防火卷帘、防火幕的部位，宜设水幕设备。
第6．6．3条 高层主体建筑内的燃油、燃气锅炉房，应设泡沫或卤代烷等固定灭火装置。
高层主体建筑（二类建筑的住宅除外）内的可燃油油浸电力变压器室、充有可燃油的高压电容器室和多油开关室等，应设二氧化碳或卤代烷、水喷雾等固定灭火装置。
第6．6．4条 大、中型电子计算机房、图书馆的珍藏库，一类建筑内的自备发电机房和其它贵重设备室，应设卤代烷或二氧化碳等固定灭火装置。
第七章 防烟、排烟和通风、空气调节
第一节 防烟、排烟
第7．1．1条 高层民用建筑的下列部位应设防烟、排烟设施：
一、防烟楼梯间及其前室、消防电梯前室和合用前室；
二、一类建筑和建筑高度超过32米的二类建筑的下列走道或房间：
1．无直接天然采光和自然通风、且长度超过20米的内走道或虽有直接采光和自然通风，但长度超过60米的内走道；
2．面积超过100平方米、且经常有人停留或可燃物较多的无窗房间，设固定窗扇的房间和地下室的房间。
第7．1．2条 防烟楼梯间及其前室、消防电梯前室和合用前室，应设独立的防烟、排烟设施。
第7．1．3条 靠外墙的防烟楼梯间前室，消防电梯前室和合用前室，宜采用自然排烟方式。
采用自然排烟方式时，应设阳台、凹廓或在外墙的上部设置有便于开启装置的排烟窗，其开窗面积不宜小于2平方米，合用前室不宜小于3平方米。
第7．1．4条 采用机械排烟的防烟楼梯间前室、消防电梯前室和合用前室，其排烟量不宜小于14400立方米／时（合用前室不宜小于21600立方米／时）。
采用自然进风时，竖井的面积不宜小于2平方米，合用前室不宜小于3平方米；进风口有效面积不宜小于1平方米，合用前室不宜小于1．5平方米。
排烟口应设在前室的顶棚上或靠近顶棚的墙面上；进风口应设在前室靠近地面的墙面上。
第7．1．5条 采用机械加压送风的防烟楼梯间及其前室、消防电梯前室和合用前室，应保持正压，且楼梯间的压力应略高于前室的压力。
第7．1．6条 走道或房间采用机械排烟时，排烟风机的风量计算应符合下列要求：
一、担负一个防烟分区排烟时（包括不划防烟分区的大空间房间），应按该防烟分区面积每平方米不小于60立方米／时计算（风机的最小排烟量不应小于7200立方米／时）；
二、担负两个或两个以上防烟分区排烟时，应按最大防烟分区面积每平方米不小于120立方米／时计算。
走道或房间采用自然排烟时，其排烟口总面积不应小于该防烟分区面积的百分之二。
第7．1．7条 排烟口应设在防烟分区顶棚上或靠近顶棚的墙面上，且距该防烟分区最远点的水平距离不应超过30米。
排烟口平时应处于关闭状态，可采用手动或自动开启方式，手动开启装置的位置应便于操纵。
第7．1．8条 排烟口与排烟风机应设有联锁装置，当任何一个排烟口开启时，排烟风机即能自动启动。
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